Unbefristeter Mietvertrag

Mietvertrag: die 10 wertvollsten Hinweise

Die Grundvoraussetzungen für die Gestaltung der Verträge sollten sowohl den Mietern als auch den Vermietern bekannt sein. Fast 1,5 Mio. österreichische Staatsbürger sind Pächter. Alle (!) sollten wissen, wie ein Mietvertrag zustande kommt, welche Stellen in diesem Vertrag festgelegt sind und wie ein Mietvertrag richtig gekündigt wird. Die IMMO sprach mit der Wohnrechtsexpertin Nicole Neugebauer-Herl von NMH2 Rechtanwälte und dem Autor Herbert Rainer von der Kanzlei Mayerhofer und Rainer Rechtanwälte und fasste die zehn wesentlichen Gesichtspunkte des Mietvertrages zusammen.

Ein Mietvertragsabschluss ist an keine Art und Weise bindend. Beispielsweise muss ein Zeitlimit (damit es auch wirklich Gültigkeit hat) in Schwarzweiß aufgezeichnet werden. Zahlungsbedingungen, Aufschläge, Unterhaltspflichten oder Benutzungsrechte müssen ebenfalls in schriftlicher Vereinbarung sein. Leasingverträge können auf unbegrenzte Zeit oder für einen begrenzten Zeitraum geschlossen werden. Für die meisten Altbau-Wohnungen gelten die Bestimmungen des Mietrechts, für Neubauten gelten die MRG mindestens zeitanteilig.

Ein kürzeres Zeitlimit ist nicht rechtsgültig; ein unbefristeter Arbeitsvertrag wird dadurch zustandegebracht. Bei der Vermietung eines Ein- oder Zweifamilienhauses gelten die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB). Die Laufzeit kann in diesem Falle beliebig gewählt werden. Der unbefristete Mietvertrag ist ein Wunschtraum für die Bewohner einer Ferienwohnung. Weil der Hauswirt nur aus den im Recht angegebenen GrÃ?nden kÃ?ndigen kann.

Das ist für die Bewohner eines Eigenheims ein Wagnis. Das Vertragsverhältnis kann von beiden Parteien zu jeder Zeit und ohne Angaben von GrÃ?nden gekündigt werden. Ein unbefristeter Arbeitsvertrag ist nicht immer freiwillig: Wird für eine Immobilie eine feste Laufzeit von weniger als drei Jahren festgelegt, ist dies nicht einklagbar.

Auch wenn die Frist stimmt, muss der Hausherr vorsichtig sein. Bei Nichtbezug des Mieters am letzen Tag wird der Mietvertrag um drei Jahre verlängern. Versäumt der/die VermieterIn auch das zweite Enddatum, wird ein unbefristeter Mietvertrag angelegt. Der befristete Arbeitsvertrag kann so oft wie nötig erneuert werden. In der Vergangenheit konnten Mietverträge zu einem unbestimmten Vermietungsverhältnis geführt werden; dieses Risiko bestand seit mehreren Jahren nicht mehr.

Die neue Frist muss wiederum mind. drei Jahre dauern und muss in schriftlicher Form festgelegt werden. Sie können einen neuen Mietvertrag abschliessen oder einen kleinen Zusatz zum vorhandenen Vertrag schreiben. Die Vermieterin kann dem/der MieterIn auch eine Erweiterungsoption in der Originalversion zuweisen. Dies ist für den Eigentümer nur dann Sinn, wenn er die Ferienwohnung auch wirklich für einen längeren Zeitraum mietet.

Macht der Pächter von der Möglichkeit Gebrauch, muss der Pächter einwilligen. Eine befristete Miete läuft am Verfalltag ab. Ein unbefristeter Mietvertrag kann vom Nutzer zu jeder Zeit gekündigt werden. Ist nichts vermerkt, kommt die gesetzlich vorgeschriebene Ankündigungsfrist von einem Kalendermonat zur Anwendung. In der Regel wird jedoch eine Dreimonatsfrist festgelegt. Die Kündigung kann vor Gericht oder in schriftlicher Form (vorzugsweise per Einschreiben) erfolgen.

Die Kündigung kann nur vor Gericht und nur aus den im Mietrecht genannten Gründen (z.B. Mietrückstand, Nichtnutzung der Ferienwohnung oder unerträgliches Verhalten) erfolgen. Die gütliche Kündigung des Mietvertrags ist immer möglich. Ist ein Ein- oder Mehrfamilienhaus gemietet, gelten die ABGB. Sofern im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist, können beide Parteien mit einer Kündigungsfrist von einem Monat gekündigt werden und betragen zur Zeit 5,39? je.

Der Mietvertrag legt auch fest, wann die Mietzahlung zu leisten ist. Auf dem Mietvertrag sind verschiedene Stellen angegeben. Beispielsweise sind die Unterhaltspflichten oft festgeschrieben (obwohl sie bereits im MRG reglementiert sind): Beispielsweise muss der Pächter Gas-, Wasser- und Lichtleiter sowie die Sanitäranlagen so instand halten, dass der Pächter und die anderen Pächter nicht benachteiligt werden.

Das ABGB findet Anwendung auf die Anmietung von Ein- und Zweifamilienhäuser. Gemäß 1096 ist der Eigentümer für die Instandhaltung voll verantwortlich, daher ist dieser Bereich meist vertragsgemäß ausgenommen. Ein solcher Übergang auf den Leasingnehmer ist erlaubt und gebräuchlich. Mietvertragsklauseln wurden in den letzten Jahren immer wieder als grob nachteilig und/oder verbraucherschutzwidrig erachtet.

Wohnungseigentümer sollten daher darauf achten, dass bei der Erstellung des Vertrages keine ungültigen Regelungen verwendet werden. Steht also im Mietvertrag, dass der Pächter die Mietwohnung mit dem Anstrich zurückzugeben hat, muss er sich nicht daran halten. Die Instandsetzung von schweren Beschädigungen oder die Reparatur von allgemeinen Bauteilen wie dem Gebäudedach darf nicht an den Pächter weitergegeben werden.

Die schriftlichen Verträge und ihre Erneuerung sind gebührenpflichtig. Für unbefristete Verträge beläuft sich die Transaktionsgebühr auf ein Drittel der Bruttojahresmiete. Die Vermieterin ist dazu angehalten, diese Gebühren selbst zu kalkulieren und an das Steueramt abführen. Im Mietvertrag ist festgelegt, wer die Gebühren trägt. Diese Position wird in der Regel an den Pächter weitergegeben.

Oft wird im Mietvertrag eine Anzahlung festgelegt. Bei Mietrückstand oder Beschädigung der Ferienwohnung deckt sich der Eigentümer somit selbst. Der exakte Betrag ist nicht per Gesetz festgelegt. Die Übergabe des Geldes kann in Bargeld, als Sparbuch oder als Bankbürgschaft erfolgen.