Abmahnung wegen Tierhaltung

Die Vermieterin kann dann eine Verwarnung aussprechen.

Wirt: Der Hausherr: Wie verhält es sich, wenn der Mieter Tiere ohne Erlaubnis hält?

Wenn Sie feststellen, dass ein Pächter offenbar einen Vierbeiner unterbringt oder der gestiegene Wasserbedarf erst mit dem Erwerb eines Aquariums erklärt werden kann, bedeutet das auch hier die erste Vermieterpflicht: Keine Aufregung! Erst den Pachtvertrag durchlesen. Selbst wenn es dort ein Verbot der Tierhaltung gibt, bedeutet dies nicht, dass Sie dem Pächter die Tierhaltung leicht ersparen.

Der Gerichtsstand ist sehr unterschiedlich und räumt dem Pächter im Grunde die Möglichkeit ein, ein Haustier innerhalb bestimmter Limits zu haben. In einem zweiten Arbeitsschritt wird geprüft, inwiefern ein im Pachtvertrag festgelegtes Tierhaltungsverbot überhaupt gilt.

Angenommen, ein Grundverbot für Tiere ist im Vertrag nicht erlaubt. So können z.B. kleine Tiere immer von Ihrem Pächter gehalten werden. Wenn Sie jedoch im Einzelfall zugestimmt haben, dass der Vermieter aus baulichen Erwägungen kein Becken mit mehr als 500 Litern Wassergehalt einrichten darf, kann das Nutzungsverbot selbstverständlich aufrechterhalten werden. Nur wenn Sie sich vergewissern können, dass das im Vertrag festgelegte Tierzuchtverbot gilt und der rechtlichen Situation gerecht wird, können Sie erwägen, was Sie tun können, wenn der Pächter Tiere ohne Erlaubnis hält.

Es ist selbstverständlich, dass Sie sich im Sinne einer gutnachbarschaftlichen Zusammenarbeit unmittelbar an den Vermieter wenden und ihn auf die Lage hinweisen. Wenn der Vermietvertrag Tiere verbietet und Sie sich darüber beschweren wollen, haben Sie dafür sicherlich gute Argumente. Möglicherweise ist dem Pächter diese Gegebenheiten gar nicht bekannt.

Möglicherweise hat er auch nur temporär einen Vierbeiner in die Obhut genommen und das ist in zwei Wochen zu Ende. Bitte beachten Sie auch diesen Leitfaden zur Tierhaltung in der Mietunterkunft. wenn er noch ein Haustier bekommt und es in der Ferienwohnung behält. Gemäß 541 BGB ist Ihr Vermieter dazu angehalten, den Mietgegenstand nicht vertragswidrig zu nutzen.

Sie können in diesem Falle den Pächter (außergerichtlich) warnen, d.h. ihn bitten, die Tierhaltung aufgeben. Der Warnhinweis ist der Mittelpunkt aller Ereignisse. Der korrekte Warnhinweis ist die Grundlage für den Rechtsweg. Wenn der Pächter das Verbot der Tierhaltung trotz Warnung missachtet, können Sie ihn (gerichtlich) auf Versäumnis klagen. Gleichzeitig können Sie den Pächter nach § 543 II 1 BGB ohne Einhaltung einer Frist beenden, da der Verstoss gegen das Tierhalterverbot ein wichtiger Grund für eine Kündigung ohne Einhaltung einer Frist ist.

Wenn der Pächter nicht mit dem Haustier auszieht, müssen Sie eine Ausweisung einleiten. Durch die Warnung teilen Sie Ihrem Pächter mit, dass Sie gegen die Tierhaltung sind und bitten ihn, das Haustier von nun an nicht mehr zu halten. Erinnern Sie den Pächter in schriftlicher Form. Sie können ihm auch eine mündliche Verwarnung zukommen lassen. Weil Sie die Warnung dabei beweisen müssen und sie oft vom Pächter beanstandet wird, können Sie sie nur dann gefahrlos beweisen, wenn Sie den Pächter vorher angemahnt haben.

Sie können sich aber auch an ZeugInnen wenden und den Pächter in deren Anwesenheit warnen. Wenn mehrere Mandanten den Vertrag unterschrieben haben, müssen Sie in der Warnung alle Mandanten angeben. Vergewissern Sie sich, dass Ihr Verwalter oder Ihr Anwalt der Abmahnung eine Original-Vollmacht beilegt, ansonsten kann der Vermieter die Abmahnung ablehnen (§ 174 BGB).

Bei der Formulierung der Abmahnung müssen Sie die Beschwerde so genau wie möglich darlegen und dem Vermieter mitteilen, welches Vertragswidriges Handeln Sie ablehnen und wie er dies in Zukunft vermeiden soll. Idealerweise werden Sie Ihre Warnung mit spezifischen Ereignissen untermauern. Ihr Pächter benimmt sich bereits jetzt vertraglich zuwider, wenn er gegen das Verbot verstoßen hat.

