Außerordentliche Kündigung Wohnraum

Kündigung ohne Kündigungsfrist möglich| Vernachlässigte Wohnungen können eine außerordentliche Kündigung begründen.

In Anbetracht des Zustandes der Ferienwohnung war es für den Eigentümer unzumutbar, bis zum nächstmöglichen regulären Termin zu warten. Ersetzen Sie bitte den neuen Kode $(this).replaceWith(STR_html); }); // Für CS3 Artikel muss der Kode an die Tabelle $(".main_content #CS3>table.basis-table, .main_content #CS3>table.kasten").each(function() { // Ersetzen Sie den Kode durch DIV $ (this).wrap(''); }); }); }))) angepaßt werden;

Ausserordentliche Kündigung eines Wohnungsmietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges des Eigentümers; wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der fristgerechten Kündigung des Mietobjektes hat.

Der Verzicht auf die im vorherigen Räumungsverfahren angefallenen Gerichtskosten rechtfertigt weder eine Kündigung ohne Einhaltung einer Frist gemäß 543 ZPO noch eine ordnungsgemäße Kündigung gemäß § 573 BGB. Eine Klage nach 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB lag nicht vor, da es sich bei den zu zahlenden Gerichtskosten nicht um Mietforderungen im Sinn dieser Bestimmung handelte.

Der Angeklagte hatte keine Zahlung abgelehnt, sondern war nur nicht in der finanziellen Situation, die Kosten des Verfahrens auszugleichen. Darüber hinaus lässt die fehlende Prozesskostenerstattung nicht die Erwartung aufkommen, dass bei einer Fortführung des Mietvertrages die vertraglichen Zahlungspflichten in absehbarer Zeit nicht eingehalten werden, zumal die Mieten vom Konsortium bezahlt werden. Auch ein ordentlicher Kündigungsgrund gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bestand nicht.

Eine Rückerstattungspflicht für Rechtskosten aus einem früheren Räumungskonflikt stellt keine vertragliche Pflicht aus dem von der vorgenannten Regelung erfassten Mietvertrag dar. Die Mietrückstände, die zu einer Kündigung im Monat Dez. 2006 führten, sind nicht zu berücksichtigen. Das Aufholrecht nach 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB war nicht gegeben, wenn die Nichtzahlung der Kosten eines Rechtsstreits aus einem zur Beilegung angemeldeten Rechtstreit als hinreichender Anlass für eine spätere ordnungsgemäße Kündigung erachtet wurde.

Diese Bestimmung soll die Mieter vor einer Kündigung ohne Einhaltung einer Frist schützen. Dieses Schutzziel wäre nicht hinreichend erfüllt, wenn allein die Nichtzahlung der Gebühren für ein abgeschlossenes Räumungsverfahren eine erneute Kündigung rechtfertigen würde. Nicht zu übersehen ist auch hier, dass die fälligen Ansprüche im Sinn von 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zum Schutze des Pächters häufig durch Dritte (in diesem Fall durch das Konsortium) beglichen werden.

Auch die doppelte Verspätung der Mieten und die Verspätung der Nebenkosten für die Jahre 2006 und 2007 waren zur fristlosen Kündigung im Sinn von 543 BGB oder zur ordentlicher Kündigung gemäß § 573 BGB nicht ausreichend. Die beschriebene Zahlungsmoral reicht auch nicht aus, um ein begründetes Interessen des Klägers an einer ordnungsgemäßen Beendigung des Vertragsverhältnisses gemäß 573 Abs. 1 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu rechtfertigen, zumal diesbezüglich eine Mahnung fehlt.

