Fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens

können Sie sofort und ohne Vorankündigung kündigen.

Beendigung wegen Störung des häuslichen Friedens

Kann ich als Grundbesitzer den Mietvertrag wegen dauerhafter Störung des häuslichen Friedens auflösen? Möchte der Mieter den Mietvertrag auflösen, ist ein gesetzlicher Grund zur Kündigung erforderlich. Als bekanntester und wohl praxisrelevantester Grund für die Kündigung gilt der Nichtzahlung. Eine außerordentliche fristlose Kündigung kann aber auch erfolgen, "wenn es unter Beachtung aller Gegebenheiten des Einzelfalles, vor allem des Verschuldens der Vertragspartner, und unter Beachtung der Belange beider Parteien nicht mehr zumutbar ist, dass die kündigende Partei den Mietvertrag bis zum Fristablauf oder der anderweitigen Kündigung fortsetzt".

Oftmals gibt es beträchtliche Auseinandersetzungen zwischen den Bewohnern, die regelmässig beim Hausherrn reklamiert werden. Daher haben Mietinteressenten in solchen Faellen ein Anrecht auf Ermaessigung. Zudem haben sie einen Antrag gegen den Eigentümer, der sicherstellt, dass in Zukunft keine Lärmbelastung mehr auftritt.

Das ist in der Regel nicht immer leicht für den Wirt, da der Unruhestifter in der Regel nicht besonders aufschlussreich ist. Dennoch ist es die Aufgabe des Eigentümers, gegen einen Bewohner einzuschreiten, der die Ruhe des Hauses stört. Eine fristlose Kündigung aus Verhaltensgründen (z.B. wegen Verletzung der Hausordnung) ist nur nach erfolgloser Mahnung möglich.

Nur wenn danach die Gefährdung einer weiteren Vertragsverletzung durch die Fortführung des gemahnten Handelns besteht, kann eine außerplanmäßige Kündigung erfolgen. Ab wann ist die Sonderkündigung wegen Störung des häuslichen Friedens effektiv? Nach § 569 Abs. 2 BGB ist eine außerplanmäßige Kündigung bei dauerhafter Störung des häuslichen Friedens möglich. Doch in der Realität ist es nicht so leicht.

Die Vermieterin muss die Lärmbelastung nachweisen und das Landgericht davon überzeugt haben, dass eine Fortsetzung des Mietvertrages vor allem für die anderen Mieter nicht zumutbar ist. Es sind in der jüngeren Zeit folgende Fälle aufgetreten, die eine Störung des häuslichen Friedens rechtfertigen:

Kündigung ohne Einhaltung einer Frist bei einer Störung des häuslichen Friedens?

Die Münchner Arbeitsgruppe hat beschlossen, ob eine Pächterin, die ihre Wohngemeinschaft regelmässig beleidigt und schikaniert, wegen einer dauerhaften Störung des häuslichen Friedens ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist entlassen werden kann (Urteil vom 14.09.2017 - 418 C 6420/17). Fakten: Mit Brief vom 27. Januar 2017 hat der Kläger den seit Nov. 2008 bestehenden Mietvertrag wegen Verletzung des Hausfriedens außergewöhnlich nach 543 BGB aufgelöst.

Der Angeklagte habe den Frieden schon seit geraumer Zeit gestört. Der Angeklagte würde die Vordertür offen stehen und das Grundstück aufsuchen. Mit ihren Mitbewohnern tyrannisiert sie durch Geräusche und lässt das Feuer regelmässig im Weinkeller brennt. Der Angeklagte goss aus ihrem Apartment und stahl auch einen Teppichboden von ihrem Nachbarn.

Der Angeklagte ist der Meinung, dass sie den Frieden zu Hause nicht beeinträchtigt hat. Die Kündigung ist nach ihrer Ansicht wegen des Ausbleibens einer Mahnung bereits ineffizient. Die Verwalterin der Klägerin erklärte, dass die Entlassung der Angeklagten nicht leicht gemacht worden sei. Du hast geschrieen und dann bist du aus dem Amt gebrüllt.

Etwa drei bis vier Klagen über den Angeklagten kommen jede Woche ins Amt, und diese Klagen sind immens. Einige der anderen Mieter kamen in der Gruppe ins Amt, um sich zu beklagen und ihnen zu sagen, dass sie nicht mehr zusammenleben können. Nicht nur aus einem Gebiet, sondern von verschiedenen Seiten im ganzen Hause.

Die Angeklagte hat nach Überzeugung des Landgerichts am 19. Juni 2016 die Fußmatte aus der Haustür ihres Nachbarn gestohlen. Diebstähle zu Ungunsten des Nachbarn sind eine strafbare Handlung nach 242 SGB und damit auch eine Nichterfüllung. Das Landgericht stellte auch fest, dass der Angeklagte den Zeugen am 25. November 2016 mit einem Schwur beleidigt hat.

Der Zeuge war sich dessen bewusst, dass die Angeklagte sie beleidigte, aber sie kannte den exakten Text nicht mehr. Der Angeklagte hatte damit einen Vertragsbruch wegen einer strafbaren Handlung zum Schaden eines Nachbarn verübt. Dies allein wäre auch ein Grund zur Kündigung. Anhand der Vernehmung wurde auch festgestellt, dass die Angeklagte am 16. August 2016, als die Nachbarn auf der Terasse sitzen, Eimer mit Trinkwasser auf die Terasse schüttete.

Dies stellte auch einen Vertragsbruch durch die Angeklagte dar. Außerdem wurde anhand der Zeugenaussagen festgestellt, dass der Angeklagte die Haustür regelmässig offen ließ und die Kellerbeleuchtung regelmässig einschaltete. Der Angeklagte verstieß dabei gegen die Hausregeln, die vorsehen, dass die Eingangstür immer verschlossen bleiben muss und auf einen sorgsamen Energieeinsatz geachtet werden muss.

Hier entfällt bereits die Fristsetzungs- oder Abmahnungspflicht, da dies natürlich keinen erfolgversprechenden Charakter hat. Zudem sei zu beachten, dass sich die Angeklagte auch nicht für die zum Teil strafrechtlichen Verstöße entschuldigen musste. Hinweis: Neben dem Recht zur ordentliche Kündigung gemäß 573 BGB kann der Vertrag gemäß 543 BGB ohne Einhaltung einer Frist beendet werden.

Bei unbefristeten Mietverhältnissen gilt dies zusätzlich zur ordentlichen Kündigung. Im Falle von Festmietverträgen ist die Sonderkündigung (mit Ausnahme von Sonderkündigungsrechten) die einzig mögliche Kündigung des Mietvertrages. Die fristlose Kündigung ist nicht an eine Kündigungsfrist geknüpft, aber in der Regel muss der Leasinggeber vor der Kündigung gewarnt worden sein, § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB.