Kündigungsfrist bei Mietrückstand

Bei Mietrückstand Kündigung: das sind die Bedingungen.

Bezahlt Ihr Pächter keine oder zu wenig Geld, kommt er in Verzug. Zur fristlosen Kündigung nach 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB muss er Ihnen wie folgt zur Seite stehen: über einen größeren Zeitraum mit mind. 2 Mieten.

Ob die Überfälligkeitsgrenze bereits überschritten ist, müssen Sie die Kaltmiete zuzüglich der Betriebskosten-Vorauszahlung oder der Betriebskosten-Pauschale addieren. Wenn Sie eine Tiefgarage oder einen Parkplatz mit der Ferienwohnung mieten, müssen Sie die Kaltmiete plus die Miete für die Tiefgarage plus allfällige Vorauszahlungen für die Betriebskosten hinzurechnen. Ob der Pächter diese Limite bereits mit seinem Zahlungsverzug erfüllt hat, können Sie nur über die vom Pächter regelmässig zu bezahlenden Dienstleistungen erfahren.

Z. B. wenn der Pächter seine Pacht nicht bezahlt, die Pauschale für Betriebskosten oder die Vorauszahlung für Betriebskosten. Schuldet Ihnen Ihr Vermieter z. B. die letzten Zuzahlungen aus der Heiz- und Betriebskostenrechnung, die Anzahlung oder Schadensersatzansprüche. Ein solcher Rückstand rechtfertigt noch keine fristlose Aufhebung.

Stornierung bei Mietrückstand

Seien Sie vorsichtig, allerdings können Rückstände in der Vermietung zu einer Auflösung des Mietverhältnisses beitragen. Nach dem Gesetz hat der Hauswirt die Option, in Verzug geratene Bewohner ohne Vorankündigung zu entlassen. Eine solche ausserordentliche ordentliche Auflösung erfordert jedoch wesentliche Ursachen, z.B. wenn der Pächter zwei aufeinanderfolgende Mietzahlungen nicht geleistet hat oder mit mehr als einer Monatsgebühr im Verzug ist oder wenn er dem Pächter in einem Zeitrahmen von mehr als zwei Terminen eine Zahlung schuldig ist, die der Miethöhe für zwei Monatsmieten entspr.

Im Falle einer Überfälligkeit von zwei Monaten verlangt das Gesetz keine Vorankündigung durch den Mieter. Allerdings muss der Mieter im Beendigungsschreiben den Anlass, d.h. den Mietrückstand, anführen. Unterlässt er dies, ist die Beendigung ungültig. In der Regel genügt es, in der Kündigungserklärung den Verzugsgrund und den gesamten Betrag der offenen Mieten anzugeben.

Weitere Informationen wie das Verzugsdatum oder die Aufteilung der Mietrückstände auf die Einzelmonate sind nicht erforderlich. Nach fristloser Beendigung hat der Pächter nun die Option, die Beendigung durch rasche Bezahlung der Mietrückstände endgültig zu verhindern. Schliesslich, wenn die Bezahlung nicht später als zwei Wochen nach der rechtlichen Abhängigkeit des Räumungsrechts geleistet wird, d.h. nach Durchführung der Räumungsaktion oder eventuell auch nach Übernahme der Miete durch das Sozialversicherungsamt, wird die Auflösung hinfällig.

Kommt er mit der Zahlung der Miete dauernd in Verzug oder zahlt er immer erst im letzen Augenblick zurück, so kann der Mieter zeitgleich mit der außerordentlichen Beendigung eine fristlose Kündigungsfrist gemäß 573 BGB ausrufen. Er kann diese Beendigung mit einer wesentlichen Vertragsverletzung rechtfertigen. Je nach Laufzeit des Vertrages wird die Beendigung nach drei bis neun Monate in Kraft treten.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs kann eine zusätzliche Zahlung eine außerordentliche Auflösung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist bewirken.