Der Kläger konnte aufgrund der Unwirksamkeit der mit Schreiben vom 14. Oktober 2008 ausgesprochenen Kündigung keine Erstattung der dadurch entstandenen Anwaltskosten in Hoehe von 603,93 Euro einfordern. Dieses Urteil steht einer juristischen Überprüfung standhaft gegenüber, so dass die Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen werden muss. Sofern das Oberlandesgericht des Klägers ein außerordentliches Kündigungsrecht aus wichtigen Gründen gemäß 543 Abs. 1 BGB und ein ordentliches Kündigungsrecht gemäß 573 Abs. 1 Abs. 2 Nr. 1 BGB hinsichtlich der nicht fristgerechten Mietzahlung in den Monats- bzw. Augustmonaten 2008 und wegen der nicht rechtzeitigen Regulierung von Nebenkostenansprüchen der Jahre 2006 und 2007 (? 47,35 bzw. ? 52,34) vereinbart hat, berührt dies die Berufung nicht.

Er widerspricht nur der Einschätzung des Berufungsgerichtes, dass die Nichtzahlung der im vorherigen Räumungsverfahren entstandenen und vom Antragsgegner zu übernehmenden Gerichtskosten weder eine ordnungsgemäße noch eine fristlose Kündigung des Mietvertrages rechtfertigt. Ohne Rechtsfehler entschied das Oberlandesgericht, dass die am 14. Oktober 2008 verkündete ordentlichen Kündigung ( 573 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) auch insofern ungültig war, als sie auf der Nichtzahlung der im vorherigen Räumungsrechtsstreit entstandenen Anwaltskosten beruhte.

Auch ohne Rechtsirrtum hat das Oberlandesgericht in der Beschwerdebegründung vom 24. Juli 2009 ( 543 Abs. 2 BGB) das Bestehen eines hieraus resultierenden wesentlichen Kündigungsgrundes bestritten. Gemäß 573 Abs. 2 S. 2 BGB kann der Mieter einen Mietvertrag über Wohnraum nur auflösen, wenn er ein begründetes Recht an der Kündigung des Mietvertrages hat.

Solch ein Recht besteht gemäß 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor allem dann, wenn der Pächter seine Vertragspflichten nicht unwesentlich verletzte. Ein nicht unerheblicher Verstoß in diesem Sinn kann z.B. vorliegen, wenn der Pächter mit der Bezahlung der Pacht oder der Bewirtschaftungskosten in einem Betrag im Rückstand ist, der über einen längeren Zeitabschnitt als zwei Zahlungstermine den Bruttomietzins von zwei Monaten erreichen kann (vgl. § 5 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Weil der Gesetzgeber darin auch noch eine wesentliche Pflicht verletzt sehen kann, die dem Mieter die Fortführung des Mietvertrages regelmässig unangemessen erscheint und ihm damit das Recht auf eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages nach 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB einräumt (vgl. Senatsbeschluss vom 24.10.2006, ebd.).

Zur Zeit des Eingangs der Kündigung vom 14. Oktober 2008 war die Angeklagte mit einem Mietzins von 2.137,38 in Zahlungsverzug, der die Mietsumme für zwei weitere Kalendermonate deutlich übersteigt. Die unter den genannten Voraussetzungen nicht erfolgte Beilegung dieser Klage begründet keine ordnungsgemäße Kündigung gemäß 573 Abs. 1 "Abs. 1 Nr. 1 BGB", wie das Oberlandesgericht ohne Rechtsfehler festgestellt hat.

Der Vermieter hat nach der Regelung des 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ein gesetzliches Recht, den Mietvertrag fristgerecht zu kündigen, wenn der Leasingnehmer seine Vertragspflichten in nicht unerheblichem Umfang verschuldet hat. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Klageabweisung vom 14. Oktober 2008 jedoch nicht bereits gescheitert, weil die Nichtzahlung der im inzwischen beigelegten Räumungsstreit angefallenen Gerichtskosten nicht als Verstoß gegen einen Mietvertrag angesehen werden kann.

