Mietrecht Wohnung

Das Mietrecht in Österreich - Rechtsgrundlagen

Das Mietrecht regelt die Rechte und Verpflichtungen der Bewohner und Eigentümer nach dem Mietrecht. Aber nicht alles im Pachtvertrag ist legal: Der Bundesgerichtshof hat in den vergangenen Jahren viele Bestimmungen aufhoben. Daher sollten sich Hausbesitzer und Pächter im Voraus erkundigen, welche Bestimmungen erlaubt sind. Was beinhaltet ein Pachtvertrag nach österreichischem Mietrecht?

Grundsätzlich verlässt der Eigentümer die Wohnung für einen festen, monatlichen Entgelt. Darüber hinaus verpflichten sich die Bewohner jedoch zur Einhaltung der folgenden Vereinbarungen: Was sind die mietrechtlichen Rechte und Verpflichtungen des Vermieters? Die Mietrechtsverordnung (MRG) sieht für den Eigentümer eine Verpflichtung zur Instandhaltung des Mietobjektes vor, wenn schwerwiegende Beschädigungen wie geplatzte Wasserleitungen oder Leckagen repariert werden müssen.

Diese Unterhaltspflicht gilt auch für die allgemeinen Bereiche des Wohnhauses, in denen sich die Wohnung aufhält. Nach MRG ist der Eigentümer verpflichtet, dem Bewohner die Wohnung in einem geeigneten Rahmen zu überlassen. Außer bei drohender Gefährdung muss die Besichtigung des Mietobjektes vom Leasinggeber (ein bis zwei Wochen im Voraus) angekündigt und mit dem Leasingnehmer vereinbart werden.

Was sind die Rechte und Verpflichtungen des Mieters? Bei schwerwiegenden Gründen (z.B. bei schwerwiegenden Beschädigungen des Gebäudes am Mietobjekt oder zum Ablesen von Wärmezählern) muss der Leasingnehmer den Zutritt zum Mietobjekt durch den Leasinggeber oder durch vom Leasinggeber beauftragte Dritte ertragen. Die Schaffung neuer Mietobjekte muss vom Nutzer toleriert werden, z.B. durch Erhöhung des Geschosses und Ausbau des Dachgeschosses.

Beeinträchtigt dies die bestehenden Rechte, entsteht die Toleranzverpflichtung nur insoweit, als der Leasinggeber eine angemessene Möglichkeit des Ersatzes oder der Leistung von Schadensersatz bietet. Die zeitweilige Nutzung oder Änderung des eigenen Mietobjekts muss der Leasingnehmer einräumen. Es handelt sich z.B. um Instandhaltungs- oder Sanierungsarbeiten am Wohnhaus (z.B. Instandsetzung einer leckenden Abgasleitung, Installation eines Aufzuges) oder die Instandsetzung von schweren Beschädigungen am eigenen oder einem anderen Mietobjekt.

In der MRG hat der Pächter jedoch Anspruch auf eine Entschädigung für entstandene Nachteile. Das Mietobjekt und die dazugehörigen Geräte, wie z.B. die Heizungsanlagen, sind vom Leasingnehmer so zu unterhalten und zu pflegen, dass der Leasinggeber und die anderen Leasingnehmer nicht benachteiligt werden. Ein häufiger Streitpunkt nach dem Mieterauszug ist die Farbgebung der Wohnung.

Dies ist nach einem Beschluss des Bundesgerichtshofs (6 Ob 104/09a) auch dann nicht erforderlich, wenn im Mietvertrag eine diesbezügliche Übereinkunft erzielt wurde, die Wohnung aber nicht über den üblichen Verschleißzustand hinaus bewohnt wurde. Ist die Wandfarbe sehr verschlissen oder wurden die Mauern nicht wie üblich gestrichen, müssen die Appartements immer wieder gestrichen werden.

Sie brauchen nicht einmal eine Vertragsklausel, die darauf hindeutet. Welches Regelwerk darf ein Eigentümer nach dem Mietrecht ausarbeiten? Gerade im Hinblick auf die Gründe für Kündigungs- und Unterhaltskosten bemühen sich die Anbieter oft um mehr Freiheit als im Mietrecht mit speziell ausgearbeiteten Bestimmungen der Mietregel. Im Falle von für den Nutzer unverständlichen Bestimmungen sollten sich die Nutzer nach genauen Angaben erkundigen und sich an den Mieterbund oder den Verbraucherschutz wenden.

Andererseits muss sich der Hauswirt auch an einen Sachverständigen für Mietrecht halten, denn auch wenn ein Rechtsanwalt den Mietvertrag ausgearbeitet hat, ist er nicht rechtsverbindlich, wenn er gegen das MRG verstoßen hat. In Zweifelsfällen wird eine Entscheidung für den jeweiligen Nutzer getroffen. Inwiefern ist der Entlassungsschutz nach dem Mietrecht reguliert? Gerade im Hinblick auf den Entlassungsschutz kommt es darauf an, ob eine Liegenschaft in den Voll-, Teil- oder Nicht-Einsatzbereich der MRG gehört.

Im Voll- und Teilbereich gibt es eindeutige Regelungen zu Kautionen, Fristen, Kuendigungsschutz und Mietrecht im Falle des Todes. Den geringsten Versicherungsschutz haben die nicht im Geltungsbereich befindlichen Bewohner. Der Nicht-Anwendungsbereich umfasst Ein- und Doppelhäuser, für die die Verträge vor 2002 geschlossen wurden, offizielle Appartements, Ferienappartements, Mieten in Wohnbetrieben oder Häusern, Zweitwohnsitze mit einer Laufzeit von 6 Monate und Appartements in gemeinnützigen Institutionen.

Besonderes Augenmerk sollte der Vermieter auf den Einsatzbereich richten, in den die Wohnung gemäß des Mietvertrages gehört.