Abmahnung Kündigung Mietrecht

Der BGH ordentlich Kündigung schuldhaftes Vertragsverletzen ohne Mahnung

Die unter anderem für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Der gewöhnliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraumes durch den Anbieter wegen einer schuldhaften, nicht unerheblichen Pflichtverletzung des Vermieters (Â 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) bedarf keiner Abmahnung des Vermieters. Jedoch kann die Abmahnung für der Kündigung von außerordentlicher Wichtigkeit sein, soweit nur deren Nichtbeachtung durch den Nutzer seiner Pflichtverletzung der für das nötige Gewicht verleiht.

Das Urteil stützte sich auf folgende Tatsachen: Die Angeklagten waren Pächter einer Eigentumswohnung im damals staatlich verwalteten Gebäude F. -Strasse 9 in P. . Damals belief sich die Pacht des Angeklagten am dritten Arbeitstag des Monates fällige auf 215,66 â' ¬ zuzüglich einer Vorauszahlung der Betriebskosten in Höhe von 63,65 â'¬, insgesamt 279,31 â'¬.

Die Kläger (Vermieterin) Eigentümer ist seit dem dreizehnten März 2003 die Wohnung/Anwohnung der Beschwerdegegnerin (Mieterin). Aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen seiner Rechtsvorgängerin hat der Kläger (Vermieter) die Beanstandeten (Mieter) auf Mietsteigerung eingestellt. Das Landgericht Potsdam verurteilt mit Beschluss vom 12. September 2004 die Angeklagten (Mieter) zu einer Zuzahlung von 3. 359,64 Euro in den Monaten April 2003 bis einschließlich September 2004. Das bedeutet eine Mieterhöhung um 71,56 Euro auf 287,22 Euro im Vormonat.

Der Einspruch von Klägers (Vermieter) dagegen ist nicht gelungen. Die Hausleitung des Klägers (Vermieter) hat den Betroffenen (Mietern) mit einem Brief vom 08.11.2004 eine Kostenvorschusszahlung in Höhe von 1.524,56 und ab Jan. 2005 eine Monatsbeitragszahlung in Höhe von 191,00 ? für das Jahr 2003 erteilt.

Der Angeklagte (Mieter) stimmte dem Vergleich nicht zu und zahlte weiter eine Vorauszahlung der Betriebskosten von 63,65 â' pro Kalendermonat sowie eine Pacht von 215,66 â'¬. Per Brief vom 14. August 2005 kündigte von Kläger (Vermieter) an die Website Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges und alternativ fristgemäÃ. Sie haben am 25. 10. 2005 einen Geldbetrag von 1.273,50 â' an Kläger (Vermieter) mit der RÃ?ckstellung "Zuzahlung Nebenkosten 1-10/2005 unter Vorbehalt" und einen weiteren Geldbetrag von 2.218,36 â' mit der RÃ?ckstellung "Zuzahlung Mietzinse April 2003 bis Oktober 2005 unter Vorbehalt" gezahlt.

In den Monaten Dezember 2005 und September 2005 haben die Angeklagten (Mieter) weiterhin 279,31 â' an Kläger (Vermieter) gezahlt. Die Hausleitung des Klägers (Vermieter) hat den Bedauernswerten (Mietern) mit Brief vom 14. 11. 2005 eine Kostenrechnung Klägers erstellt, die mit einem Zuschlag von 1947,03' und einer Erhöhung der Monatsgebühr auf 199' ¬ abgeschlossen wurde.

Der Beschwerdegegner (Mieter) hat mit Brief vom 10. November 2005 einen "formellen" Einspruch eingelegt. Sie leisteten am 12. Dez. 2005 Zuzahlungen auf die Mieten in Höhe von 143,12 â' und - unter Vorbehalt der Vorauszahlung von Betriebskosten in Höhe von 254,70 â' ¬. Sie haben seit Jänner 2006 eine Monatsmiete von 287,22 â' und - ebenfalls unter Vorbehalt â' 199,-â?

Die Klage gegen den Angeklagten (Mieter) wurde von Kläger (Vermieter) unter Bezugnahme auf seine E-Mail-Adresse Kläger vom 15. September 2005 und Übergabe der Wohnräume erhoben. Vorsichtshalber hat er die Mietverhältnis wegen des Zahlungsverhaltens des Angeklagten (Mieters), nämlich deren Verspätung mit der Erfüllung der Zusatzgebühr aus dem Zusatzkostenkonto für das Jahr 2004 wieder ohne Vorankündigung und alternativ fristgemäà gekündigt.

