überbelegung Wohnung

Überfüllung in einer gemieteten Wohnung - was ist das?

Überfüllung, was heißt das? Überfüllung ist definiert als, wenn mehr Menschen in einer Wohnung leben, als für ein gesundes Leben förderlich ist. Bei so genannter Überfüllung handelt es sich um eine außervertragliche Nutzung einer Mietunterkunft. Im Jahr 2015 hielt das Landgericht München die ordnungsgemäße Beendigung eines Mietvertrags für legal, da 4 Menschen in einer 26 m großen Wohnung wohnten: Anhand der Wohnaufsichtsgesetze in den Ländern kann beurteilt werden, ob eine rechnerische Überfüllung vorliegt:

Im Freistaat Bayern sollten pro Kopf wenigstens zehn qm Wohnraum zur Verfuegung gestellt werden. Sie beträgt in Berlin neun qm pro Erwachsener, 6 qm pro Jahr. Es wird in Hessen nicht zwischen Erwachsene und Kinder unterschieden: 9 qm pro Kopf. Häufig wird angenommen, dass jedes einzelne Mitglied über wenigstens sechs qm Wohnraum verfügen sollte.

Überfüllung der gemieteten Wohnung - zu viele MitbewohnerInnen

Die Unterbringung anderer Menschen in Ihrer Wohnung ist - unter den jeweiligen zu beobachtenden Bedingungen - möglich. Die Wohnung kann auch überfüllt sein, wenn der Bewohner Verwandte wie einen Lebensgefährten oder ein Kind mitnimmt. Die Überfüllung der gemieteten Wohnung? stellt ohne Ausnahme ihre Begrenzung bei der Überfüllung der gemieteten Wohnung dar. Das Überfüllen der Wohnung durch zu viele Menschen, Zimmergenossen, darf einen Hauswirt auf keinen Fall tolerieren, also auch nicht bei der Zulassung eines Nachkommens.

Pro Wohnung müssen 6 - 9 qm zur VerfÃ?gung gestellt werden. Sie resultieren auch aus den Wohnaufsichtsgesetzen der Bundesländer. Die Mindestwohnfläche in Berlin wird im Wohnbauaufsichtsgesetz genannt: 9 qm für die Erwachsenen und 6 qm für die Kleinen unter 6 Jahren. Die Zahlen sind nicht verbindlich, aber wenn ein Rechtsstreit aufgrund einer eventuellen Überfüllung entsteht, werden sie in die Gerichtsentscheidung aufgenommen, und wenn Sie sie aufgrund einer vermeintlichen Überfüllung bekommen, sollten Sie sofort Rechtsbeistand suchen.

Überfüllung einer Wohnung - Was können Hauswirte tun?

Vielen Vermietern gefällt es, wenn ihre gemietete Wohnung von so wenig Menschen wie möglich eingenommen wird. Die Nutzung der Wohnung ist umso weniger verschleißanfällig, je weniger Menschen sie benutzen. Auch vor dem Mietvertragsabschluss und auch zu Mietbeginn haben die Mieter in der Regel noch unbegrenzten Einflussbereich.

Fast jeder Hauswirt wird den/die Bewohner vor der Unterzeichnung des Mietvertrags fragen, mit welchen anderen Menschen, die nicht zu den Mietern gehören, er die Wohnung beziehen möchte. Wenn die vom/von der MieterIn angegebene Zahl nicht den Erwartungen des/der VermieterIn genügt, ist der/die MieterIn nicht verpflichtet, den Vertrag zu unterzeichnen.

Erschwert wird es jedoch, wenn sich der Bewohner während des aktuellen Mietvertrages mit dem Bedürfnis an den Anbieter wendet, weitere Menschen in die gemietete Wohnung aufnehmen zu wollen oder dies gegen den Willen des Anbieters oder auch ohne die Tatsache, dass dieser davon weiß, schlichtweg unternimmt. In solchen FÃ?llen sieht viele Wirte ihre Wohnung durch Ã?berbelegung in gefÃ?hrlicher Gefahr oder Angst vor einer Störung des Familienfriedens.

Wir erläutern in diesem Artikel, wann es zu einer Überfüllung kommt, welche Chancen für Anbieter bestehen, dies von Anfang an zu vermeiden und welche Rechte sie haben, wenn die Überfüllung bereits eintritt. Ich. Wann ist eine Wohnung überfüllt? Die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen des Wohnungsaufsichtsrechts der Bundesländer können jedoch zur Klärung der Fragestellung, ob eine Gegenleistung besteht, als Orientierungshilfe dienen (vgl. LG Berlin, Entscheidung vom 12.10. 1985 - 64 S. 137/85).

