Fristlose Kündigung Wohnung Mietrückstand

Wie kann ich im Falle einer fristlosen Kündigung vorgehen?

Das Aussetzen der Mietzahlungen führt zu einem Mietrückstand und zugleich zu einem Mieterausfall für den Eigentümer - und das kann rasch zu schlimmen Konsequenzen führen. Wird der Mietzins zwei aufeinanderfolgende Monat nicht gezahlt, hat der Eigentümer das Recht, den Mietvertrag fristlos mit anschließendem Räumungsverfahren zu kündigen. Der Pächter wird dann mit dem Verlieren seiner Wohnung bedroht, und zum Termin wäre er im wahrsten Sinne des Wortes auf der Strasse.

Natürlich kann man nicht mehr auf eine Rückerstattung der Kaution hoffen, da der Hausherr diese zurückhalten würde, um die Mietschuld zu begleichen. Die Aufrechnung mit der Kaution für die Zahlung der Mietsumme ist während des aktuellen Mietvertrages nicht zulässig (Ref. : 415 C 31694/11). In diesem Falle hat ein Pächter seine Pacht von Anfang September bis Ende September nicht bezahlt.

Die Hauswirtin hat den Mietvertrag dann gekündigt. Der Hausbesitzerin wurde eine Klage auf Räumung aufgezwungen - ein Weg, der Hausbesitzer und Pächter immer ein Mehrfaches kostet. Die Mieterin hatte im Voraus beantragt, die kumulierten Rückstände auf die Mietkaution anzurechnen. Der Richter entschied: Die Wirtin hat Recht - der Verlust der Miete oder der Mietrückstand von zwei Monate rechtfertigen eine fristlose Kündigung.

Die Kaution steht dem Pächter nicht mehr zu, so dass er sie nicht mit den Mietforderungen verrechnen kann. Bei einer Anzahlungsgarantie ist die Aufrechnung auch nicht möglich, da der Pächter das Garantiezertifikat erst nach Ablauf des Pachtverhältnisses wiedererhält. Bei Vorliegen von Mieterschulden kann der/die VermieterIn die Kaution erst nach Wirksamwerden der Kündigung ausbezahlen.

Die Kaution wird vom Garanten vom Pächter zurückverlangt. Also wären die Verbindlichkeiten immer noch da. Damit dies nicht passiert, hat der Vermieter eine abschließende Sicherheit installiert, die es dem Nutzer erlaubt, eine Räumungsaktion wegen Mietrückständen zu stoppen, eine fristlose Kündigung abzuwenden und den Eigentümer an der Inanspruchnahme der Kaution zu hindern.

Vorraussetzung dafür ist jedoch, dass sich der Nutzer an die strengen Auflagen halten muss. Die Mietsicherheit, die das Mietgesetz für den Fall einer Klage auf Räumung sieht, geht davon aus, dass in den vergangenen zwei Jahren vor der Kündigung keine Mietrückstände aufgetreten sind. Erst dann hat der Pächter die Gelegenheit, seine Forderungen an den Pächter innerhalb von zwei Wochen nach Ablieferung der Räumungsaktion zu bezahlen, um das Schlechteste zu vermeiden.

Bei Vorliegen dieses Umstandes der Verlässlichkeit von zwei Jahren kann die Schuldentilgung die fristlose Kündigung innerhalb der Zweimonatsfrist aufheben. Die Vermieterin darf dann die Kaution oder eine bestehende Kaution nicht in Anspruch nehmen. Die Kaution wird nicht zurückerstattet. Am wichtigsten ist jedoch, dass der Bewohner in seiner Wohnung unterkommen kann. Diese Gnadenfrist gibt dem vertragsbrüchigen Pächter die Zeit, die er benötigt, um sich irgendwohin zu borgen.

Dies kann er zum Beispiel mit Bekannten oder Angehörigen tun, um seine Forderungen gegenüber dem Hausherrn zu bezahlen. Zahlt ein Dritter für den Pächter die Vergütung an den Pächter, so ist diese nach einem gültigen Gerichtsurteil des Landgerichtes Itzehoe klar abzugrenzen (siehe LG Itzehoe Az. 9 S 34/14). Das kann durch einen Hinweis auf die Banküberweisung oder durch eine gesonderte Benachrichtigung des Vermieters in Form eines Briefes an den Eigentümer geschehen.

Zu diesem Zeitpunkt gewinnt aber auch die Zweimonatsfrist eine weitere, ausschlaggebende Rolle. Weil, wenn der Hauswirt die Bezahlung eines Dritten nicht auf die Forderungen des Pächters übertragen kann, kann nach dem Ermessen, z.B. durch das Klärungsschreiben des Pächters, eine spätere Zuteilung erfolgen. Andernfalls tritt die Bezahlung außer Kraft, auch wenn die tatsächliche Übertragung des Betrages innerhalb von zwei Monaten erfolgt ist - gerade weil der Eigentümer sie nicht fristgerecht zuweisen konnte.

Im Falle des vorgenannten Urteils hatte der vertragsbrüchige Mieter eine fristlose Kündigung und danach eine Klage auf Räumung erwirkt. Ein Tag vor Ende der Nachfrist hat ein Freund des Mieters dann den Schuldbetrag auf das Vermieterkonto überwiesen, ohne jedoch sicherzustellen, dass der Vermieter die Bezahlung korrekt auf die Schuld des Mieters verteilen konnte.

Aufgrund dieses Umstandes blieb die Kündigung und damit auch die Klage auf Räumung bestehen, obwohl die Bezahlung pünktlich war. Durch die nachträgliche Zuteilung der Vergütung nach der Nachfrist konnte dies nicht mehr verhindert werden. Der Mieter musste ihre Wohnung aufgeben.