Der Bezirksgericht hat ihr auf die Beschwerde von Klägers (Vermieter) die Erlaubnis erteilt. Die Angeklagten (Mieter) versuchen mit der vom Oberlandesgericht genehmigten Beschwerde das erstinstanzliche Urteil wiederherzustellen. Die Kläger (Vermieter) hatte einen Anspruch auf Räumung der Wohnung/Behinderung gegen die Beschuldigten (Mieter) gemäà 546 BGB, da Räumung der Betroffenen durch die fristgemäà Mietverhältnis der Kläger (Vermieter) vom 15. September 2005 gekündigt wurde.

In der unangekündigten Kündigungsschreiben war auch Kündigung wegen Zahlungsverzuges enthalten. Der Beklagte (Mieter) hätten mit seinen Zahlungsverpflichtungen in Rückstand fand, da die Erhöhung hungserklärung des Betriebskostenvorschüsse (Vermieter) gegenüber Rückstand nach 560 Abs. 4 BGB rechtsgültig war. Das unangekündigte Kündigung wurde jedoch durch die Bezahlung der Betroffenen (Mieter) innerhalb der Nachfrist gemäà 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ungültig.

Allerdings hat die Bezahlung der Angeklagten (des Mieters) die Auswirkungen von fristgemäà nicht ausgelöscht. Kündigung Dies gilt auch für gestützt, dass der Beklagte (Mieter) die laufenden Kostenvorauszahlungen nicht anpassen wird hätten Bei wiederholten Mietzahlungen von unpünktliche oder unvollständige kann es sich um ein Recht des Mieters auf den einwandfreien Mietkauf auf der Website gemäà  573 Abs. 1 S. 1 BGB ( "begründen") handeln, da sie eine nicht geringfügig verschuldensunabhängige Rechtsverletzung des Mietvertragsgebers darstellen, sofern die gemäà wie hier zwei Mietzinsen oder noch mehr sind überschreite.

Der Beklagte (Mieter) hätten hat seine Zahlungsverpflichtungen verletzt. Der Beklagte (Mieter) hätten befand sich nicht in einer verschuldete wirtschaftliche Notlage, wollte aber nicht zur Einzahlung der erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen verpflichtet- obwohl der Prozessbevollmächtigte des Vermieters darauf hinwies, dass er nicht auf die sachliche Richtigkeit der vorangegangenen Betriebskostenabrechnung angewiesen sei.

Die Kläger (Vermieter) hat den Angeschuldigten (Mieter) nicht vor der Erklärung der allgemeinen Kündigung Kläger ermahnt. Eine solche Anforderung kann aus dem Text des  573 BGB, der Geschichte der Verordnung, der Rechtssystematik und dem Abgleich mit der Verordnung von Kündigung nicht fristlos abgeleitet werden. Die Bewertung hält der juristischen Nachprüfung steht, so dass die Überarbeitung - trotz der Säumnis der Klägers (Vermieter) durch umstrittenes Urteile (Fake Versäumnisurteil) - Versäumnisurteil ist.

Das Oberlandesgericht bestÃ?tigte zu Recht die von der Kläger (Vermieter) gegen den Antragsgegner (Mieter) gegenÃ??ber der Vermieterin geÃ?uÃ?erte Klage auf Veröffentlichung der Wohnung/Veröffentlichung aus  546 Abs. 1 BGB, da die turnusgemÃ?Ã?e (Kläger) gemäà  573 Abs. 1, 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB mit rechtswirksamer Schrift des Räumung (Vermieter) vom 15. September 2005 alternativ gemäà in Kraft ist.

Nach 573 Abs. 2 S. 2 BGB kann der Hauswirt eine Wohnung Mietverhältnis über nur dann ordnungsgemäß bewohnen, wenn er ein begründetes Interesse an der Fertigstellung der Wohnung Mietverhältnisses hat. Solch ein Recht besteht vor allem dann, wenn der Nutzer seine Vertragspflichten nicht unwesentlich verletzte, und zwar unter gemäà 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Nach dem anwendbaren Rechtsmittel der Berufungsinstanz ist die angeführte Rechtsprechung unter anderem dann erteilt, wenn der Pächter die Pacht oder den Kostenvorschuss ständig unpünktlich oder unvollständig bezahlt oder wenn der Pächter mit seinen diesbezüglichen in Höhe eines Betrags, der der Bruttopacht von zwei Monatsmieten entspricht überschreitet, über eine Frist von mehr als zwei Zahlungszielen im Rückstand ist, weil dann auch das Recht auf die außerordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen nach § 543 Abs. 1 BGB nicht mehr besteht.