In anderen Bundesländern wie Hessen (vgl. 7 HWoAufG vom 4. 9. 1974 (GVBl. I S. 395), ergänzt durch Art. 19 des GVBl. I S. 434)) sind in etwa identische Werte vorgesehen. Maßgeblich ist die Zahl der Menschen pro Raum (vgl. OLG Stuttgart, Beschluss vom 12.08.1992 - 9 W 219/92 - zwei Individuen pro Raum sind zulässig), das Verwandtschaftsverhältnis zwischen den Bewohnern, bei dem es darauf ankommt, ob die Wohnung von einer sozialen Einrichtung als Familienangehörige oder von nicht untereinander verknüpften Individuen besetzt ist (vgl. OLG Frankfurt, Beschluss vom 11.05.1994 - 20 W 216/94).

Gemäß der Entscheidung des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 13.08.1992 - 8 W 219/92 - muss die maximale Personenzahl aufgrund der Mehrbelastungen, die durch die Unterkunft ausländischer Personen gegenüber der Unterkunft von Gastfamilien entstehen, geringer sein die Ausgestaltung der Wohnung, der Inhalt des Vertrages und die zu Mietbeginn erfolgte und für die weitere Entwicklung erwartete Belegung (vgl. OG Karlsruhe, Rechtentscheid in Miettsachen vom 16.03.1987 - 3 Rémiet 1/87).

Anhand der nachfolgenden Fallbeispiele soll ein Bild davon vermittelt werden, wann eine Überfüllung von den Justizbehörden vermutet wird und wann nicht. Laut des Urteils des Landgerichts Berlin vom 12.10.1985 - 64 S 137/85- besteht keine exzessive Auslastung der Wohnung, wenn für sieben Menschen eine Grundfläche von mind. 63 qm zur Verfügung steht.

Nach dem Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 11. Mai 1994 - 20 W 216/94 - ist eine Wohnung nicht überbesetzt, wenn eine Wohnung von ca. 50 qm von zwei nicht familiengebundenen oder bis zu fünfköpfigen Familienmitgliedern belegt ist. Der BGH ging in seiner Entscheidung vom 14. Juli 1993 -VIII ARZ 1/93- von einer erheblichen Überfüllung in einem Falle aus, in dem eine 30 qm große Wohnung von einer 5-köpfigen Gastfamilie, die aus zwei Volljährigen und drei Kleinkindern bestand, eingenommen wurde.

In seinem Rechtsspruch vom 6. Oktober 1982 - 4 Re-Miet 13/81 - betrachtete das Oberlandesgericht Hamm eine 56,94 qm große Wohnung, die zu Mietbeginn zunächst von einer 5-köpfigen Gastfamilie, die aus zwei Volljährigen und drei Kleinkindern bestand, bezogen wurde, aber mit der Entbindung von drei weiteren Kleinkindern auf acht Menschen anstieg.

Laut Bayerischem Oberlandesgericht liegt eine Überfüllung vor, wenn eine 25 qm große Wohnung anfangs nur von einer einzigen Personen besetzt war, die Einwohnerzahl steigt dann aber auf drei an, weil die Pächterin verheiratet ist, ihren Mann in der Wohnung einnimmt und ein eigenes Kinde hat (siehe Bayerischer Oberster Gerichtshof, Urteil im Mietvertrag vom 14.09.1983 - Re-Miet 8/82).

Die AG Zwickau hat mit Entscheidung vom 21.04. 1995 - 4 C 0438/95, 4 C 438/95 - beschlossen, dass eine Dreizimmerwohnung mit WC, Kueche, Bad und Korridor ueberfuellt ist, wenn sie von sieben Menschen bevoelkert wird. Ein 70 qm großes Vierzimmerappartement ist überfüllt, wenn es von vier Erwachsene und drei Kinder benutzt wird (vgl. dazu die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 18.10.1993 -1 BvR 1335/93).

Eine 49 qm große Wohnung, die von zwei Großen und fünf Kleinkindern belegt ist, ist daher noch überfüllter (vgl. LG Mönchengladbach, Urteil vom 07.12.1990 - 2 S 254/90). Was kann der Hausherr gegen Überfüllung tun? Nach erfolgter Überfüllung kann der/die VermieterIn nicht mit Sicherheit davon ausgehen, dass er/sie auch über die notwendigen Rechtsmittel zu deren Behebung verfügen wird (zu den Rechten des/der VermieterIn im Fall einer bereits eingetretenen Überfüllung siehe die Erläuterungen weiter hinten unter III).

Wer keine Überfüllung toleriert, sollte daher darauf achten, dass andere Menschen nicht in die Wohnung einziehen, bevor sie überfüllt werden. Am Anfang des Mietvertrages hat der Hausherr meist noch die Kontrolle darüber, wer oder wie viele Menschen in seiner Wohnung sind.

Wenn der Leasingnehmer seine Absicht vor Vertragsabschluss wahrheitsgetreu kommuniziert, kann der Leasinggeber vom Vertragsabschluss absehen, wenn er mit der geplanten Nutzung nicht einverstanden ist. Neben den Fällen, in denen der Pächter bei Vertragsabschluss seine wahre Absicht nicht zum Ausdruck gebracht hat oder diese vor dem Bezug verändert hat, sind daher vor allem die folgenden Überbelegungen durch den Bezug von weiteren Menschen während des aktuellen Pachtverhältnisses von Nachteil.

