Räumungsklage wegen Zahlungsverzug

Räumungsaktion bei Zahlungsverzug - Schritt-für-Schritt-Anleitung für Hauswirte

Kommt der Leasingnehmer mit der Bezahlung des Mietzinses in Rückstand, hat der Leasinggeber das Recht, den Mietvertrag unter den Bedingungen des 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB ohne Einhaltung einer Frist zu beenden. Eine fristgemäße und ordnungsgemäße Beendigung gemäß 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist auch dann möglich, wenn der Zahlungsverzug bei der Mietzahlung eine wesentliche Vertragsverletzung ist.

Kündigt der Vermieter das Wohnrecht zwar tatsächlich, aber der Bewohner tritt nach wiederholtem Antrag des Mieters nicht mehr aus, obwohl das Wohnrecht erloschen ist und im Fall einer ausserordentlichen Auflösung auch der vom Eigentümer festgelegte Räumungszeitpunkt abgelaufen ist, muss der Eigentümer seinen Räumungsanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB gerichtlich geltend machen und eine Räumungsklage einreichen.

So eine Beschwerde sollte gut bedacht und aufbereitet sein. Selbst vermeintliche kleine Irrtümer können dazu beitragen, dass der Hausherr mit seiner Beschwerde durchfällt. In diesem Artikel wird schrittweise erläutert, welche Frage sich Hauswirte gestellt haben und wie sie verfahren sollten, um eine gelungene Räumungsklage einzureichen.

Für den Eigentümer von Geschäftsräumen gibt es noch etwas anderes. Gemäß 78 Abs. 1 ZPO (Zivilprozessordnung) muss dieser sich eines Rechtsanwaltes bedienen, sofern das Landesgericht für die Rechtsverfolgung verantwortlich ist (für die gerichtliche Zuständigkeit bei gewerblichen Mietverhältnissen siehe Punkt 2). Diese ist für den Vermieter dann zunächst mit weiteren Aufwendungen verknüpft, die neben den gerichtlichen Aufwendungen entstehen, die der Mieter als Zivilkläger nach 12 Abs. 1 GKG vorzuziehen hat.

Bei Erfolg werden dem/der VermieterIn jedoch grundsätzlich sowohl sein/ihr Rechtsanwalt als auch die gerichtlichen Kosten gemäß 91 Abs. 1 ZPO vom/von der MieterIn zu erstatten. Im Folgenden wird in erster Linie für den Eigentümer erklärt, der die Räumungsklage ohne Rechtshilfe einreichen möchte. Neben der Klärung der Frage, ob der Hauswirt einen Rechtsanwalt in Anspruch nehmen muss (vgl. Punkt 1), ist die Untersuchung des sachlich kompetenten Gerichtes von ausschlaggebender Wichtigkeit.

Hinsichtlich der materiellen Rechtsprechung ist zwischen einer Räumungsklage und einer Räumungsklage zu differenzieren. Im Gegensatz zu den meisten Rechtsstreitigkeiten hängt die materielle Gerichtsbarkeit der Räumungsklage bei Wohnungsmietverhältnissen nicht vom Betrag der Streitigkeit ab. Bei Wohnungsmietverhältnissen nach 23 Nr. 2a GVG ist immer das örtliche Gericht für eine Räumungsklage verantwortlich.

Übersteigt der Betrag jedoch EUR 5.000,00, ist die Klageschrift gemäß 71 Abs. 1 GVG beim Landesgericht einzureichen. Dementsprechend basiert die Beurteilung des Streitwertes auf dem Mietzins, den der Pächter während der Streitzeit zu entrichten hat oder haben wird. Gerichtsstand ist das zuständige Amtsgericht, in dessen Amtsbezirk sich die zu räumenden Räumlichkeiten befinden. 2.

Maßgeblich für die lokale Verantwortung ist in der Regel der Wohnort des Pächters gemäß §§ 12, 13 ZPO. Genauso bedeutsam wie die Bestimmung des für die Entscheidung verantwortlichen Gerichtes ist die Identifizierung der geeigneten Person, die zur vollständigen Zwangsräumung des Mietobjektes herangezogen werden muss. a) Sind mehrere Beteiligte auf Seiten des Mietverhältnisses beteiligt, reicht es nicht aus, einen einzelnen Mandanten zu belangen.

