Abmahnung wegen Ruhestörung Muster

Der Vermieter Praxisleitfaden - inkl. Arbeitshilfsmittel im Internet - Rudolf Stürzer, Michael Koch, Birgit Noack, Martina Westner

Herr Rudolf Strürzer ist Jurist und Vorstandsvorsitzender des Haus- und Grünbesitzervereins München. Ausgehend von seiner jahrelangen Praxiserfahrung in Mietfragen präsentiert er das komplette Wohn- und Gewerberaummietrecht in einer für den Laie nachvollziehbaren und für den Experten nützlichen Form. Herr Michael Koch, Spezialanwalt für Miet- und Wohnungseigentum in München, vertritt das komplette Wohn- und Geschäftshausvermietungsrecht in einer für den Laie wie für den Spezialisten nachvollziehbaren Form unter Berücksichtigung seiner jahrelangen Praxiserfahrung im Mietrecht.

RechtsanwÃ?ltin Birgit Noack ist seit Ã?ber 15 Jahren als Beraterin fÃ?r den Haus- und Grundbesitzerverband MÃ?nchen mit dem Schwerpunktsmieterrecht tÃ?tig. Die Juristin Martina Westner ist seit über 15 Jahren als Referentin im Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Fokus auf dem Gebiet des Mietrechts beschäftigt.

Kündigen ohne Vorankündigung wegen Störungen des Hausfriedens?

Wir wurden wegen Ruhestörung des Hauses unangekündigt entlassen und sollen die Ferienwohnung bis Ende des Monates verlassen haben. Wir haben bereits im Monat April eine Warnung erhalten. lch habe Gesundheitsprobleme, die die Störungen verursacht haben. Ist die Entlassung legal oder besteht die Gefahr, dass sie wieder zurückgezogen wird?

Nach Ihrer Tatsachenbeschreibung kann prinzipiell eine Sonderkündigung nach §§ 543, 569 Abs. 2 BGB wegen Ruhestörung in Erwägung gezogen werden. Das Landgericht Berlin hat am 11. Februar 2010 entschieden, dass eine Sonderkündigung auch im Krankheitsfall begründet sein kann (Landgericht Berlin, Beschluss vom 11. Februar 2010, Az.: 67 S 382/09).

Ferner verlangt sie nach 543 Abs. 3 S. 1 BGB i. V. mit 569 BGB eine vorherige Abmahnung (so auch AG Wedding, Beschluss vom 29.09. 2010, Az. 3 C 22/10). Ich verstehe aus Ihrer Beschreibung der Fakten, dass Sie bereits im MÃ??rz 2012 von Ihrem Hauswirt gewarnt wurden.

Allerdings ist an dieser Stelle darauf zu verweisen, dass "eine Abmahnung nach 543 Abs. 3 S. 1 BGB hinreichend sicher sein muss, dass der Nutzer exakt weiss, welches Fehlverhalten zu beanstanden ist, denn nur dann ist er in der Lage, dieses Fehlverhalten zu beheben oder die Abmahnung in inhaltlicher Hinsicht abzulehnen" (so AG Berlin-Mitte, Urteilsbegründung vom 07.01.2010, Az. 25 C 159/09).

Daß die Verwarnung Ihres Vermieters im Monat March diesem Ermessen entspricht, kann ich anhand Ihrer Beschreibung bedauerlicherweise nicht nachvollziehen.

Die fristlose Beendigung sollte darüber hinaus auch zu einem konkreten vertragswidrigen Verhalten führen, das nach Eingang der Abmahnung zur Beendigung führte. "Aus der Kündigungserklärung muss hervorgehen, dass die beendigte Partei nach Eingang der Abmahnung eine weitere, identische oder ähnliche Verletzung des Vertrages erlitten hat. Insofern kann ich aus Ihrem Konto auch nicht ersehen, ob die Kündigungserklärung das konkretes Kündigungsverhalten begründet, das zu einer unangekündigten Beendigung aufgrund einer Verletzung des inneren Friedens führte.

Sofern nur eine pauschale Verletzung des Friedens beabsichtigt gewesen wäre, wäre die Beendigung wahrscheinlich auch mangels begründeter Begründung des Kündigungsgrunds nach der oben genannten Rechtssprechung ineffizient. Da es ohne Wissen des Abmahnschreibens und des Abmahnschreibens schwierig ist, eine juristische Bewertung vorzunehmen, würde ich Ihnen immer raten, sich an einen lokalen Anwalt zu wenden, der den Tatbestand des Falles sorgfältig durchleuchtet.

