Untervermietung Wohnung Vertrag

Untermiete: Wenn der Pächter zum Wirt wird

Die Partnerin rückt aus, ein längerfristiger Aufenthalt im Ausland ist vorgesehen, die Wohnung kann nicht mehr allein bezahlt werden - es gibt viele gute Argumente, einen Vermieter zu finden. Eine Untervermietung kann jedoch in der Regel nur mit Genehmigung des Eigentümers erfolgen. Das machen die Pächter. Wenn Sie Ihre Wohnung oder ein Hotelzimmer weitervermieten möchten, sollten Sie immer einen Untervermietungsvertrag schließen.

Um nichts falsch zu machen, sollten die Bewohner einige wesentliche Punkte abwägen. In der Untervermietung sind die Rechte und Verpflichtungen beider Parteien wie im Normalmietvertrag festgelegt. Die Vermietung erfolgt jedoch nicht zwischen dem Eigentümer der Wohnung und dem Generalmieter, sondern zwischen dem Generalmieter und dem Untervermieter. Dazu gehören die Haupt- und Untervermieter.

Bezeichnung des Mietobjektes: Welche Zimmer darf der Untervermieter für sich und welche gemeinsam benutzen? Verweis auf den Hauptmietvertrag: Der Untervermietungsvertrag sollte sich auf den Hauptvertrag und die geltenden Hausregeln beziehen. Der Mieter sollte eine Abschrift bekommen. Einverständnis zur Untervermietung: Diese sollte beigelegt werden. Die Befristung des Untermietvertrages ist zu begründen, z.B. durch persönliche Nutzung (§ 575 BGB).

Abhängig von der Untervermietungsart können jedoch kürzer werden. Die Termine sind im Untervermietungsvertrag deutlich anzugeben. Anzahlung: Der Generalmieter sollte eine Anzahlung in der Untervermietung als Sicherheitsleistung absprechen. Mietnutzung: Es sollte mit dem Mieter eine sorgfältige Behandlung der Wohnung und der gemeinsam benutzten Objekte abgestimmt werden. Vertrag über den Ankauf und die Instandsetzung von Haushaltsgeräten: Wenn ein neues Gerät angeschafft werden muss oder die Spülmaschine ausfällt, sollte der Untervermietungsvertrag festlegen, ob und wie sich der Untervermieter an diesen Aufwendungen beteiligen soll.

Ob der Vermieter die Wohnung geschädigt hat oder nicht, kann leicht zu Problemen führen. Wenn Sie sich davor schützen wollen, sollten Sie den Gesundheitszustand Ihres Hauses beim Bezug aufzeichnen: Sie können die Wohnung in der Nähe des Hauses aufstellen: Laden Sie den Übergabebericht jetzt kostenfrei herunter. Achtung: Will der Vermieter eine andere Person bei sich haben, braucht er in der Regel die Einwilligung seines Eigentümers (§540 BGB).

Doch: Nach dem Recht hat er in der Regel Anspruch auf die Genehmigung, wenn er verständliche personelle oder ökonomische Begründungen für die Untervermietung liefern kann. Der Leasingnehmer hat in solchen Situationen beispielsweise Anspruch auf ein Ja des Leasinggebers: Zugleich kann der Hausherr aber auch den Mieterwunsch begründen. Eine Untervermietung muss der Pächter z.B. aus folgendem Grunde ablehnen (§553 Abs. 1 BGB): Der Pächter hat den zukünftigen Pächter bereits erkannt und weiss, dass er die Ruhe zu Hause dauernd beeinträchtigt.

Reservierungen des Eigentümers gegen die Abstammung, Religionszugehörigkeit oder Sexualität einer bestimmten Personen sind kein Grund zur Ablehnung. Das Appartement wäre durch den weiteren Mieter überfüllt. Wenn dies der Fall ist, wird dies je nach Land im entsprechenden Wohnungsaufsichtsrecht präzisiert. Eine Untervermietung ist für den Leasinggeber aus anderen Grunden unzumutbar. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn erwartet wird, dass die Wohnung für einen unsachgemäßen Zweck ausgenutzt wird.