Ist - wie in diesem Fall - die Rückzahlungspflicht des Angeklagten dadurch eingetreten, dass er seiner Mietzinspflicht nicht nachgekommen ist und dadurch den Kläger zur ausserordentlichen Kündigung des Mietvertrages und anschliessenden Klage auf Räumung veranlasst hat, so sind die dadurch entstehenden Rechtsverfolgungskosten Teil des durch die Nichtzahlung der Miete entstandenen Schadens (§ 280 Abs. 1 Satz 1).

Der inzwischen beseitigte Verstoß gegen die Mietzahlungsverpflichtung wird in der Nicht-Erstattung der im vorangegangenen Zwangsräumungsverfahren angefallenen Anwaltskosten fortgesetzt. Das Oberlandesgericht muss sich jedoch darüber einig sein, dass die Nichtzahlung der Verfahrenskosten unter Berücksichtigung der Gesamtverhältnisse keine Kündigung des Mietvertrages gemäß 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen kann.

1 BGB und rechtfertigt damit ein legitimes Eigeninteresse des Leasinggebers an der Kündigung des Mietvertrages im Sinn von 573 Abs. 1 BGB, darf - wie das Rechtsmittelgericht richtig festgestellt hat - nicht von der in 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zum Ausdruck kommen.

Eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzuges wird nach dem Gesetzgeber aus wichtigen Gründen ungültig ( 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB), wenn der Leasinggeber hinsichtlich der geschuldeten Mieten und der nach 546a BGB geschuldeten Vergütung zufrieden ist oder wenn sich eine öffentlich-rechtliche Körperschaft zur Erfüllung des Mietvertrages bereit erklärt ( 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB).

Durch diese Sondervorschrift wird das Allgemeininteresse an der Vermeidung von Wohnungslosigkeit finanzschwacher Bewohnerinnen und Bewohner gewahrt (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 64). Es wäre mit dieser Absicht des Mieters nicht vereinbar, wenn eine gerechtfertigte außerordentliche Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzuges des Mieters durch die Sozialhilfestelle innerhalb der Nachfrist später gegenstandslos wird.

Weil der Gesetzgeber die Nichtigkeit einer Sonderkündigung gemäß 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB nur von der Begleichung des Mietrückstandes und der Entrichtung der geschuldeten Nutzungsvergütung abhängt, jedoch nicht darüber hinaus von der Entrichtung aufgelaufener Zinsen oder Anwaltskosten (vgl. Der Gesetzgeber hat damit zum Ausdruck gebracht, dass seiner Ansicht nach eine Fortführung des Vermietungsverhältnisses auch vom Leasinggeber erwartet werden kann, wenn seine anderen Ansprüche im Rahmen des Zahlungsverzugs nicht oder nicht vollständig erfüllt werden.

Diese gesetzgeberische Würdigung ist bei der Prüfung zu berücksichtigen, ob ein begründetes Kündigungsinteresse im Sinn von 573 Abs. 1 BGB besteht oder ob eine Verletzung der Pflicht durch den Vermieter als nicht unwesentlich anzusehen ist (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). In den meisten Faellen kann ein wirtschaftlicher ineffizienter Bewohner, der auf das Einschreiten der Sozialhilfebehoerden zur Bewirkung der ausserordentlichen Kuerzung des Mietverhaeltnisses wegen Zahlungsverzuges zurueckgreift, nicht die anfallenden Kuerzungskosten uebernehmen.

Auch die Sozialhilfebehörde wird diese Verpflichtungen nicht regelmässig erfüllen, da der Gesetzgeber in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die Fortführung des Mietvertrages nur von der Rückstandsentschädigung und der geschuldeten Nutzungsvergütung abhängt. Sollte dem Mieter in dieser Lage das Recht eingeräumt werden, den Mietvertrag allein wegen der offenstehenden Gerichtskosten ordnungsgemäß oder außergewöhnlich wieder zu beenden, würde ihm dies die Gelegenheit geben, die vom Vermieter ergriffenen Maßnahmen zur Verhinderung der Wohnungslosigkeit des Vermieters zu unterlaufen und den Mietvertrag ausschliesslich aus schutzwürdigen Erwägungen des Gesetzgebers aufzulösen.