Grundvoraussetzung zur Vermeidung von Überbelegungen ist, dass dem Eigentümer der geplante Umzug von weiteren Menschen bekannt wird. Jedenfalls dann, wenn der/die MieterIn vertragskonform handelt, ist dies in den Bereichen garantiert, in denen der/die MieterIn die Zustimmung des/der VermieterIn einholt.

Benötigt der/die VermieterIn keine Einwilligung, ist der/die MieterIn trotzdem dazu angehalten, den/die VermieterIn über die Zulassung von weiteren Menschen zur Wohnung zu informieren. Häufig wird diese Mitteilung jedoch erst dann von den Bewohnern gemacht, wenn die unberechtigt aufgenommene Partei bereits eingezogen ist der Bewohner hat kein Recht auf Einholung der Bewilligung oder der Bewirtschafter ist zur Verweigerung der Bewilligung ermächtigt.

Gemäß 540 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Vermieter nicht befugt, die Nutzung des Mietgegenstandes ohne Zustimmung des Verpächters Dritten zu übertragen. Selbst wenn dies nicht durch die Auslegung dieser Bestimmung impliziert wird, bedeutet dies in keiner Weise eine Verpflichtung des Leasingnehmers, ohne Ausnahme eine Genehmigung vor der Bereitstellung der Immobilie zu erwirken.

Dies gilt nur für die Zulassung von "Dritten" im Sinne des § 540 Abs. 1 BGB. Nicht jeder, der nicht Pächter ist, ist jedoch bereits ein Dritter im Sinne des § 540 BGB. Als Teil der vertraglichen Nutzung des Mietobjektes, ganz konkrete Personengruppen in die Wohnung einzubeziehen, beschränkt die Gerichtsbarkeit den Gedanken des "Dritten" im Sinne des 540 BGB und schließt diese aus.

Die folgenden Personengruppen sind daher keine Dritten im Sinne des 540 Abs. 1 BGB mit der Konsequenz, dass ihre Zulassung nicht dem Genehmigungsvorbehalt des 540 Abs. 1 BGB unterliegt: Ehepartner, Graf (vgl. OLG Hamm, Entscheidung vom 11.04. 1997 - 30 Rémiet 1/97), Austauschstudierende und Au Pair-Girls oder Au Pairs, Pflegekräfte (vgl. BGH, Entscheidung vom 5. 1991 - VIII ZR 38/90).

Es sollte von den Gegebenheiten des Einzelfalls abhängig sein, ob der Pächter seine Erziehungsberechtigten ohne Zustimmung akzeptieren darf (vgl. BayObLG, Entscheidung vom 16. Oktober 1997 - RE-Miet 2/96). ein illegitimer Partner des Pächters (vgl. BGH, Entscheidung vom 01/03 - VIII ZR 371/02), Brüder des Pächters (vgl. BayObLG, Entscheidung vom 11/1983 - RE-Miet. 9/82), alle anderen Angehörigen des Pächters, Wenn der Pächter eine

von mehreren anderen Menschen in die Wohnung, heißt das nicht, dass der Eigentümer über die Bewilligung entscheidet. Gemäß 553 Abs. 1 S. 1 BGB hat der Wohnraummieter grundsätzlich einen Bedarf an der Bewilligung, sofern für ihn nach Abschluß des Mietvertrages ein begründetes Nutzungsinteresse daran besteht, einen Teil des Wohnraumes einem Dritten zur Nutzung zu hinterlassen.

In manchen Fällen gibt das Recht des Eigentümers jedoch das Recht, die Genehmigung zu versagen. Solch ein solcher Sachverhalt besteht gemäß 553 Abs. 1 S. 2 BGB, wenn der Wohnbereich durch die Zulassung von weiteren Menschen überbelegt wäre. Wenn sich der Pächter, der eine Genehmigung zur Zulassung anderer Menschen braucht, vertragskonform benimmt und vor der Zulassung um deren Zustimmung ersucht, kann der Pächter eine Überfüllung durch Verweigerung der Genehmigung vermeiden, es sei denn, der Pächter missachtet die Verfügung des Pächter und lässt die Person(en) ohne Einwilligung zu.

Erfordert der Pächter keine Einwilligung, weil die von ihm aufzunehmende Partei kein Dritter im Sinne des 540 Abs. 1 BGB ist, so ist die Einwilligung nicht frei. Das Recht zur Zulassung solcher Menschen, denen die Wohnung unberechtigt übertragen werden kann, stößt auch dort an seine Grenze, wo die gemieteten Räume durch die Zulassung dauerhaft überfüllt sind (vgl. BGH, Urteil vom 14.07.1993 - VIII ARZ 1/93; Bayrisches Landesgericht, Rechtentscheid in Mietsachen vom 14.09.1983 - Re-Miet 8/82; OLG Karlsruhe, Rechtentscheid in Mietsachen vom 16.03.1987 - 3 Re-Miet 1/87).

