Fristlose Kündigung von Wohnraum

Bei rechtzeitiger Stornierung der aktuellen Ferienwohnung ist der Vertrag unterschrieben, wenn Sie die Ferienwohnung kündigen.

Ist das nicht möglich, können Sie keine passende Ferienwohnung finden, oder die Wunschwohnung kann nur früher vermietet werden, dann müssen Sie mit Ihrem derzeitigen Eigentümer sprechen. Oft ist der Hausherr zuvorkommend, läßt den bisherigen Mieter nach einem neuen Mieter Ausschau halten und spart dann Zeit. Gibt es eine fristlose Kündigung zum eigenen Wunschdatum?

Oder noch besser, erklären Sie mir: WANN werden Sie unangekündigt entlassen? Das heißt: Nichtvertragliches Handeln oder gar Nichtzahlung der Mietkosten ( "Kündigung nach der zweiten Erinnerung oder nach zwei offenen monatlichen Mietzahlungen, dann fristlos"). Sie schulden diese Mietpreise dem Hauswirt, der Sie nicht nur gehen lässt, sondern zu Recht sein ganzes Vermögen in Anspruch nimmt) führt zu einer Kündigung ohne Vorankündigung.

Nichtvertragliches Handeln wäre z.B., wenn Sie Ihre Nachbarschaft monatelang schikanieren, wenn Sie Ihre Immobilie ungestört laufen lassen, etc. Also verhältst du dich wie ein Idiot, damit der Hausherr aufhört? Zur Ersparnis der Doppelmiete spreche ich lieber mit dem Hausherrn über die Aufnahme eines neuen Mieters.

Im Falle einer fristlosen Kündigung wird die Nutzungsvergütung jedoch regelmässig fällig (jedoch nur für maximal drei Monaten bis zur Neuvermietung).

BGH: Zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages, wenn der Vermieter die Hauswirtin aus dem Hause führt.

Dies betrifft vor allem Rechtsstreitigkeiten bei Wohnungsmietverhältnissen. Ein aktuelles und recht bizarres Gutachten des BGH (Urteil vom 4.6. 2014 - VIII ZR 289/13) soll als Gelegenheit dienen, die Grundkenntnisse zur Kündigung von Mietverhältnissen zu erneuern. Der Rechtsstreit stützte sich auf folgende Tatsachen (laut BGH-Pressemitteilung Nr. 90/2014): Die Angeklagte ist seit Juni 2006 Mieterin des Wohnhauses der Beschwerdeführerin.

Der Kläger besuchte die Beklagte wie vereinbart am Donnerstag, den 26. Juli 2012, um die in der Zwischenzeit installierten Brandmelder zu sichten. Der Kläger bemühte sich dabei, das ganze Gebäude zu besichtigen und gegen den Wunsch der Angeklagten Räume zu betraten, die nicht mit einer Rauchmeldeanlage ausgestattet waren. Dem Antrag der Angeklagten, das Gebäude zu räumen, kam die Klage nicht nach.

Der Angeklagte umarmte die Klage mit den Waffen und führte sie aus dem Hause. Der Kläger hat mit Brief vom 28. Juli 2012 erklärt, dass der Mietvertrag fristlos und alternativ regelmäßig gekündigt wird. Wird die Kündigung rechtsgültig? Die fristlose Kündigung ist gemäß 543 Abs. 1 BGB nur möglich, wenn ein "wichtiger Grund" für die Kündigung liegt.

Das ist keine Ausnahme, sondern die Regelung für den Fall der ausserordentlichen Kündigung einer Dauerschuldverschreibung. Als Sonderregelungen der allgemeinen Regelung des § 314 BGB gelten insoweit die Bestimmungen über die Beendigung des Mietverhältnisses. Neben § 543 BGB gelten die Anforderungen der §§ 568 ff. Dieses auf den ersten Blick verwirrend erscheinende System macht das Wohnungsmietrecht als Prüfungsmaterial in der Prüfung so populär, weil der Untersucher hier ein Verständnis für das System nachweisen kann.

Im Wohnungsmietrecht wird die AT/BT-Steuerungstechnik in einer Dreifach-Verschachtelung eingesetzt. Zusätzlich zu den allgemeinen mietrechtlichen Bestimmungen der 535 - 548 BGB gibt es ein Mietrecht (§§ 549 - 555 BGB) und ein weiteres Mietrecht (§§ 568 - 576b BGB). Für eine gewöhnliche Kündigung sind auch mehrere Regelungen von Bedeutung, jedoch müssen hier "nur" zwei Stufen der AT/BT-Klassifizierung durchlaufen werden.

Ansatzpunkt ist 573 Abs. 1 BGB, nach dem eine Kündigung durch den Verpächter (!) nur im Falle eines "berechtigten Interesses" möglich ist. In der Regel ist jedoch eine Kündigung ohne Angabe von Gründen möglich (§§ 535 ff. BGB). Im VIII. Der Bürgerliche Senat des BGH hat beschlossen, dass die vom Kläger ausgesprochene Kündigung weder als fristlose Kündigung ( 543 Abs. 1 BGB) noch als außerordentliche Kündigung ( 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) gilt.

Beide Regelungen sehen vor, dass es einen Grund für die Kündigung geben muss - wenn auch in unterschiedlichem Ausmaß. Es wurde vereinbart, dass der Kläger (nur) die Räumlichkeiten mit den installierten Brandmeldern inspiziert. Der Kläger hatte daher keinen Anspruch auf eine weitere unbefugte Einsichtnahme. Durch die Nichtbefolgung seiner Bitte, das Gebäude gegen den Willen des Angeklagten zu räumen, verletzte die Hauswirtin das Wohnrecht des Angeklagten.

Der Bundesgerichtshof ist daher für die folgenden Ereignisse mitverantwortlich. In Anbetracht der Gesamtverhältnisse, vor allem des bisherigen Pflichtverletzungsverhaltens des Klägers, stellt das von der Kündigung angefochtene Handeln des Angeklagten - auch wenn er damit die zulässigen Selbstverteidigungsgrenzen ( "leicht") überschreiten sollte - in keinem Fall eine so schwerwiegende Pflichtübertretung dar, dass der Kläger daher von der weiteren Fortführung des Mietverhältnisses nicht erwartet werden konnte ( 543 Abs. 1 S. 2 BGB).

Ebensowenig kann unter diesen Bedingungen eine Verletzung eines Gewichtes angenommen werden, das ein "berechtigtes Interesse" des Klägers an der Kündigung des Mietverhältnisses begründet (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Im Falle einer Kündigung ohne Vorankündigung sollte mindestens das folgende Verfahren angewendet werden. Abhängig vom Grund der Kündigung (insbesondere bei Zahlungsrückstand des Mieters) gelten weitere Bedingungen.