Aufgrund des von den Angeklagten (Mietern) nicht bestrittenen Beschlusses des Landgerichts Potsdam vom 11. 11. 2004 erhöhte sich ihre Monatsmiete um 71,56 â'¬ auf 287,22 â'¬. Weiterhin wurden durch das vom Oberlandesgericht richtig und von der Neufassung unberührt angenommene Anschreiben der Hausleitung der Klägers ( "Vermieter") vom 08. November 2004 - Klägers von jeglichem Inhalt Mängeln der Betriebskostenrechnung gemäà das Jahr 2003 - die von den bedauernswerten (Mietern) zu zahlenden Betriebskosten-Vorschüsse von gemäà 560 Abs. 4 BGB in effektiver Weise um 127,35" auf 191" ab 01. Januar 2005 erhöht.

Nichtsdestotrotz zahlten die Betroffenen (Mieter) unverändert nur eine Monatsmiete von 215,66 und einen Aufschlag von 63,65 ?. Zur Zeit der Kündigungsschreibens der Klägers (Vermieter) vom 15. September 2005 waren sie daher - unter Kündigungsschreibens der Betrag von 1.

359,64 â' - mit 3. 292,95 â' und damit weit mehr als zwei Monaten Miete plus Betriebskostenvorschüssen (287,22 â'¬ + 191 â'¬ = 478,22 â'¬; 478,22 â'¬ x 2 = 956,44 â'¬) im Rückstand (§ 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). aa) Eine Begründung dafür, dass die Angeklagten (Mieter) nach dem Urteil des Landgerichts Potsdam vom 11. Januar 2009 der Vertragsverletzung für schuldig befunden wurden.

Nov. 2004 statt danach vom Kläger (Vermieter) zu Recht um 71,56 bis 287,22 , da bisher nur ein solcher von 215,66 pro Monat, weder Daregetan noch offensichtlich ist. Er rechtfertigte zudem nicht den Umstand, dass der Kläger (Vermieter) Aufruf zum Einlegen seines noch laufenden weiteren Mieterhöhungsbedarfs einlegte.

bb) Im Gegensatz zu Rüge der Überarbeitung hat das Oberlandesgericht gemäà den VortrÃ??gen der Betroffenen (Mieter) entnommen, dass sie die erhöhte Zahl von Betriebskostenvorschüsse ab JÃ?nner 2005 nicht wegen einer Konjunkturnotlage - ein solches kann die Schuld ausschlieÃ?en (siehe. Senatsbeschluss vom 16. 02. 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 = ZMR 2005, 356, unter II 2 d cc) - aber nicht eingehalten, weil sie die Betriebskostenrechnung in Einzelpositionen für mit einem Brief vom 09. 11. 2004 verwechselt haben.

Die Angeklagten (Mieter) waren jedoch nach richtiger Einschätzung des Berufungsgerichtes wegen möglicher Irrtümer in der Betriebskostenrechnung nicht berechtigt, die bisherige Betriebskostenvorschüsse Betriebskostenvorschüsse weiter zu bezahlen. Der Beklagte (Mieter) akzeptierte das Gegenteil nicht. Diese Rechtsirrtümer waren zu vermeiden und daher nicht dazu angetan, das Fehlverhalten der Angeklagten (Mieter) auszuschließen. Die damaligen Prozessbevollmächtigte der Klägers (Vermieter) hatten nach den unbestrittenen Entscheidungen des Berufungsgerichtes ausdrücklich darauf verwiesen, dass die Erhöhung der Betriebskosten-Vorauszahlungen der inhaltlich richtigen Betriebskostenrechnung entspricht unabhängig

Wenn die Angeklagten (Mieter) diesem Vermerk nicht vertrauen, suchen hätten den Rechtsbeistand an anderer Stelle auf müssen cc ) Die Berufung geht erfolglos weiter und verweist auf den Senatsbeschluss vom 16. Feb. 2005 (a.a.O., unter II 2 d.O.), dass die Angeklagten (Mieter) die ehemalige Zahlungsrückstände auf Mietwohnungen und Betriebskostenvorschüsse im Okt. 2005 erledigt haben.