Falls der Bewohner jedoch keine Zulassung braucht, geschieht dies oft, bevor der Eigentümer informiert wird. Die Vermieterin ist dann auf ein Recht zur Aufhebung der Überfüllung des Mieters oder ggf. durch die Kündigung des Mietvertrages selbst verpflichtet (siehe die Hinweise unter III.1. und 2.).

Gleiches trifft zu, wenn der Vermieter die Genehmigung gar nicht erst einholt oder die Verweigerung der Genehmigung missachtet. Hinweis: Von 553 Abs. 1 S. 1 BGB, der dem Vermieter grundsätzlich das Recht zur Überlassung der Wohnung an Dritte gewährt, sind nur solche Ansprüche gedeckt, in denen der Vermieter nur einen Teil der Wohnung übergeben will und die Wohnung selbst weiterbenutzen wird (' AG Zwickau, Urteile vom 21.04.1995 - 4 C 0438/95, 4 C 438/95).

Er kann die Genehmigung zur kompletten Übergabe der Wohnung jederzeit ablehnen, auch wenn einer der in 553 BGB aufgeführten Ablehnungsgründe nicht vorlag. Was hat der Hausherr, wenn es bereits zu einer Überfüllung gekommen ist? Wenn die Überfüllung bereits stattgefunden hat, entweder weil der Pächter zu Recht oder zu unrecht keine Genehmigung beantragte, oder weil er trotz verweigerter Genehmigung weitere Menschen zugelassen hat, sollte der Pächter nur die Überfüllung durch Minimieren der Einwohnerzahl auf das erlaubte Mass (zusätzlich unter 1.) zu bewerkstelligen versuchs.

Die Beendigung sollte nur als letzte Möglichkeit betrachtet werden (siehe 2.). Die Vermieterin sollte auch eventuelle Schadenersatzansprüche (siehe 3.) und die Folgen einer Überfüllung der Bewirtschaftungskosten (siehe 4.) im Auge behalten, nicht nur, wenn sie dadurch zustande gekommen ist, dass der/die MieterIn ohne die notwendige Zustimmung des/der VermieterIn im Sinne des 540 Abs. 1 BGB Dritte hinzugezogen hat, sondern auch, wenn sie durch den Umzug von Menschen verursacht wurde, die ohne Bewilligung selbst mitgenommen werden dürfen (siehe BGH, Urteil vom 14.07.1993 - VIII ARZ 1/93).

Es ist nicht maßgeblich, ob und inwieweit die konkreten Interessen des Eigentümers beeinträchtigt werden (vgl. BGH iaO). So kann der Hausherr von seinem Bewohner die Beseitigung der Überfüllung fordern. Entspricht der Leasingnehmer dem Wunsch des Mieters nicht, kann der Leasingnehmer den Leasingnehmer auf vertragswidrige Nutzung, d.h. auf Beseitigung der Überfüllung, einklagen.

541 BGB sieht vor, dass der Verpächter auf einstweilige Verfügung verklagen kann, wenn der Pächter das Mietobjekt trotz Verwarnung des Verpächters weiterhin vertragswidrig nutzt. Zur Klageerhebung gegen den Leasingnehmer ist jedoch - wie aus 541 BGB ersichtlich - eine erfolglose Verwarnung des Leasingnehmers erforderlich.

Bei dieser Verwarnung muss der/die VermieterIn dem MieterIn eine genaue Beschreibung des vertraglich nicht geregelten Zustandes geben und ihn bitten, diesen zu beheben. Weil der Pächter dies nur tun kann, wenn er weiss, wie viele Menschen die Wohnung ohne Überbelegung benutzen dürfen, muss der Pächter auch die erlaubte Zahl der Nutzer angeben.

Eine einstweilige Verfügung ist nicht unbedingt notwendig, kann aber dem Wunsch des Eigentümers mehr Gewicht geben und die Einsatzbereitschaft des Pächters vorantreiben. bürgerliches Gesetzbuch, wenn es offenbar keinen erfolgversprechenden Charakter hat, was vor allem dann der Fall ist, wenn der Pächter sich seriös und abschließend geweigert hat, Vertragsbedingungen durchzusetzen (' BGH, Beschluss vom 12. Juni 2007 - VIII S. 281/06- zu § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB).

Hinweis: Der Empfänger der Verwarnung ist immer der Bewohner und nicht die in die Wohnung aufgenommene(n) Person(en), auch wenn die Gegenleistung dadurch erbracht wurde, dass Nichtmieter in die Wohnung einziehen. Wenn die Überfüllung trotz Mahnung nicht beseitigt wird, kann der Hausherr den Pächter gemäß 541 BGB auf Versäumnis klagen.

Dazwischen sollte jedoch eine hinreichend lange angemessene Frist vergehen, in der der Vermieter die Überfüllung ausräumen kann. Wenn es zu einer Überfüllung gekommen ist, z.B. durch eigene Nachkommen, wird es viel schwerer sein, Abhilfe zu schaffen, als wenn ein nicht zur Gastfamilie gehöre.

