Mietkaution Verjährung

Hinterlegung: Wichtiger Verjährungsbeschluss der Kanzlei in Deutschland | Deutsche Anwaltskanzlei Prämie | Recht

Das Mietkaution wird nach der 3-jährigen Regel der Verjährung des § 195 BGB gewährt. Die Verjährung tritt auch dann ein, wenn der Leasingnehmer die Rückgabe des vom Leasinggeber gehaltenen Sparbuches als Sicherheit fordert. Das Mietverhältnis lief am 31.10.2006 aus. Der Eigentümer hatte ein Sparheft auf den Namen des Mieters mit dem Kautionsbetrag erhalten. Setzt man die üblicherweise als sachgerecht angesehene Abrechnungsperiode für die Hinterlegung von 6 Monate (OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 9.9.2009, I-24 U 2/09) zu Grunde, so ist der Stichtag der 30.4.2007. Gemäß 199 BGB beträgt die 3-jährige Verjährung das Ende des Geschäftsjahres, in dem der Schaden entstanden ist, d.h. der Fälligkeit.

Infolgedessen lief die 3-jährige Verjährung am 31.12.2010 ab. Der Pächter hat erst im Oktober 2011 Klage gegen die Sicherheit erhoben, um die Anzahlung zu erhalten. Die erste Aktion war die Zahlung der Bürgschaft. Weil dieser Gesuch für ein Sparheft des Vermieters nicht zugelassen ist, wurde eine Verurteilung des Vermieters wegen der Erklärung der Freigabe des Kautionsbetrages gegenüber der Hausbank erwirkt.

Außerdem wurde der Hausherr gebeten, das Sparkonto dem Pächter zu übergeben. Die Vermieterin hat die Verjährungseinrede erhoben. Wenn sich das Sparkonto im Eigentum des Eigentümers ist, ist das Restguthaben also gepfändet, der Pächter kann keine Zahlung fordern. In diesem Falle muss der Leasingnehmer vom Leasinggeber eine Freistellungserklärung über die Kaution einfordern.

Die Verjährung für diesen Auftrag ist die gleiche wie für die Zahlung des Kredits, d.h. die 3-Jahres-Frist. Abgelehnt wurde auch der Gesuch um Ausstellung des Sparbuches. Die Sicherungsübereignung der Ansprüche des Vermieters gegen seine Hausbank beschlagnahmt, wie das Landgericht feststellt, das Sparkonto kraft Gesetz.

Daraus folgt, dass der Mieter ein Besitzrecht hat, solange das Zurückbehaltungsrecht an der Klage vorliegt mit der Konsequenz, dass der Rückgabeanspruch des Vermieters (§ 985 BGB) nicht begründet wurde. Allerdings basierte diese Wahl noch auf der Eigenart, dass die Vertragsparteien den Zahlungsanspruch der Anzahlung ausgehandelt hatten.

Die Verjährung wurde daher für einen bestimmten Zeitraum ausgesetzt. Dieses Hemmnis hörte jedoch auf, nachdem der Pächter nicht auf einen Brief des Hausherrn reagiert hatte. Schläft die Verhandlung ein, weil eine Partei nicht auf das Briefing einer anderen Partei antwortet, kann ein Ende der Verhandlung zu einem späteren Termin vermutet werden.

Das Depositum ist dann - in der Regel zumindest nach Ansicht einiger Gerichte - zu zahlen. Der Verjährungszeitraum endet am 31.12.2013. Er ist 3 Jahre, d.h. er endet am 31.12.2016. Die Mietinteressenten fordern mit Datum vom 15.3. 2013 ihre Anzahlung zurück. Die Vermieterin antwortete mit Brief vom 30. März 2013, dass die Sicherheitsleistung zurzeit nicht ausgezahlt werden kann, da die laufenden Kosten für 2012 noch nicht beglichen sind.

Zudem hatte der Pächter die Pacht für eine Weile zu Unrecht reduziert, weil die von ihm behaupteten Defizite nicht bestanden. Zum letzten Mal hat nur der Pächter mit Stichtag 30.5. 2013 geschrieben und verlangt die Anzahlung bis zum 15.6.2013. Wenn der Pächter dann endgültig feststellt, dass er die Anzahlung nicht mehr leisten wird, ist die Verjährung beendet.

Wenn der Hauswirt nicht mehr reagieren kann, schläft die Verhandlung ein und die Suspendierung ist zu dem Moment vorbei, als der Pächter noch eine Lösung erhoffen konnte. Der Pächter hat noch 4 weitere Woche Zeit, bevor er ein Ende der Inhibition akzeptiert. In jedem Fall endet die Verjährung danach.

Damit ist die "Aussetzungsfrist" nicht in der Verjährung enthalten ( 209 BGB), die Verjährung "ruht" gewissermaßen für die Zeit des Aussetzungsgrundes (Jauernig, BGB, 2011, § 209 BGB Rn. 1).