Kündigung an Mieter

"Dies bedeutet, dass der Mieter entweder zur Zwangsräumung durch das Landgericht oder zu einem gerichtlichen Zwangsräumungsvergleich geführt hat, nach dessen Ablauf der Mieter die Immobilie zu einem gewissen Termin verlässt", erläutert Sibylle Voßbeck, Fachjuristin für Mieterschutzrecht. Zunächst muss der Mieter den Mietvertrag durch außerordentliche Kündigung fristlos oder ordentlich kündigen.

"Die Vermieterin kann eine Klage auf Räumung einreichen, wenn das Haus auflöst. Seien es, dass der Mieter kündigt und die Immobilie nicht rÃ?umt oder dass der Mieter das MietverhÃ?ltnis auÃ?erordentlich ohne Vorankündigung bzw. zu Recht beendigt hat und der Mieter diesem Hinweis nicht folgt und weiter in der Wohnungder Vermietung wohnt, so die Mieterexpertin.

"Die ordnungsgemäße Beendigung des Mietvertrages setzt immer ein so genanntes begründetes Eigeninteresse des Eigentümers voraus. Doch auch eine nicht unwesentliche Verletzung des Vertrages durch den Mieter begründet eine reguläre Kündigung", sagt er. Bei fristloser Kündigung kann die Klage auf Räumung sofort nach Abgabe der Erklärung beim zuständigen Gericht eingereicht werden. Die Vermieter sollten darauf achten, dass die vorher deklarierte Kündigung auch formell gilt und bei mehreren Bewohnern auch allen Bewohnern mitgeteilt wurde.

"Besonders wichtig ist es, als Anwalt zu überprüfen, ob in der Ferienwohnung lebende Minderjährige auch inhaftiert sind. Werden sie erst während der Mietdauer mündig, sind sie nach der Rechtssprechung nicht zu verklagen", weiss Voßbeck. In der Räumungsvereinbarung vereinbaren die Parteien des Mietvertrages vor Gericht, den Mietvertrag unter gewissen Bedingungen zu kündigen.

"Diese Räumungsvergleiche sind - wie ein Gerichtsurteil - ein so genannter Vollstreckungstitel, auch wenn der Mieter nicht zum vorgesehenen Zeitpunkt auszieht", so Voßbeck. Dies bedeutet, dass das Gericht oder der Zwangsräumungsvergleich an die Landvögte gesandt werden muss, die dann ein Datum festlegen, an dem die Mieter die Ferienwohnung verlassen müssen.

Abhängig von der Vollstreckungsart müssen Landvögte eine Transportfirma und einen Schlosser anheuern, um die Einrichtung aus der Ferienwohnung zu holen und die Schleusen zu ersetzen. "Der Mieter, der die Räumung nicht vorgenommen hat, muss für die Räumung aufkommen. Allerdings ist es so, dass der Hausherr eine Vorauszahlung leisten muss, da die Verwalter und auch die Spediteure und Schlosser nicht ohne Vorauszahlung handeln.

Weil in den meisten Räumungsfällen beim Mieter nichts zu bekommen ist, sitzt der Hauswirt auch noch auf diesen Kosten", erläutert die Sachverständige für Mietrecht. Der Mieter ist auch für alle vom Mieter in der Ferienwohnung verursachten Beschädigungen verantwortlich, die keine vertragsgemäße Nutzung oder normale Abnützung darstellen", sagt er.

SelbstverstÃ??ndlich muss der Wirt auch hier zuerst wieder in die Sammelleitung eintreten, damit der Schaden umgehend von Fachleuten behoben werden kann und die Behausung wieder gemietet werden kann. Meistens verbleibt der Hauswirt auch auf diesen Seiten, da oft beim Mieter nichts zu bekommen ist und eine bezahlte Anzahlung die anfallenden Gebühren für die Behebung des Schadens auch weit übertrifft.

"Wenn der Mieter seine Verbindlichkeiten nicht bezahlen kann, macht es keinen Sinn, sie durchzusetzen. "Nur dann, wenn die Mieter einen regulären Arbeitsplatz haben, wäre eine Zwangsversteigerung wegen der betitelten Ansprüche - der Mietpreise - vernünftig. Doch dann kommt die entscheidende Rolle, wie viele Kreditgeber zur Verfügung stehen", sagt Voßbeck.

In solchen Faellen haben die Besitzer kaum eine Gelegenheit, die offenen Mietpreise zurueckzuerhalten. Der Mietrechtsexperte Voßbeck empfiehlt daher, bei Zahlungsverzug nicht lange zu bleiben und einen Rechtsanwalt zu konsultieren. "Auch wenn es unsinnig klingen mag, ist es für einen Besitzer und Wirt ratsam, dem Mieter trotz vorhandener Zahlungsrückstände eine kleine Ausgleichszahlung für den Einzug vorzuschlagen.

Obwohl das Gesetz vorschreibt, dass Räumungsverfahren prioritär bearbeitet werden müssen, wird dies von den Justizbehörden bedauerlicherweise nicht hinreichend beachtet", sagt Anwältin Sibylle Voßbeck.