Das Unterlassungs- bzw. Umzugserfordernis ist - gleichgültig, ob es sich um eine Beschwerde handelt oder nicht darauf ausgerichtet, dass der Pächter gerade so viele Menschen zum Auswandern bringt, dass keine Überfüllung mehr vorhanden ist. Wenn die Vermieterin ihren Pächter vergeblich zur Beseitigung der Überfüllung auffordert, ist die Geltendmachung einer einstweiligen Verfügungsklage nach 541 BGB (siehe oben unter 1.) nicht immer das alleinige Mittel des Vermieters, den außervertraglichen Überfüllungszustand zu beenden.

Die Vermieterin ist unter gewissen Bedingungen dazu befugt, nicht nur die Entfernung von Einzelpersonen zu fordern, sondern auch das Wohnrecht durch fristlose Beendigung des Mietverhältnisses zu kündigen, mit der Konsequenz, dass alle Einwohner, einschließlich des/der Mieter(s), umziehen. Das Kündigungsrecht wegen Überfüllung existiert jedoch nur unter strengen Bedingungen, was keineswegs immer der Fall ist.

Gemäß 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann auch jede Vertragspartei das Vertragsverhältnis aus wichtigen Gründen ohne Einhaltung einer Frist auflösen. Solch ein wesentlicher Grunde besteht gemäß 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB vor allem dann, wenn der Pächter die Rechte des Mieters dadurch wesentlich beeinträchtigt, dass er die ihm obliegende Pflege vernachlässigt oder unberechtigt einem Dritten überläßt.

Hinsichtlich der zu stellenden Voraussetzungen an die kündigungsberechtigten Umstände ist zu unterscheiden, ob die Überfüllung dadurch verursacht wurde, dass der Vermieter einen "Dritten" im Sinne des 540 Abs. 1 BGB ohne die notwendige Genehmigung zugelassen hat, oder ob die Überfüllung auf die Zulassung einer nicht genehmigungspflichtigen Personen zurückzuführen ist (zur Begrenzung siehe die vorstehenden Erläuterungen unter II.1.).

Wenn die Mieterin einen "Dritten" im Sinne des 540 Abs. 1 BGB ohne die notwendige Genehmigung in die Wohnung eingelassen hat, sind die Tatsachen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Alt. Bei erheblicher Überfüllung ist BGB nach der Rechtssprechung zu erfüllen. Im Falle einer unbefugten Nutzungsüberlassung an Dritte betrachtet die Jurisprudenz die nach 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB gebotene wesentliche Rechtsverletzung des Vermieters allein durch die beträchtliche Überfüllung (vgl. BGH, Urteil vom 14.07. 1993 - VIII ARZ 1/93; BundesverfG, Urteil vom 18.10. 1993 -1 BvR 1335/93 zu § 553 BGB alt) als gegeben.

Im in der Regel sehr viel häufigeren Falle, in dem der Bewohner nahe Familienmitglieder oder andere nicht " Dritte " im Sinne des § 540 Abs. 1 BGB, also auch nicht " Dritte " im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt.

BGB ist es für den Mieter wesentlich schwerer, den Mietvertrag ohne Einhaltung einer Frist zu beenden. Unbefristete Kündigungen gemäß 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. Eine unberechtigte Kenntnisnahme eines "Dritten" ist nicht möglich. Der maßgebliche Gerichtsstand für die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters, wenn die Überfüllung durch die Zulassung von nicht als Dritte anzusehenden Menschen verursacht wird, ist nach 553 BGB in der bis zum 30.08.2001 gültigen Version weiterhin gegeben.

Durch diese Regelung war eine Kündigungsmöglichkeit gegeben, wenn der Leasingnehmer das Mietobjekt trotz Verwarnung weiterhin vertragswidrig nutzt und damit die Rechte des Leasinggebers wesentlich verletzt hat. Der unberechtigte Übergang des Mietgegenstandes auf Dritte und die Gefahr für den Mietgegenstand durch Nichtbeachtung der dem Leasingnehmer zukommenden Sorgfaltspflicht wurden nur als Beispiel für den Fall angeführt, dass in der Regel ohne weitere Überprüfung eine erhebliche Rechtsverletzung des Leasinggebers angenommen werden konnte.

553 BGB a. F. hat daher auch in anderen, nicht ausdrücklich genannten FÃ?llen eine fristlose KÃ?ndigung zugelassen, sofern der Leasingnehmer trotz Mahnung weiterhin Vertragsverletzungen begangen und damit die Rechte des Leasinggebers wesentlich verletzt hat. Daher war in Anwendung des 553 BGB a.F. auch eine Beendigung wegen Überfüllung in solchen FÃ?llen möglich, in denen diese durch die Zulassung von Familienangehörigen oder anderen nicht zu Dritten gehörenden Persönlichkeiten herbeigefÃ?hrt wurde, da deren Zulassung auch dann mit der Vertragswidrigkeit verbunden ist, wenn es zu einer Ã?berbelegung kommt (vgl. BGH, Entscheidung vom 14. Juli 1993 - VIII ARZ 1/93).