Ausnahmen: Einige nahe Verwandte des Pächters gelten nicht als konventionelle Unterkünfte. Der Berliner Mietrechtsanwalt Lukas Andreas Wenderoth erklärt: "Leben oder Ehegatte und Geschwister dürfen ohne die Einwilligung des Eigentümers in der Wohnung sein. "Denn das ist Teil der vertraglichen Nutzung der Wohnung. Bevor der Pächter jedoch seinen Lebensgefährten oder sein eigenes Baby bei sich einzieht, sollte er den Hausherrn darüber informieren.

Eine Untervermietung der gesamten Wohnung ist nicht zulässig. Wenn zum Beispiel der Bewohner für ein Jahr ins Land geht und die gesamte Wohnung weitervermieten möchte, hat er keinen Rechtsanspruch darauf. Constantin Päch, der Nürnberger Spezialist für Wohnrecht, zitiert einen Weg aus dieser Zwangslage: "Wenn der Pächter während seiner Abwesendheit ein eigenes Quartier hat und seine Einrichtung darin belässt, benutzt er einen Teil der Wohnung weiter.

"Andererseits handelt es sich um die Untervermietung eines Teils der Wohnung und der Pächter hat wieder ein Recht darauf. Aus Sicherheitsgründen sollte der Pächter den Pächter immer um seine Zustimmung bitten. Auf diese Weise kann er dem Einlieger auch seine Zustimmung erteilen. Darin gibt er den Nachmieter, das Datum der Geburt und ggf. die Adresse sowie den privaten oder geschäftlichen Anlaß an.

Weitere personenbezogene Daten, wie z.B. das Einkünfte der Untermieter, sind nicht erforderlich. Im Übrigen: Der Hausherr muss nur dann ein Nein des Mieters akzeptieren, wenn er einen gültigen Anlass angibt. Constantin Päch: "Wenn der Hausherr umsonst nein sagt, verhält er sich bösgläubig und haftet für Schäden. "Sollte der Pächter trotz ungerechtfertigter Weigerung des Pächters/der Pächterin trotzdem untergehen, ist die Beendigung des Pächters/der Pächterin unwahrscheinlich.

Eine Untervermietung kann zeitlich begrenzt oder unbegrenzt sein. Für einen Teil der Wohnung oder die ganze Wohnung kann eine temporäre Untervermietung oder ein temporärer Mietvertrag geschlossen werden. Das Beginn- und Endedatum muss in der Untermiete enthalten sein, damit die Frist eintritt. Darüber hinaus hat der Generalmieter seinem Untervermieter die Gründe für die Frist mitzuteilen; der Vereinfachung halber sollte er sie in den Untervermietungsvertrag aufnehmen (§ 575 Abs. 1 BGB).

Als gerechtfertigter Anlass gilt der persönliche Gebrauch, d.h. wenn der Generalmieter die Wohnung oder das Appartement nach Beendigung des Untermietverhältnisses selbst nachfragt. Aufgrund der zeitlichen Befristung des Untervermietvertrags können beide Parteien jedoch in der Regel nicht vor Ende des Untervermietvertrags auflösen. Wenn Sie nur ein Beginndatum im Untervertrag angeben, schließen Sie einen Untervertrag ab.

Diese kann auch für die ganze Wohnung oder nur einen Teil davon herausgenommen werden. Bei einer unbefristeten Untervermietung der gesamten Wohnung besteht das ordentliche Auflösungsrecht. Dies bedeutet: Der Generalmieter kann seinen Untervermieter nur dann beenden, wenn er ein begründetes Interessen daran hat, z.B. wenn er die Wohnung selbst wieder benötigt und diesen Umstand in seinem Beendigungsschreiben angeben muss (§573 BGB).

Andere Ankündigungsfristen sind nur möglich, wenn ein Einzelzimmer oder ein eingerichtetes Einzelzimmer weitervermietet wird. Für ein oder zwei leere Räume besteht das vereinfachte Kündigungsrecht: Der Generalmieter kann den Untervermieter ohne Begründung benachrichtigen, die ordentliche Frist wird jedoch um drei weitere Kalendermonate erhöht (§ 573a BGB). Meistens dauert es sechs Monaten, bis der Mieter auszieht.

Ein eingerichtetes Hotelzimmer kann in der Regel kurzfristig abgesagt werden. Die Hauptmieterin kann den Untervermieter bis zum Ablauf des fünfzehnten Kalendermonats ohne Angabe von Gründen auflösen. Er muss seine Dinge eingepackt haben und am Ende des selben Monates abreisen. Vor allem in WGs ist oft ein Bewohner die Hauptmieterin und die Räume werden an die jeweiligen Submieterinnen und Submieter verpachtet.