Das Verfahren muss gegen alle Pächter eingeleitet werden. Erst wenn gegen diese (Miteigentümer) ein Vollstreckungsbescheid besteht, kann der Verwalter sie während der Zwangsräumung gemäß 885 Abs. 1 S. 1 BGB aus dem Wohnungseigentum nehmen. Falls die Ferienwohnung zum Zeitpunkte der Zwangsversteigerung von einer nicht erzwungenen natürlichen oder juristischen Person besetzt ist, gegen die ein Anspruch hätte bestehen müssen, um sie gewaltsam aus der Ferienwohnung zu nehmen (für die Gruppe von Menschen, für deren Beseitigung ein Anspruch besteht, s. untenstehende Liste), muss der Eigentümer, wenn die Zwangsräumung nicht auf Freiwilligkeit beruht, eine neue Räumungsklage gegen diesen nicht verklagten Anwohner einreichen.

Es kann nicht jede zur Zeit der Zwangsvollstreckung anwesende Privatperson allein aufgrund eines Rechtsanspruchs des Gerichtsvollziehers aus der Familie verbannt werden. Eine Berechtigung ist nur gegenüber solchen natürlichen oder juristischen Personengruppen erforderlich, die neben dem Vermieter oder den Vermietern (Mit-)Besitz der Ferienwohnung haben (vgl. BGH, Urteil vom 19.03.2008 - I ZB 56/07).

Das Miteigentum an der Wohngemeinschaft steht dem Ehepartner des Vermieters zu gleichen Teilen zu, auch wenn er nicht angemietet ist. Vorraussetzung für die Räumung ist daher ein gegen beide Ehepartner gerichtetes Recht, auch wenn nur einer von ihnen Bewohner der zu vertreibenden Wohneinheit ist (vgl. BGH, Urteil vom 3. 2008- I BZ 56/07).

Im Gegensatz zu einem verheirateten Paar, das lebenslang in seiner Ehewohnung zusammenlebt, glaubt der BGH (vgl. Beschluss vom 03. 2008 - I ZB 56/07) nicht, dass ein nicht verheirateter Partner nicht allein durch die Zulassung in die Familie mitbestimmt werden kann.

Wenn nicht beide Partner zeitgleich einziehen, muss die Gewährung des Miteigentums des nicht ehelichen Partners nach aussen hin durch einen Akt des korrespondierenden Willens des bisherigen Alleinmieters wiedererkennbar sein. Hinweise, die die Gewährung des Miteigentums nach aussen dokumentieren, sind die Mitteilung des Vermieters an den Eigentümer über die beabsichtigte oder vollzogene Zulassung des unrechtmäßigen Partners oder seine Registrierung in der Ferienwohnung gemäß den einschlägigen nationalen Registrierungsgesetzen (siehe BGH, Urteil vom 20. März 2008 - I ZB 56/07).

Die Zwangsvollstreckung gegen ihn bedarf eines gegen ihn erlassenen Zwangsvollstreckungstitels und kann nicht aufgrund eines gegen den Generalmieter erlassenen Zwangsvollstreckungstitels durchgeführt werden (vgl. BGH, Urteil vom 08.08.2008 - I ZB 39/08). Kleinkinder, die bei ihren Erziehungsberechtigten wohnen, haben in der Regel kein Miteigentum an der Wohngemeinschaft.

Eine Vollstreckungsanordnung gegen die Erziehungsberechtigten genügt daher für eine Räumung (vgl. BGH, Beschlussvom 03. 2008 - I ZB 56/07). In der Regel ändert sich der Besitz der Wohneinheit, in der die Gastfamilie wohnt, nicht, wenn das Kleinkind mündig wird und weiterhin bei seinen eigenen Familienmitgliedern wohnt. Dabei sind die nach Vollendung der Altersgrenze weiterhin im Elternhaus wohnenden Waisenkinder in der Regel Hausangestellte, ohne dass es darauf ankommt, ob die angemeldeten Waisenkinder bei der Anschrift registriert sind und der Hausherr die konkreten Umstände kannte.

Ein anderes kann nur dann zutreffen, wenn eine Veränderung im Besitz erwachsener Minderjähriger für die Außenwelt im Elternhaus deutlich sichtbar geworden ist (vgl. BGH, Urteil vom 19. März 2008 - I ZB 56/07). Den WG-Mitgliedern steht grundsätzlich das gesamte Miteigentum an der Ferienwohnung, ggf. auch der ausschließliche Besitz von Zimmern zu.