Der BGH vertrat bereits in seiner Entscheidung vom 14.07.1993 die Ansicht, dass der Mieter das Haus bei Minderjährigen nicht ohne Einhaltung einer Frist beenden kann, sondern bei erheblicher Überfüllung allein wegen der Fortführung der Nutzung nach einer Verwarnung, ohne dass es von Bedeutung ist, ob weitere für den Mieter relevante Sachverhalte vorlagen (' BVerfGE 2, 261 (1)).

OG Karlsruhe, Rechtentscheid in Mietsachen v. 16. März 1987 - 1/87; Bayrisches Oberstes Landesgericht, Rechtentscheid in Mietsachen vom 14.09. 1983 - 8/82 ) wies zurück und erklärte, dass die beträchtliche Überfüllung einer Wohnung nicht für eine außerplanmäßige ordentliche Beendigung nach 553 BGB a. F. ausreiche, sondern dass im konkreten Fall nicht unwesentliche Nachteile für den Wohnungseigentümer zu ermitteln seien.

Derartige Wirkungen sind - so der BGH - vor allem dann zu bestätigen, wenn die lebende Substanz durch überdurchschnittlichen Verschleiß bedroht ist oder wenn die anderen Bewohner des Hauses gestört werden. Im Falle seiner Entscheidung vom 14. Juli 1993, in dem die Wohnung durch den Einzug der Kinder des Eigentümers stark überfüllt war, hat der BGH das Recht des Eigentümers auf Kündigung verweigert, da keine den Eigentümern schadensverursachenden Wirkungen festgestellt werden konnten und somit keine wesentliche Beeinträchtigung der Rechte durch den Eigenheimbesitzer vorliegt.

543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB erlaubt kein vertragswidriges und trotz Mahnung andauerndes und die Rechte des Vermieters wesentlich verletzendes Handeln mehr zur Beendigung, sondern nennt die vertragswidrigen Handlungen, die zur Beendigung berechtigen, nicht als Beispiel, sondern endgültig. Erst wenn es zu einer wesentlichen Beeinträchtigung der Rechte des Vermieters dadurch kommt, dass der Vermieter entweder unberechtigt Dritte in Anspruch nimmt oder der Mietgegenstand durch Unterlassung der ihm obliegenden Pflege wesentlich beeinträchtigt wird, ist die außerplanmäßige ordentliche Auflösung gemäß 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB möglich.

Übernimmt der Pächter nahe Verwandte oder andere nicht als Dritte im Sinne der §§ 540, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB, eine Aufhebung gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. Die Überfüllung wird daher nur berücksichtigt, wenn sie auf einer Verletzung der Sorgfaltspflicht des Mietvertragspartners basiert und zu einer wesentlichen Beeinträchtigung der Vermietung führen kann.

Das ist auch bei erheblicher Überfüllung kaum der Fall. Denn das ist der Grund. Neben den Folgen der Überfüllung für die Bausubstanz des Mietobjektes und die Gemeinschaft und den Folgen, die der Wohnungsverlust für den Bewohner und seine Angehörigen hat, ist es besonders wichtig zu überlegen, wie es zu dieser Überfüllung kam.

Liegt dies an einer "willkürlichen" Einweisung von Fremden in die Wohnung, ist der Bewohner nicht so schützenswert wie bei einer Überfüllung durch die Geburt von weiteren Kindern (vgl. AG Stuttgart, Beschluss vom 24. Mai 2011 - 37 C 5827/10). So wie § 541 BGB für das Unterlassungsrecht des Mieters, so sieht das Recht in 543 Abs. 3 BGB auch für das Recht des Mieters auf außerordentliche fristlose Beendigung wegen der Pflichtverletzung vor, dass der Mieterschaft vor der Beendigung des Mietverhältnisses vergeblich eine letztmalige Nachbesserungsmöglichkeit gewährt wurde.

Die Vermieterin muss den/die MieterIn vergeblich gewarnt oder ihm eine entsprechende Abhilfefrist setzen. Abweichend von 541 BGB regelt 543 Abs. 3 BGB in seinem S. 2 explizit, wenn eine Verwarnung oder -setzung entfällt, nämlich wenn eine Verwarnung oder eine Verwarnung offenbar keinen erfolgversprechenden Charakter hat oder die fristlose Beendigung aus besonderem Grund und unter Berücksichtigung der Belange beider Parteien rechtfertigen.

Sollte eine außerplanmäßige Auflösung nicht möglich sein, ergibt sich die Fragestellung, ob der/die VermieterIn das Vertragsverhältnis gemäß 573 BGB wegen Überfüllung fristgemäß auflösen kann. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt das für die ordnungsgemäße und rechtzeitige Auflösung des Mietvertrages notwendige schutzwürdige Eigeninteresse des Mieters vor, soweit der Mietvertrag nicht unwesentlich überschritten wurde.

