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Untervermietung Gesamte Wohnung
Weitervermietung der gesamten WohnungUntermiete - Untervermietung der gesamten Wohnung möglich?
Falls Sie zur Untervermietung berechtigt sind, können Sie diese für den größten Teil der Wohnung, aber nicht für die gesamte Wohnung einfordern. Es ist nötig, dass Sie mindestens ein Raum Ihrer Wohnung für sich haben. In einem solchen Falle ist eine klare Raumabgrenzung zwischen dem Teil der Wohnung, der untervermietet ist, und dem Teil (z.B. eines Zimmers), der Ihnen noch steht, vonnöten.
Die Wohnung ist vollständig weitervermietet - was als Untervermieter, Hauptvermieter? einer ganzen Wohnung vereinbart ist, z.B. wegen eines Auslandsaufenthaltes, ist das erwartete Ende für den Hauptvermieter bereits festgelegt. Bei einer solchen Untervermietung ist der Haupt- und Untervermieter zu berücksichtigen, so dass in der Regel eine Mietverhältnisse entstehen, in denen für den Untervermieter die übliche Vertragskündigungsfrist gelten soll.
Möchte der Generalmieter später den Mietvertrag für die gesamte Wohnung mit seinem Submieter auflösen, wird es umständlich. Vor der Untervermietung einer ganzen Wohnung (mit Genehmigung Ihres Vermieters) als Generalmieter sollten Sie sich über Ihren Sachverhalt und Ihre Wünsche informieren, damit es keine unangenehmen Überaschungen gibt.
Untermiete: die Hauptrechtsfragen
Auch wenn der Bewohner seine Wohnung wegen verlängerter Absenz nur sporadisch benutzt, müssen die Eigentümer einer Untervermietung zugestimmt haben. Bei der Untervermietung stellen wir die wesentlichen Punkte klar. Eine gute Neuigkeit für alle Bewohner, die aus beruflichen Gründen oft die Städte tauschen müssen: So hat der Bundesgerichtshof im Juli 2014 festgestellt, dass die Eigentümer einer Untervermietung von Wohnungsteilen zuzustimmen haben, auch wenn der Hauptmieter selbst die Wohnung kaum noch benutzt (CA: VIII ZR 349/13).
Es ging um die Schadensersatzforderung eines Ehepaares durch einen Hauswirt, der sich geweigert hatte, seine Wohnung in Hamburg unterzuvermieten. Ein Teil der Bewohner wollte die Wohnung für mehrere Jahre in Kanada untervermieten und dann wieder einziehen. Die Vermieterin hatte sich mit der Begruendung geweigert, dass die Bewohner selbst die Wohnung de facto nicht mehr benutzen wuerden.
Nach Ansicht der Jury stellt der Anspruch der Antragsteller auf Entlastung von Reise- und Wohnkosten, die sich aus ihrer Tätigkeit ergeben, ein berechtigtes Eigeninteresse an der Untervermietung eines Teiles der Wohnung dar. Die Vermieterin muss nun das aus der Untervermietung entgangene Einkommen dem Pächterpaar erstatten. Entsprechend dem Entscheid beantwortet der Anwalt die wesentlichen Fragestellungen zum Untervermietungsthema: Muss der Mieter vor der Untervermietung um Zustimmung gebeten werden?
Möchte der Bewohner seine Wohnung ganz oder zum Teil untervermieten, muss er immer die Zustimmung des Eigentümers einholen. Eine Untervermietung ist nur dann zulässig, wenn der Vermietungsvertrag eine Untervermietung vorsieht - dies ist jedoch in den seltensten Fällen der Fall. Eine Untervermietung ist nicht zulässig. Und wenn Sie ohne Zustimmung des Eigentümers untervermieten? Hier kann sich der Hausherr rechtmäßig verteidigen.
