Kündigung ohne Abmahnung Mietrecht

Mit Urteil vom 8. Januar 2008 (vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07) hat der BGH nun geklärt, dass eine ordnungsgemäße Kündigung des Mietvertrages durch den Verpächter keiner Abmahnung bedürfe und damit einen langjährigen Rechtsstreit des Obersten Gerichtshofs über diese Frage beigelegt. Im Entscheidungsfall hatten die Bewohner den aktuellen Mietzins und die Monatsnebenkosten nur anteilsmäßig bezahlt, da sie mit einer Erhöhung der Mieten und Zusatzkosten nicht übereinstimmten.

Nur nach ausserordentlicher und alternativ ordentlicher Kündigung durch den Eigentümer wurden die Mietrückstände und Mietnebenkosten nachträglich beglichen. Gerichtsgegenstand war nun die Durchsetzung der Klage des Mieters gegen den Pächter auf Zwangsräumung und Übergabe der gemieteten Wohnung, mit der der Pächter letztlich gewonnen hat, da der Bundesgerichtshof die ausgeprägte ordentlichen Kündigung auch ohne Vorankündigung für rechtskräftig hielt und damit auf der Grundlage der tatsächlichen Kündigung des Pachtverhältnisses das Recht auf Zwangsräumung und Abtretung bejaht werden sollte.

Damit macht der BGH deutlich, dass für die Wirkung einer ordnungsgemäßen Kündigung wegen schuldhafter Vertragsverletzung des Mietvertragspartners keine Vorwarnung notwendig ist. Sie verweist zunächst auf den klaren Text der Bestimmung des 573 BGB über die Kündigungsregel. Im Gegensatz zu § 543 BGB, der die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung enthält, bedarf § 573 BGB keiner Abmahnung.

Bei einer ordnungsgemäßen Kündigung des Mietvertrages sieht der BGH auch über den klaren Wortlaut des Gesetzes hinaus keine grundsätzliche Notwendigkeit, die Gültigkeit einer ordentliche Kündigung an eine Abmahnung zu koppeln. Eine solche Anforderung ist vor allem nicht aus dem Sinne und der Zweckbestimmung der Bestimmung des § 573 BGB abzuleiten. Diese Regelung sollte den vertragsgemäßen Mietinteressenten vor dem unberechtigten Ausfall seiner Eigentumswohnung schützen.

Demgegenüber ist ein Pächter, der seine Vertragspflichten nicht unerheblich verletzt, nicht schützenswert. Nach wie vor hat der BGH entschieden, dass eine Abmahnung in der Praxis nicht erforderlich ist. Es ist in der Regel der Fall, dass die Vermieterin bei wiederholten schuldhaften Pflichtverletzungen des Vermieters das Vertragsverhältnis außergewöhnlich sowie alternativ ordnungsgemäß auflöst.

Weil jedoch eine Abmahnung für eine ausserordentliche Kündigung notwendig ist, ist der Pächter laut BGH bereits vorgewarnt. Die in § 543 Abs. 3 BGB vorgesehenen Abweichungen vom Warnhinweis konnten auch an diesem Resultat nichts verändern. Ist bereits im Fall einer ausserordentlichen Kündigung eine Abmahnung in Ausnahmefällen nicht notwendig (z.B. weil zu befürchten ist, dass der Pächter die Abmahnung nicht berücksichtigen wird und mit seinem vertraglich entgegengesetzten Benehmen weitergeht und somit eine Abmahnung fehlschlägt ), so muss dies nur im Sinne der milderen Mittel einer ordnungsgemässen Kündigung zumutbar sein.

Der BGH kommt insoweit im konkreten Falle zu dem Schluss, dass die ordnungsgemäße Kündigung des Mieters auch ohne Vorankündigung erfolgte und hat dem Antrag des Mieters, die Mietwohnung im Hinblick auf die wirksame Kündigung des Mieters zu räumen und herauszugeben, stattgegeben. Auch die anschließende Verrechnung von Miet- und Nebenkosten konnte die Effektivität der ordentlich erfolgten Kündigung nicht mindern.

Ein außerordentlicher Rücktritt nach 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird bei nachträglichem Mietrückstand hinfällig. In Ermangelung einer entsprechenden Bestimmung trifft dies jedoch im Fall einer ordentlichen Kündigung nicht zu. Nach Ansicht des BGH ergeben sich die unterschiedlichen Rechtsfolgen einer verspäteten Mietzahlung bei außerordentlicher und ordentlicher Kündigung aus dem Ordnungszweck des § 569 BGB.

Bei außerordentlicher Kündigung besteht die Möglichkeit, dass der Mieter obdachlos wird. Das rechtfertigt die Unwirksamkeit der zunächst wirksamen Sonderkündigung aufgrund einer Nachzahlung. Bei ordentlicher Kündigung besteht jedoch kein vergleichbarer Schutzbedarf des Mietern. Angesichts der zu beachtenden Fristen hatte er reichlich Zeit, sich um eine neue Unterkunft zu kümmern.

Dieser Beschluss trägt zur rechtlichen Sicherheit bei, da er den Rechtsstreit über das Gebot der Abmahnung bei ordentlicher Kündigung gemäß 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB beilegt. Ein ordentlicher Abbruch wird zweifellos nicht mehr an dem Gebot der Abmahnung scheitern. Bei nicht unerheblichen Pflichtverletzungen des Vermieters verzichtet der Mieter jedoch nicht auf das Mahnschreiben, um die Kündigung des Mietverhältnisses zu erzwingen.

Nicht nur vor dem Hintergund, dass eine regelmäßige Abmahnung im Zusammenhang mit der Effektivität einer Sonderkündigung unabdingbar ist. Eine Vorankündigung kann auch im Falle einer ordnungsgemäßen Kündigung vorteilhaft sein, wenn der Nutzer trotz einer solchen Abmahnung sein vertragswidriges Handeln fortsetzt. Das Fortbestehen des Vertragsverletzungsverhaltens trotz Abmahnung kann als Argumentationsbasis für eine nicht unwesentliche, schuldhafte Pflichtverletzung des Vermieters herangezogen werden, die es ihm erlaubt, den Mietvertrag ordentlich zu kündigen.