Eine Überfüllung gegen oder ohne Wille des Eigentümers bedeutet auch eine nicht vertragsgemäße Benutzung des Mietobjektes (vgl. BGH, Urteil vom 14.07.1993 - VIII ARZ 1/93). Jedenfalls dann, wenn der Pächter einen Dritten im Sinne des 540 BGB ohne die notwendige Zustimmung des Pächters in Anspruch genommen und damit die Überfüllung bewirkt hat, ist somit eine ordnungsgemäße Beendigung gemäß 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB möglich, sofern die Pflichtverletzung weder zu entschuldigen noch unbedeutend ist.

Bei den praxisnahen Überbelegungen durch die Ansiedlung einer neuen Familie oder den Umzug in eine neue Familie kommt es jedoch oft nicht in Frage, dass der Pächter seine Vertragspflichten bspw. durch die Zulassung seiner eigenen Söhne und Töchter in die Wohnung bricht. Denn die Zulassung von Neugeborenen in die Wohnung ist das selbstverständliche Recht des Pächters, das auch im Pachtvertrag vorausgesetzt wird (vgl. OLG Hamm, Rechtsprechung vom 6. Oktober 1982 - 4 Rémiet 13/81).

Wenigstens kann man dann keine Schuld übernehmen, wenn die Wohnung durch Familienwachstum überfüllt ist. Selbst wenn eine fristlose Auflösung gemäß 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB aus den oben angeführten Gründen häufig nicht möglich ist, ist eine fristlose Auflösung wegen Überfüllung trotzdem nicht auszuschließen. Im Kündigungskatalog des 573 Abs. 2 BGB sind nur beispielhaft die Fälle aufgeführt, in denen der Vermieter ein begründetes Kündigungsinteresse hat und nicht eine erschöpfende Auflistung.

Andere Kündigungsgründe können auch dann vorliegen, wenn sie ein vergleichbares Ausmaß haben wie die in 573 Abs. 2 BGB explizit aufgeführten Beispielfälle (vgl. OLG Hamm Rechtetscheid vom 06.10.1982 - 4 Re-Miet 13/81). Ein solches gerechtfertigtes und den in 573 Abs. 2 BGB erwähnten Umständen entsprechendes Recht kann sich nach der Jurisprudenz grundsätzlich auch aus einer Überfüllung errechnen.

Die Überfüllung allein rechtfertigt jedoch nicht das berechtigte Interesse des Eigentümers an der Kündigung des Vertrages. Hinzu kommen weitere Gegebenheiten wie erhöhte Abnutzung oder Schäden an der Wohnung und Unruhen der anderen Mitbewohner (vgl. AG Stuttgart, Urteile vom 24.05. 2011- 37 C 5827/10). Sie sind bei Überfüllung keineswegs immer verfügbar.

Eine Beeinträchtigung des Mieters oder anderer Bewohner des Hauses durch eine Überfüllung der Vertragsrechte ist durchaus vorstellbar. Übermäßiger Verschleiß der Mietobjekte muss nicht unbedingt ein begründetes Kündigungsinteresse des Mieters rechtfertigen, da diese in der Regel sowieso durch entsprechende kosmetische Reparaturen zu kompensieren sind (vgl. LG München I, Entscheidung vom 22. September 1982 - 14 S 7977/82 Vi).

Selbst wenn widersprüchliche Belange des Leasingnehmers als solcher bei der Bestimmung des legitimen Nutzens des Leasinggebers im Sinne des 573 BGB keine Berücksichtigung finden, da dieser grundsätzlich nur dann Berücksichtigung findet, wenn der Leasingnehmer Einspruch gemäß 574 BGB erhoben hat, fordert das Oberlandesgericht Hamm in seiner Entscheidung vom 26. Juni 2006.

13/81-, dass die gegenseitigen Belange unter Berücksichtigung aller Gegebenheiten des Einzelfalls abgewägt werden und dass auch das Mieterinteresse am Erhalt der gleichrangigen Wohnung in die Bewertung miteinbezogen wird. Die endgültige Entscheidung der AG Stuttgart, Entscheidung vom 24.05. 2011- 37 C 5827/10- beruht ebenfalls auf der Berücksichtigung von Mieter- und Mieterinteressen.

Beispiel aus Gerichtsurteilen: => Im Fall einer eindeutigen Überfüllung, die aus acht in einer 64,30 qm großen Dreizimmer-Wohnung lebenden Menschen besteht, hat der Arbeitskreis Stuttgart mit Beschluss vom 24. Mai 2011 - 37 C 5827/10 ein begründetes Kündigungsinteresse des Eigentümers gemäß § 573 Abs. 1 BGB bekräftigt.

Das gerechtfertigte Kündigungsinteresse bestehe, weil sich die Wohnungssubstanz durch eine überdurchschnittlich hohe Belegung erheblich zu verschlimmern drohe. Das Bad, das von acht Menschen genutzt wurde, wies ebenfalls ausgeprägte Gebrauchsspuren auf. Wichtig für den Vermieter war auch, dass die anderen Hausbewohner immer wieder beklagten, dass der Pächter und seine Angehörigen ihre Objekte in den Aufenthaltsräumen parkten und dass das Haus durch immer wiederkehrende Schwierigkeiten sehr angespannt war.