Im Übrigen hätte die ausdrückliche Beendigung nach § 568 Abs. 1 BGB erfolgen müssen, was ich Ihnen bedauerlicherweise auch nicht nachvollziehen kann. Wäre die außerordentliche ordentliche außerordentliche Kündigung nur mündlicher Natur, wäre dies auch nach 125 S. 1 BGB wirkungslos. Der ausgeprägten Beendigung nach 574 Abs. 1 Satz 1 BGB sollten Sie zunächst einmal widersprechen. 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Es ist jedoch darauf zu verweisen, dass ein Einspruch bei berechtigter außerordentlicher Beendigung durch den Leasinggeber nicht möglich ist (§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB). Es wäre auch in diesem Fall eine gute Idee, die Abmahnung und die Entlassung einem Mitarbeiter vor Ort zur Überprüfung vorzustellen. Ich würde mich freuen, den Absagetext für Sie aufzuschreiben.

Wir beenden hierdurch die Mietverträge für das Mietobjekt...fristlos zum 31.07.2012 nach § 569 Abs. 2 BGB wegen einer dauerhaften und anhaltenden Ruhestörung...Nach dem Mietabkommen sind Sie zur Einhaltung der Wohnungsordnung und zur Wahrung des Wohnfriedens verpflichtet. Sie sind dieser Verpflichtung trotz mehrerer Telefonate und Warnungen nicht nachkommen.

Die Warnung vom Maerz lautete wie folgt: Da wir Sie bereits telefonisch informiert haben, bekamen wir von Ihren Mitbewohnern Beanstandungen und Informationen über Störungen der Ruhe und Lärmbelästigung durch Sie. Das Kündigungsschreiben ging in schriftlicher Form mit dem Hinweis "Einschreiben" ein, der sich jedoch nur im Postfach befand. In meiner Not habe ich bereits eine E-Mail mit der Bitte um Rücktritt verschickt.

Ich habe aus dem Text der bei Ihnen eingegangenen Kündigungsmitteilung erfahren, dass Ihr Hauswirt Sie gemäß 573 d Absatz ausserordentlich kündigt, wenn Ihr Hauswirt darauf verweist, dass Sie nach dem Recht nicht zur fristlosen Beanstandung berechtigt sind, ist diese Ansicht möglicherweise nicht ganz richtig. Vorraussetzung für das Widerspruchsrecht nach 574 Abs. 1 Satz 1 BGB ist die Beendigung des Mietverhältnisses durch den Leasinggeber, wodurch neben der ordentliche Beendigung auch eine außerplanmäßige Beendigung mit einer gesetzlichen Kündigungsfrist möglich ist (gemäß Münchner Kommentar, Paragraph 574 BGB Rn. 8).

Die Einrede nach 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ist, wie bereits erwähnt, nur dann ausgeschlossen, wenn der Leasinggeber ohne Einhaltung einer Frist gekündigt hat (gemäß Münchner-Kommentar § 574 BGB Abs. 8). Insofern dürften die notwendigen Angaben zur Lärmbelästigung hinsichtlich Form, Länge und Ausmaß der Störung ausbleiben, was sowohl für die Warnung vom 3. Mai 2012 als auch für die jetzt erfolgte Sonderkündigung gilt.

Insofern hat Ihr Hauswirt das angebliche Missverhalten von Ihnen nicht begründet, so dass weder die Abmahnung noch die Kündigungserklärung anzeigt, welche Lärmbelästigung in welcher Art und Weise und zu welchem Zeitpunkt (Datum und Uhrzeit) sie vorliegen sollte. Ich empfehle Ihnen jedoch, diesen Einspruch per Einschreibebrief bzw. Empfangsbestätigung zu erheben, damit Sie nachweisen können, dass Ihr Hauswirt diesen Einspruch ggf. erlangt hat.

Sie sollten auch darauf aufmerksam machen, dass sowohl die Abmahnung als auch die Beendigung mangels konkreter Angaben zu den angeblichen Unterbrechungen wirkungslos sind und Sie ein Einspruchsrecht haben, da es sich um eine ausserordentliche Beendigung mit einer gesetzlichen Kündigungsfrist handele. Ohne eine wirksame Beendigung bleibt Ihr Mietvertrag intakt. Allerdings möchte ich darauf aufmerksam machen, dass Ihr Hauswirt - sollte er noch von der Effektivität der Beendigung des Mietverhältnisses überzeugt sein - vor dem örtlichen Gericht Klage auf Zwangsräumung der Immobilie gegen Sie erheben kann.

In diesem Zusammenhang würde das Landgericht dann auch die Abmahnung und Beendigung prüfen.