Beispiel: Der Köter brüllt, auch in der Nacht (Lärmbelästigung). Er ist ein Kämpfer. Die Mieterin bewahrt mehrere Tiere auf wenigen Quadratmeter auf. Ihr Warnhinweis ist falsch, wenn Sie den Vermieter nur in allgemeinen Wörtern an die Pflichterfüllung erinnert oder wenn Sie nur Ihre Beschwerde äußern. Es wäre auch falsch, die Beschwerde wegen der Tierhaltung mit anderen Umständen zeitgleich vorzubringen.

Beseitigen Sie die Abmahnung mit einer Deadline. Erst dann weiss der Vermieter, wann er reagiert und wann er von Ihnen den nÃ? Bedenken Sie, dass der Pächter z.B. eine Ersatzunterkunft für einen Hunde in seiner Ferienwohnung auswählt.

Nur so kann auch geprüft werden, ob der Pächter die Vorgabe einhält. Der Pächter kann vom jeweiligen Objekt abhängig sein (therapeutischer Zweck). In Ausnahmefällen kann es trotz eines im Mietvertrag festgelegten Tierhaltungsverbotes erforderlich sein, dass Sie ihm die Haltung von Tieren auf der Grundlage eines Interessenausgleichs erlauben. Es hängt nicht vom Fehler Ihres Pächters ab.

Ihre Mieterin kann sich in keiner Weise damit einverstanden erklären, dass der zu ihr rennende Kater oder Kater ihn anspricht. Auf eine Abmahnung können Sie nur in absolut außergewöhnlichen Fällen verzichtet werden. Es handelt sich um solche Situationen, in denen die Vertragsverletzungen des Pächters so gravierend sind, dass von Ihnen als Pächter einfach nicht erwartet wird, dass Sie den Mietvertrag weiterführen, z.B. wenn der stechende Kämpferhund des Pächters einen anderen Pächter angedroht oder sogar beißen hat.

Nach Ablauf der für den Pächter festgesetzten Fristen können Sie unmittelbar danach eine einstweilige Verfügung beantragen (LG Düsseldorf WuM 1993, 604). Wenn der Pächter noch nach einer Möglichkeit zur Erfüllung Ihres Antrags Ausschau hält, laufen Sie Gefahr, dass Ihnen alle Gerichtskosten aufgebürdet werden, wenn der Pächter den einstweiligen Rechtsschutz unverzüglich einräumt. Bitte nehmen Sie zur Kenntnis, dass Sie verpflichtet sind, alle Fakten nachzuweisen, die das Verbot der Tierhaltung und damit Ihr Recht auf Unterlassung rechtfertigen.

Sie müssen auch hier den Pächter vorher gewarnt haben. In der Abmahnung müssen Sie auch eine außerordentliche Abmahnung anordnen. Außerdem muss das Missverhalten des Pächters so gravierend sein, dass es unzumutbar ist, von Ihnen die Fortführung des Pachtverhältnisses zu erwarten. Die Vertragsverletzung sollte daher über das für eine einfache Abmahnung und Unterlassung erforderliche Maß hinaus gehen.

Aus einem so gewichtigen Grunde ist es nicht ausreichend, wenn der Pächter einen kleinen Rüden erworben hat, der sich vollkommen unscheinbar benimmt und keinen Einwand erhebt. Nach der Abmahnung muss eine angemessene Nachfrist abgewartet werden, bevor der Vertrag gekündigt wird. Bei zu kurzen Terminen wird Ihre Warnung ungültig.

Wenn das Landgericht Ihren Antrag auf einstweilige Verfügung bestätigt und den Pächter zur Entlassung des Tieres aus der Ferienwohnung auffordert, können Sie den Landvogt anweisen, den Tierarzt zu entlassen, wenn der Pächter sich der Entziehung der Begründung verweigert (Vollstreckung nach § 887 ZPO) (OLG Hamm NJW 1996, 2115). Ist die Abtrennung des Tieres von seinem Besitzer aufgrund der Gewohnheit schwierig, muss der Pächter durch Strafzahlung, alternativ durch Zwangsvollstreckung, der Verfügung folgen (Vollstreckung nach § 888 ZPO).

Sollte der Pächter nach Ablauf des Mietvertrages aufgrund Ihrer unangekündigten Auflösung nicht aus der Immobilie ausziehen, müssen Sie eine gerichtliche Ausweisung einleiten. Nur wenn das zuständige Gerichtsgericht Ihre unangekündigte Auflösung für gerechtfertigt hält und den Pächter zur Zwangsräumung zwingt, können Sie einen Verwalter ernennen, der den Pächter zusammen mit Haushalt und Haustier ausweist.

Selbstverständlich können Sie dem Pächter die anfallenden Gebühren in Rechnung stellen, sofern er solvent ist. Für die formelle Formulierung des Warnhinweises verweisen wir auf den Hinweis "Warnhinweis für die Tierhaltung: Abgabe und Hinweise für Vermieter" oder suchen Rechtsbeistand.