Die Abwägung der Belange des Eigentümers und seiner Angehörigen am Bestand des Mietvertrages ändert auch unter dem Gesichtspunkt, dass die Suche nach einer neuen Wohnung schwer und mit hohen Gebühren verbunden ist, da sie die Belange des Eigentümers wegen der Gefährdung der Wohnungssubstanz und des Hausfriedens als Vorrang erachtet.

Wegen des generell auftretenden höheren Verschleißes, ohne jedoch mit Sicherheit weitere Besonderheiten der Überfüllung und auch ohne Abwägung der Interessen zu ermitteln, hat das LG Mönchengladbach das Recht, dem Vermieter die fristgerechte Beendigung gemäß 1 und 2 BGB mit Entscheidung vom 07.12. 1990 - 2 S 254/90- mitzuteilen. 573 Abs. 1 BGB bzw. 564b Abs. 1 BGB a. F. allein deshalb, weil die 49 Quadratmeter große Wohnung, die von sieben Menschen besiedelt war, stark überfüllt war und in solchen Situationen Feuchtigkeitsphänomene und Pilzbefall die Ursache sein können.

Wegen nicht nachweisbarer Sachschäden am Mietobjekt entschied das Landgericht München I am 22.09.1982 - 14 S 7977/82 Vi -, dass das Recht des Mieters auf außerordentliche fristlose Beendigung in einem Falle, in dem eine Wohnung überfüllt war, weil sie von vier statt von zwei Menschen benutzt wurde.

In der Schadensfeststellung ist eine sorgfältige Unterscheidung zwischen tatsächlichem Schaden und normalen Verschleißerscheinungen, die durch den vertraglichen Einsatz des Mietgegenstandes verursacht werden und die der Vermieter gemäß 538 BGB nicht zu verantworten hat oder gegebenenfalls im Zuge der Schönheitsreparatur zu beseitigen hat, zu treffen, wenn der Vermietungsvertrag ihn dazu auffordert.

Stellt sich heraus, dass ein solcher entstanden ist, ist bei der Schadenshöhe des Mieters zu berücksichtigen, dass oft ein so genannter "Abzug für Alt" vorgenommen werden muss. Dies bedeutet, dass der Hausherr einen Vorzug haben muss, den er dadurch erwirbt, dass er durch den Austausch des schadhaften, verbrauchten Gegenstandes eine höherwertige neue Ware erhalte.

Wenn z. B. der Pächter ein Möbelstück, den Bodenbelag oder das Holzparkett zerstört hat und neue Waren gekauft werden oder das Holzparkett geschliffen und wieder verschlossen wird, muss der Pächter nur den aktuellen Wert wiederherstellen. Zum Beispiel, wenn der Bodenbelag zum Austauschzeitpunkt fünf Jahre lang war, muss der Pächter nur die halbe Miete bezahlen.

Hat der Leasingnehmer die Verpflichtung, die laufenden Kosten zu übernehmen und muss er dafür eine Anzahlung zahlen, so kann der Leasinggeber diese Anzahlung unter den Bedingungen des 560 Abs. 4 BGB aufstocken. In unserem Erweiterungsbeitrag finden Sie alle wesentlichen Hinweise zur Steigerung der Vorauszahlungen: "Nebenkostenvorauszahlung steigern - So gehen Wirte vor.

Das bedeutet jedoch nicht, dass dem Verpächter für die aktuelle Buchungsperiode erhöhte Kosten entstehen. Wenn die durch die gestiegene Einwohnerzahl entstehenden tatsächlichen Kosten die vereinbarte Betriebskostenvorauszahlung übersteigen, wird der Mieter vom Mieter eine Nachzahlung verlangen, die die Mehrkosten ausgleichen. Wenn kein spezieller Verteilungsschlüssel obligatorisch ist, kann die Gruppierung z.B. auch nach der Zahl der in der Wohneinheit lebenden Menschen vorgenommen werden.

Steigt diese Anzahl, muss der Hauswirt den persönlichen Verteilungsschlüssel an die erhöhte Personenzahl im Haus des Vermieters angleichen. Darin steht, dass der Eigentümer die Genehmigung zur Übergabe der Wohnung an einen Dritten davon abhängen kann, dass der Nutzer einer entsprechenden Mieterhöhung zustimmt, wenn dies nur dann von ihm erwartet werden kann, wenn die Mieten angemessen sind.

Damit ist der Eigentümer jedoch nur befugt, die Bewilligung von der Genehmigung einer gütlichen Mietsteigerung abzuhängen. Sie berechtigen den Verpächter jedoch nicht zu einer unilateralen Mietzinserhöhung (vgl. AG Trier, Urteile vom 02.04.1992 - 8 C 29/92).

naher Familienangehöriger des Pächters (Ehepartner, eingetragene Partner, Kleinkinder oder Stiefkinder), Austauschstudenten und Au-pair-Mädchen oder Au-pair-Jungen. Ist die Überfüllung bereits erfolgt, hat der Leasinggeber das Recht, die vertragswidrige Nachbesserung zu fordern.