Da sie sich nicht missverstehen, wird lässt die nachträgliche Entschädigung von Rückstände innerhalb der Geltungsdauer des 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nach der Zuständigkeit des Senates die unangekündigte Kündigung ungültig, nicht jedoch die nachträgliche Kündigung (Urteil vom 16. Februar 2005, aaO unter II 2; Urteil vom 11. Januar 2006, aO unter II 3 b; Urteil vom 25. Oktober 2006, aO unter II 1).

Die nachträgliche Entschädigung von Rückstände ist im vorliegenden Rechtsfall nach der anwendbaren Auffassung des Bundesberufungsgerichtes aber auch nicht geeignet, das Schuldvermögen der Betroffenen (Mieter) auszuschließen. Der Beklagte (Mieter) hat die entsprechenden Zusatzzahlungen vom 25. 10. 2005 unter Vorbehalt gestellt und damit unabhängig von einer Internet-Adresse dafür (vgl. insoweit BGHZ 139, 357, 367 f.) mindestens unter dafür offen gelassen, ohne dass eine Begründung vorliegt oder anderweitig erkennbar ist.

Dazu kommt, dass die Betroffenen (Mieter) einerseits auch in den beiden Folgemonaten Nov. und Dez. 2005 Miet- und Nebenkostenvorauszahlungen zunächst nur in der Höhe von zunächst und damit auch wieder nur auf begründeten neue für - bezüglich der betrieblichen Kostenvorauszahlungen wieder nur unter Vorbehalt -  ausgleichen und dass sie andererseits auch im Anschluss an die Betriebkostenrechnung Kläger (Vermieter) gemäà § 560 ff.

Um weitere 8 â' auf 199 â' erhöhte sich der monatliche Vorschuss auf die Betriebskosten nochmals ohne Grund nur unter Voranmeldung. Die Berufungsinstanz ging zu Recht davon aus, dass eine Abmahnung des Angeklagten (Mieters) vor der normalen Kündigung von Mietverhältnisses der Beteiligten durch Kläger (Vermieter) nicht nötig sei. a) Die Frage, ob die ordentliche Kündigung von Kläger wegen grober, nicht unerheblicher VerstöÃe gegen den Vertrag (Â 573 Abs. 1, Tz. 2, Bst. 7 ) nicht unbedeutend sei.

Eine Verwarnung oder gar eine (qualifizierte) Verwarnung mit Kündigungsandrohung ist in der gerichtlichen Zuständigkeit und Literatur unumstritten (offengelassen im Senatsentscheid vom 11. Jänner 2006, a.a.O. Nr. 2 b).

Andererseits ist ihm entgegenzuhalten (OLG Ol-denburg (Rechtsprechung), NJW-RR 1992, 79, zu  564b BGB aF für der Verzugsfall; Schläger, ZMR 1991, 41, 47, ebenso noch zu  564b BGB aF; Franke in: Anglo-Amerikaner /Dieskau/Pergande/Schwender, Housing Law, Volume 6, as of März 2005,  573 BGB Note Nr. 1 No. 2, Note 9 No. 3, Note 12 No. 7; gahn in:

Schmid, Mietrecht, 2006,  573 BGB Zitat Nr. 16; in: Graz: Gr: G: Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3rd ed. Letzteres ist richtig. aa) Dafür Der Text der Verordnung in  573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB sagt für die gewöhnliche Kündigung des Vermieters wegen einer schuldhaft nicht unerheblichen Pflichtverletzung des Mietverhältnisses - anders als § 543 Abs. 1 BGB.

bb) Dies korrespondiert auch mit dem Wunsch des Gesetzgebers, der sich aus der Entwicklungsgeschichte der erst vor wenigen Jahren durch das Mietreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) erneut getroffenen Regelungen ergebe.

In Ã?bereinstimmung mit der bisherigen Rechtsprechung ausdrücklich bestimmt nach dem Gesetzesentwurf von Begründung nach 543 BGB dessen Abs. 3, dass als weitere Bedingung Kündigung die ohne AnkÃ?ndigung Begründung eine Abmahnung nötig sei" (BT-Drucks. 14/4553 S. 44). Zweifelsohne war dem Gesetzgeber nicht nur die frühere Rechtssprechung bekannt, sondern auch die gerichtliche Entscheidung des OLG Oldenburg (a.a.O.), nach der die gewöhnliche Kündigung keine Warnung wegen Zahlungsverzuges setzt.