Dieser kann einstweilige Verfügung beantragen und in einem abschließenden Verfahren den Vertrag auflösen. "Ein fristloser Rücktritt setze jedoch voraus, dass der Eigentümer den Nutzer zuvor gewarnt habe", sagt Anwalt Norbert Schönleber von der Arbeitsgruppe Miet- und Immobilienrecht im DAV. Nicht jede unberechtigte Untervermietung berechtigen den Eigentümer jedoch zur Beendigung des Mietverhältnisses - es empfiehlt sich, jeden einzelnen Fall sorgfältig zu durchleuchten.
Kann die Vermieterin eine Untervermietung immer abweisen? Dabei kommt es darauf an, ob Sie die ganze Wohnung oder nur Einzelzimmer weitervermieten werden. Wenn es um die ganze Wohnung geht, müssen Sie ein Nein des Hausherrn einholen. Nach § 553 BGB kann der/die MieterIn in solchen FÃ?llen vom/von der VermieterIn die Genehmigung zur Untervermietung einholen, wenn er/sie ein "erhebliches Interesse" daran hat.
"Eine wichtige Ursache kann zum Beispiel sein, dass sich der Bewohner die Wohnung nicht mehr allein bezahlen kann oder bei seinem Lebensgefährten einziehen will. "Das legitime Vermietungsinteresse ist erst nach Abschluß des Hauptmietvertrags erwachsen. "Derjenige, der seinem Vermieter bereits bei Mietvertragsabschluss einen selbst gewählten Untervermieter vorlegt, kann nicht darauf beharren, dass dieser zustimmt", sagt der Mieteranwalt Schönfleber.
Darf der Hausherr gewisse Untervermieter zurückweisen? Prinzipiell muss der Leasingnehmer die von ihm untervermietete Wohnung nennen. Der Gesetzgeber gewährt dem Nutzer das Recht, Submieter zu verweigern. Damit muss der Nutzer nicht hinnehmen, dass der Wohnbereich von Untermietern - zum Beispiel von sieben statt bisher zwei Menschen - überbelegt wird.
Darüber hinaus kann der Hausherr die Verweigerung "in der Person" des Submieters rechtfertigen: zum Beispiel, wenn es sich um einen bekannten Mieternomaden handelte, der bereits mehrere Wohneinheiten zerstört hat. Schliesslich regelt das Recht "andere Gründe", aus denen der Mieter die Untervermietung verweigern kann. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn der Untermieter die Wohnung anders nutzt als im Vertrag vorgesehen - z.B. für ein Unternehmen.
Eben weil die rechtlichen Definitionen hier so vage sind, ist es sinnvoll, den Einzelfall im Detail zu prüfen, auch wenn der Hausherr ihn abweist. Wie kann man vorgehen, wenn der Hausherr ohne Begründung abweist? Besonders wichtig: Wenn ein Hauswirt sich weigert, einzelne Räume unberechtigt unterzuvermieten, sollte man dies keinesfalls vernachlässigen und den Hauswirt nicht ohnehin hereinlassen.
Ansonsten haben Sie ein schlechtes Blatt, wenn sich später herausstellt, dass die Stornierung des Eigentümers doch gerechtfertigt war. Stattdessen wird empfohlen, die eigenen Rechte erneut gegenüber dem Verpächter in schriftlicher Form durchzusetzen und gegebenenfalls eine Beschwerde zu prüfen. Eine ungerechtfertigte Zurückweisung durch den Eigentümer kann auch eine außerordentliche Beendigung des Mietverhältnisses durch den Nutzer rechtfertigen.
Dies kann z.B. wichtig sein, wenn Sie Ihren Wohnsitz für die Arbeit schnellstmöglich ändern müssen und Ihre Wohnung so rasch wie möglich verlassen wollen. Zudem kann der Vermieter einen Anspruch auf Schadenersatz haben - für die Mieteinnahmen, die er durch die mangelnde Zustimmung des Mieters verloren hat.