Die Rechtssprechung des Senates über die Nichtanwendbarkeit dieser Regelung auf eine ordnungsgemäße Beendigung des Vertragsverhältnisses gemäß 573 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Nr. 1 BGB steht der mit der Regelung des 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB angestrebten Absicht des gesetzgebenden Organs nicht entgegen.

In seiner Entscheidung vom 16. 02. 2005 (VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 "unter II 2) hat der Bundesrat festgestellt, dass in dem Fall, dass ein Mieter einen Wohnungsmietvertrag gemäß 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB wegen nicht fristgerechter Zahlung des Mietzinses und alternativ gemäß 573 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB abgeschlossen hat.

Mit der nachträglichen Begleichung des Verzugs innerhalb der Nachfrist des 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erlischt die Kündigung fristlos, jedoch nicht ohne weiteres auch die fristgerechte Kündigung. In diesem Fall steht jedoch die Gleichstellung der ordentliche Kündigung mit der ausserordentlichen Kündigung im Falle der Nacherfüllung des Mieters innerhalb der Nachfrist des 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht in Rede.

2 Nr. 2 BGB kann durch eine neue Kündigung gekündigt werden, die ausschließlich auf Zahlungsrückständen beruht, deren Zahlung der Gesetzgeber nicht nur die vorherige Fortsetzung des Mietvertrages vorausgesetzt hat (siehe auch LG Berlin, GE 1994, 399, 401 für den Falle einer regulären Kündigung, die nach einer außerplanmäßigen Kündigung unwirksam geworden ist und die auch auf dem - inzwischen abgeheilten - Zahlungsrückstand beruht).

Angesichts der vorgenannten Ziele und Einschätzungen des Gesetzes hat die Nichtbegleichung des Rechtskostenanspruchs aus dem abgeschlossenen Zwangsräumungsstreit, der sich zum Kündigungszeitpunkt auf 2.137,38 erhöhte, nicht das für eine ordnungsgemäße Beendigung des Vertragsverhältnisses nach § 573 Abs. 1 Nr. 1 BGB notwendige Ausmaß. Ein berechtigtes Kündigungsinteresse nach 573 Abs. 1 BGB besteht aus den gleichen GrÃ?nden nicht.

Diese Überlegungen treffen in der gleichen Art und Weise auch auf den vom Kläger in der Beschwerdebegründung vom 24. Juli 2009 für die außerordentliche Kündigung gemäß 543 Abs. 1 BGB zu. Die Tatsache, dass der insolvente Pächter nicht in der Position ist, die Gerichtskosten für den vorherigen Räumungsstreit zu übernehmen, macht es für den Pächter nicht zum Nachteil.

In Ermangelung eines hinreichenden Grundes für eine außerordentliche Kündigung gemäß 543 Abs. 1 BGB bleibt unklar, ob der Kläger das Mietverhältnis in den Beschwerdegründen darüber hinaus außerordentlich gekündigt hat oder ob seine Überlegungen gemäß 543 Abs. 1 BGB nur dazu geeignet sind, eine Dienstpflichtverletzung im Sinn von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu begründen.

Die Kündigung aus wichtigen Gründen innerhalb einer vertretbaren Zeit nach Kenntnisnahme des Kündigungsgrundes ist auch auf außerordentliche Mietvertragskündigungen anwendbar (offen geblieben im Senatsbeschluss vom 10. Mai 2009 - VIII SZR 115/08, NZM 2009, 314, Abs. 18; bestätigt für gewerbliche Mietverhältnisse von XII.

Da die Kündigung mit Schreiben vom 14. Oktober 2008 ungültig ist, ist der Antragsgegner gemäß 280 Abs. 1, 2, 2, 2, 286, 288, 3, 249 und 1 BGB nicht zur Entrichtung von Anwaltshonoraren in einer Gesamthöhe von 603,93 Euro gezwungen.