Aber auch andere Aufstellungen sind möglich - finden Sie heraus, welche Untervermietung sich für Sie lohnt: im Beitrag WG-Mietvertrag: drei alternativ. Ist es möglich, dass der Mieter die Mieten durch Untervermietung erhöht? Die Hauptmieterin muss unter gewissen Voraussetzungen akzeptieren, dass ihr Mieter seine Einwilligung in die Untervermietung von einer Mietsteigerung - dem so genannten Mietzuschlag - abhängt.

Dies kann er aber nur, wenn mehr Menschen unter einem gemeinsamen Haus wohnen als bisher, denn dann ist davon auszugehen, dass die Wohnung mehr verschlissen sein wird als zuvor und die Kosten für Elektrizität und Trinkwasser anwachsen. Allerdings sind die steigenden Anschaffungsnebenkosten nur dann ein Anlass für einen Zuschlag zur Untermiete, wenn sie mit einer Pauschale berechnet werden.

Erst dann werden die möglichen Zusatzkosten für Elektrizität, Warmwasser oder Wärme dem Vermieter in Rechnung gestellt. Bezahlt der Vermieter seine Zusatzkosten jedoch im Vorhinein, ist die Situation anders: Die Zusatzkosten werden zumindest einmal im Jahr in Rechnung gestellt, mögliche Zusatzkosten würden zu einer zusätzlichen Forderung des Mieters und damit zur Klärung der Angelegenheit mit den erhöhten Zusatzkosten beitragen.

Bei Vorauszahlung der Mehrkosten wäre nur der erhöhte Verschleiss der Wohnung ein Anlass für einen Zuschlag zur Untermiete. Lediglich im preislich gebundenen Wohnbereich ist die Bauhöhe exakt festgelegt: auf monatliche 2,50 EUR pro Unterhändler ((§ 26 Abs. § NMV). Mit dem Mietvertragsabschluss wird der Pächter selbst zum Verpächter - zumindest gegenüber dem Untermieter:

Es ist seine Aufgabe, ihm einen Teil der Wohnung zur Verfuegung zu stellen. Du hast die Aufgabe. Streicht der Hausherr jedoch die Wohnung, kann er dies nicht mehr tun - und das kann schwierig werden. Nach Ansicht des Mietrechtsexperten Constantin Päch besteht ein Streit darüber, ob die Beendigung durch den Mieter ein Anlass ist, den Mietvertrag zu beenden.

Dies kann dazu führen, dass der Mieter frühzeitig auszieht und der Generalmieter ihm dafür eine Entschädigung schuldet. "Die Umzugs- und Versandkosten, die Versandkosten für den Speditionsauftrag oder auch die Kostenerstattung steht im Bereich dafür, dass der Untervermieter in eine teuere Wohnung umziehen muss. "Wenn das eigene Appartement frei ist, ist es verführerisch, es an Urlauber in Großstädten zu vergeben - und dafür eine angemessene Vergütung zu erhalten.

Weil laut Lukas Andreas Wenderoth, dem Berliner Spezialanwalt für Wohnungseigentumsrecht, die Untervermietung an Urlauber als kommerzielle Verwertung der Wohnung anzusehen ist - und der Pächter hat keinen Anrecht. Selbst wenn der Eigentümer dem Pächter in der Regel die Genehmigung zur Untervermietung gegeben hat, trifft dies nicht auf die Anmietung an Urlauber zu.

Wer dennoch ohne vorherige Genehmigung des Eigentümers an Urlauber für Kurzzeitmieten mietet, läuft Gefahr, fristlos zu kündigen", so Wenderoth. "Sollte der Pächter trotz allem die Genehmigung des Eigentümers erhalten, steht er oft vor einem weiteren Hindernis: In vielen Großstädten herrscht das Verbot der Unterschlagung. Derjenige, der einen Untervermietungsvertrag schließt, kann keine Ansprüche an den Untervermieter in diesem Vertrag haben.

Zum Beispiel kann der Generalmieter nicht fordern, dass der Untervermieter nach sechs Monaten sein Haus umstreicht. Sind solche Verträge trotzdem im Untervermietvertrag enthalten, sind sie unwirksam.