Diener von Hausangestellten haben tatsächlich die Kontrolle über die Ferienwohnung. Jedoch sind sie regelmässig Vermögensverwalter im Sinne des 855 BGB, so dass kein separater Räumungsbefehl gegen sie notwendig ist (vgl. BGH, Urteil vom 14. August 2008 - I ZB 39/08). Ein Miteigentum von Besuchern und Gästen, die sich nur temporär in der Ferienwohnung befinden, besteht nicht.

Die Räumung basiert auf einer Zwangsversteigerung gegen den Pächter als Eigentümer der gemieteten Räumlichkeiten. Praktischer Tipp: Der für den Hauswirt ungünstige Hinweis, dass eine Räumungsanordnung gegen alle Miteigentümer notwendig ist, findet auch dann Anwendung, wenn dem Hauswirt ein Verbleib von weiteren Mitbewohnern nicht bekannt ist (siehe BGH, Urteil vom 05.11.2004 - IXa ZB 51/04).

Jeder Wohnungseigentümer sollte sich daher vor einer Räumungsklage immer darüber unterrichten, ob die gemietete Immobilie noch von anderen Nichtmietern besiedelt ist, auch wenn es dafür keine Beweise gibt. Die einfachste Art, dies zu tun, ist eine Nachfrage beim jeweiligen Pächter selbst. Wenn dieser nicht bereit ist, Auskünfte zu erteilen oder zu fürchten ist, dass er nicht die richtige Antwort gibt, kann der Hausherr die notwendigen Auskünfte auch durch Anmeldung bei der Einwohnermeldebehörde einholen.

Das Einwohnermeldeamt ermöglicht es dem Mieter, sich über die Anmeldebedingungen in seiner Ferienwohnung oder seinem Wohnheim unentgeltlich zu informieren. Dabei sollte der Mieter besonders darauf achten, dass seine Klageerwiderung den geforderten Mindestgehalt enthält. Daraus folgt 253 Abs. 2 ZPO, welchen Gehalt jede Beschwerde haben muss, damit die Beschwerde zugelassen wird.

Wenn die Mieterin ohne ordnungsgemäße Räumung der Mietwohnung untergetaucht ist, kann gemäß 185 Nr. 1 ZPO der öffentlich-rechtliche Dienst bei unbekanntem Wohnort der Mieterin in einem kognitiven Verfahren angefordert werden, jedoch nur dann, wenn die Empfängerin alle ihr angemessenen und angemessenen Untersuchungen durchgeführt hat, um den Verbleib des Leistungsempfängers festzustellen und ihre erfolglosen Bestrebungen dem Richter vorgelegt hat.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs reicht jedoch die Untersuchung beim Einwohneramt und der Zustellpost des Wohnortes des Pächters allein nicht aus. Darüber hinaus muss der Mieter bestrebt sein, den Aufenthaltsort des Vermieters zu bestimmen, z.B. durch individuelle Rückfragen beim Letztvermieter oder bei dessen Hausgenossen und Angehörigen oder beim (ehemaligen) Mieterarbeitgeber (siehe BGH-Urteil vom 04.07. 2012 - XII ZR 94/10).

Nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO muss die Klagebegründung auch einen konkreten Anwendungsfall haben. Bei einer Räumungsklage reicht es nicht aus, einfach die Ausweisung des Appartements oder der Geschäftsräume zu verlangen. Stattdessen muss der Mietvertrag an den Mieter zur Überlassung und Übergabe der Wohn- oder Geschäftsräume einschließlich aller im Eigentum des Vermieters befindlichen Mietschlüssel weitergeleitet werden.

Entscheidend ist die exakte Benennung der Wohn- oder Geschäftsräume. Wenn alternativ der Hauswirt die ordentlichen Kündigungen ausgesprochen hat und die Frist zum Klagezeitpunkt noch nicht verstrichen ist, sollte zusätzlich zum Hauptgesuch ein Zusatzantrag auf Zwangsräumung am Ende der Frist gestellt werden, der auf die unverzügliche Zwangsräumung zielt.

Ein solches Verfahren zur künftigen Zwangsräumung der Behausung ist nach 259 ZPO statthaft, wenn der Beklagte die vorzeitige Zwangsräumung der Behausung veranlassen soll (vgl. AG Lemgo, Urteile vom 14.02.2007 -19 C 349/06). Hinweis: Der Mieter kann die Räumungsklage unter den Bedingungen des 260 ZPO mit einer Nachzahlungsklage und/oder einer Benutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB kombinieren.