Im Besonderen lässt daraus, dass nach 314 Abs. 2 S. 1 BGB generell vor der unangekündigten Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigen Gründen eine misslungene Abmahnung notwendig ist, für die Kündigung Kündigung nach 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nichts ableiten.

Dies wird auch dadurch deutlich, dass selbst die gegenüber  314 BGB für die fristlos Kündigung von Mietverhältnissen Sonderregelung von  543 BGB in Abs. 3 eine gesonderte Lösung sieht. dd) Bei der normalen Kündigung von Mietverhältnisses liegt wegen einer schuldhaften nicht unerheblichen Verletzung der Pflichten des Mietinteressenten für eine Vorwarnung auch grundsätzlich nicht vor.

Solche ergeben sich insbesondere nicht aus dem Sinn des 573 BGB, dem vertragsgemäßen Vermieter vor dem unberechtigten Ausfall der Immobilie als deren Lebenszentrum an schützen (vgl. §§ 68, 361, 369 ff. Das gewöhnliche Kündigung geht nach 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht nur von einer erheblichen Obliegenheitsschädigung, sondern auch von einem verschuldeten Umstand aus.

So hat der Pächter es in der Hand, ob er dem Pächter Anlass zur Fertigstellung des Mietverhältnisses gewährt. So ist z.B., wie bereits oben (unter II 1 b bb) erwähnt, eine ordnungsgemäße Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausgenommen, wenn dieser darauf zurückzuführen ist, dass der Pächter ohne eigenes Verschulden in eine ökonomische Notsituation geraten ist.

Darüber auch eine praktische Bedürfnis für Eine Warnung ist in der Praxis meist nicht sichtbar. Typisch erklärt der Hauswirt die aufgeräumte Kündigung von Mietverhältnisses wegen einer schuldhaften nicht unerheblichen Obliegenheitenverletzung des Pächters - wie hier - alternativ neben der außerordentlichen ohne Vorankündigung Kündigung aus wichtigen Gründen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass gemäà 543 Abs. 3 S. 1 BGB grundsätzlich eine vergebliche Abmahnung vornimmt, so dass der Nutzer bereits auf diese Weise warnt.

Sofern nach  543 Abs. 3 S. 2 BGB eine Abmahnung in Ausnahmefällen verzichtbar ist, scheint es zunächst für das schonendere Mittel von fristgemäà Kündigung nicht bestellt. Die Tatsache, dass im Falle des Zahlungsverzuges nachträgliche die Entschädigung von Rückstandes innerhalb einer bestimmten Zeitspanne gemäà 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ungültig wird, nicht dagegen auch gemäà Kündigung (vgl. dazu bereits oben unter II 1 b cc), begründet keine andere Bewertung.

Die Gefährdung liegt bei einer aufgeräumten Kündigung, die an die Laufzeiten des 573c Abs. 1 BGB von drei bis neun Monate bindet. Je nach Laufzeit von Mietverhältnisses hat der Nutzer einen wesentlichen längeren Zeitrahmen, um sich eine angemessene Ersatzunterkunft zu besorgen (vgl. Senatsbeschluss vom 16. 02. 2005, a.a.O.).

Jedoch kann die Abmahnung für nach 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB von außerordentlicher Tragweite werden, soweit nur deren Nichtbeachtung durch den Pächter dessen Obliegenheitsschaden das nötige Gewicht verleiht, etwa weil zuvor nur eine einfache Beaufsichtigung des Mietvertrages bestand oder eine Haftung des Mieters anzunehmen war (siehe § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Die Warnung wird jedoch nicht zu einer zusätzlichen Bedingung der ordnungsgemäßen Kündigung. Dies steht hier schon deshalb, weil die Betroffenen mit ihren Leistungen in Höhe eines Betrags, den die Brutto-Miete von zwei Monate übersteigt, über eine Frist von mehr als zwei Zahlungsfristen in Zahlungsverzug geriet und damit auch das Recht auf das außerordentliche ohne Ankündigung Kündigung aus wichtigen Gründen nach 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a BGB begründet wurde (siehe dazu oben unter II 1 a).