Auch in diesem Falle muss der Antrag auf Zahlung in die Klagebegründung einfließen. Eine Kombination aus Räumungsklage und Klage auf Zahlung ist besonders dann zu empfehlen, wenn der Eigentümer beabsichtigt oder wünscht, sich die Möglichkeiten offen zu halten, dies zu tun. Er muss in diesem Falle das Recht auf Räumung und das Recht auf Nutzungsentgelt gemeinschaftlich durchsetzen ( "Die Möglichkeiten des Leasinggebers, seine Rechte durch einen Sicherungsauftrag zu erwerben, entnehmen Sie bitte unserem Beitrag: "Sicherungsauftrag im Räumungsverfahren - Wie Mieter ihre Rechte sichern").

Das Gelingen der Beschwerde steht und fällt mit deren Argumentation. Die ZPO erfordert die genaue Bezeichnung des Gegenstands und des Anlasses der Beanstandung, dies ist für den Gelingen der Handlung notwendig, aber nicht immer hinreichend. Hinsichtlich der Rechtfertigung werden in § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nur die Bedingungen beschrieben, die erfüllt sein müssen, damit die Handlung zugelassen werden kann.

Hierzu reicht es aus, dass der Verpächter Fakten vorlegt, die es erlauben, den behaupteten Rechtsanspruch als solchen zu erkennen (vgl. BGH, Urteile vom 12.02.2004 - VIII ZR 127/03). Für die Zulassung der Handlung ist es nicht notwendig, dass der vorgelegte Sachverhalt den behaupteten Antrag untermauert.

Das muss aber so sein, damit die Aktion auch in der Sache erfolgreich sein kann, d.h. ist. Deshalb hat der/die VermieterIn in der Klagebegründung alle Fakten anzugeben, die zeigen, dass ein Grund zur Beendigung besteht, dass der/die VermieterIn die Beendigung form- und ggf. fristgemäß angemeldet hat und dass der/die MieterIn das Beendigungsschreiben erhalten hat.

Ein weiterer entscheidender Faktor für den Gelingen der Räumungsklage ist, dass der/die VermieterIn Beweise für jene Sachverhalte liefert, die der/die MieterIn streitet und für die der/die VermieterIn die Nachweislast hat. Oftmals wird erst, wenn der Pächter auf die Räumungsklage antwortet, klar, welche Fakten er anprangert.

Bei solchen Sachverhalten, die der Hauswirt mit großer Wahrscheinlichkeit bestreitet, sollten jedoch bereits im Antrag korrespondierende Beweisanträge enthalten sein. Der Antrag ist in schriftlicher Form zu stellen und vom/von der VermieterIn zu unterzeichnen (vgl. § 253 Abs. 5 ZPO und § 253 Abs. 4 ZPO in Verbindung mit V. m. § 130 Nr. 6 ZPO).

Soweit das örtliche Gericht für die Räumungsklage örtlich und sachlich für Mietverhältnisse bis zu EUR 5.000,00 je Wohnung und für gewerbliche Mietverhältnisse zuständiges Gericht ist, kann die Anzeige gemäß 496 ZPO jedoch auch in der Niederschrift des Amtes erfolgen. Für die Antwort auf die Fragestellung, worauf der/die VermieterIn in seiner oder in einer nachfolgenden Klagebegründung hinweisen muss, aber auch für die Beurteilung der Erfolgschancen der Maßnahme ist es wichtig, die Verteilung der Beweislast für die entscheidungsrelevanten Sachverhalte zu wissen.

Liefert der Hausherr keine Beweise für entscheidungsrelevante Sachverhalte, die der Hausherr bestritten hat, oder kann dieser Nachweis nicht geführt werden, geht die Handlung unter, auch wenn das Recht des Hausherrn auf Räumung wirklich gegeben ist. Grundsätzlich muss derjenige, der Rechte aus einer für ihn vorteilhaften Rechtsnorm ableitet, die tatsächlichen Bedingungen für diese Rechte darlegen und nachweisen (vgl. BGH, Entscheidung vom 10. März 2010 - IV ZR 264/08).

Die Klägerin hat daher die den Anspruch begründenden Fakten darzulegen und zu untermauern. Bei der Räumung muss der Hausherr die Vorbedingungen für die Existenz seines Räumungsanspruchs vorlegen und nachweisen. D. h., dass der Pächter - wenn der Pächter dies beanstandet - alle Fakten nachweisen muss, aus denen die Beendigung wirksam wird.

Kündigt der Vermieter wegen Verzuges des Mietinteressenten mit einer Mietzahlung gemäß 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a oder 3 b BGB ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist, so hat er die Existenz und die Höhe des Mietzinsanspruches sowie den Fälligkeitstermin nachzuweisen. Hinsichtlich der Frage, ob, in welchem Ausmaß und in welcher Reihenfolge der Mietrückstand besteht, reicht die Erklärung des Eigentümers, dass der Leasingnehmer mit der Zahlung des Mietzinses zu bestimmten Terminen in einer bestimmten Größenordnung im Verzug ist.

Der Vermieter trägt die Nachweislast für die Bezahlung der Mieten, durch die der Vermieter seinen Ansprüchen nicht nachkommt. Das Versäumnis des Leasingnehmers mit Mietansprüchen tritt jedoch mit Ablauf der gesetzlichen oder vertraglichen Fälligkeit gemäß 556b Abs. 1 BGB ein, da in diesem Falle die Erinnerung gemäß 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB aufgrund der nach dem Terminkalender festgesetzten Leistungsfrist unterbleibt.

Es reicht daher aus, wenn der Eigentümer die Mietforderung nachweist. Der Leasinggeber muss auch nicht nachweisen, dass der Leasingnehmer für den Eintritt des Verzuges verantwortlich ist. Diesbezüglich hat der Leasingnehmer gemäß 286 Abs. 4 BGB nachzuweisen, dass er kein eigenes und kein Fremdverschulden im Sinne des § 278 BGB hat.

Der Umstand, dass das Rücktrittsrecht des Leasinggebers gemäß 543 Abs. 2 Satz 2 BGB durch Verrechnung oder gemäß 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB durch völlige Zufriedenheit des Leasinggebers erlischt, gehört ebenfalls nicht zu den vom Leasinggeber nachzuweisenden Tatbeständen.

Die Vorführ- und Nachweispflicht trägt der Mietende. Es ist dem Mieter anzuraten, alle Fakten, für die er in der Klageschrift die Beweispflicht hat, nachzuweisen, sofern der Pächter dies wahrscheinlich bestreitet. Es kommt immer wieder vor, dass der bereits verklagter Pächter während des Verfahrens dem Räumungsantrag des Hausherrn folgt und die Immobilie übergibt.

Häufig kommt es auch vor, dass der wegen Zahlungsverzuges gemäß 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB gekündigte Pächter sowohl den Mietrückstand als auch die Nutzungsvergütung gemäß 546a Abs. 1 BGB dem Pächter gegenüber längstens bis zum Ende von zwei Monate nach Erlöschen des Räumungsanspruches bezahlt.

In diesem Fall erlischt in beiden FÃ?llen das KÃ?ndigungsrecht des Mieters, und zwar im Fall der KÃ?ndigung durch ErfÃ?llung gemÃ?Ã? Â 362 Abs. 1 BGB und im Fall der nachtrÃ?glichen vollen ErfÃ?llung der ausstehenden Zahlungen bis zum Ende von zwei Monate nach Erlöschen der Lustlosigkeit des KÃ?ndigungsrechts durch die KÃ?ndigung gemÃ?Ã? § 569 Abs. 3 Z 2.

S. 1 BGB (hinsichtlich der Möglichkeiten des Leasingnehmers, die Beendigung wegen Zahlungsverzuges durch Nacherfüllung des Leasinggebers hinfällig werden zu sehen, können Sie mehr in unserem Beitrag: "Kündigung bei Zahlungsverzug vermeiden und Mietrückstand heilen"). Folgerichtig wäre die Klageabweisung mit der Folgerung, dass der Verpächter die Gerichtskosten gemäß 91 Abs. 1 S. 1 ZPO zu erstatten hat.

Damit dies nicht passiert, muss der Mieter den Streitfall im Hauptfall für beilegen. Details dazu und wie Sie am besten vorgehen, finden Sie in unserem Artikel: "Beseitigung des Rechts auf Räumung während der Räumungsaktion - Wie können Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer unnötige Ausgaben vermeiden".