Fristlose Kündigung Wohnraum

13.07.2016 - VIII ZR 296/15

Es stimmt, dass der Angeklagte zum Kündigungszeitpunkt mit zwei Monaten Mietzins in Zahlungsverzug war. Es kann unerheblich sein, ob der Mietzins wegen angeblicher Mangelhaftigkeit der gemieteten Sache nach § 536 BGB herabgesetzt wurde, weil eine Mängelrüge in jedem Fall nicht eingegangen ist. Der Antragsgegner ist daher bei der Durchsetzung seiner Rechte nach § 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB ausgenommen.

Der Kündigungsschreiben vom 16. Oktober 2013 war jedoch gemäß 314 Abs. 3 BGB ungültig, da er nicht innerhalb einer vertretbaren Zeit nach Kenntnisnahme des Kündigungsgrundes erfolgte. Diese Regelung gilt für Wohnungsmieten. Die Kündigungsmöglichkeit ist ausgeklammert, wenn der/die VermieterIn seit langem von den Kündigungsbedingungen Kenntnis erlangt hat und der/die MieterIn aufgrund von konkreten Umständen davon ausgeht, dass der/die VermieterIn von seinem/ihrem Recht auf Kündigung keinen Gebrauch machen wird.

314 Abs. 3 BGB wurde dadurch gestützt, dass es sich um eine außerplanmäßige Kündigung einer Dauerschuldverhältnisse aus wichtigen Gründen handelte. Unklar war jedoch, warum der Eigentümer weiter abgesichert werden sollte, indem er sein Recht auf Kündigung auf unbestimmte Zeit ausübt. Stattdessen ist zu erwarten, dass ein Mieter, der sein Recht zur Kündigung trotz Wissen um die Voraussetzungen der Kündigung nicht innerhalb einer vertretbaren Zeitspanne ausübt, den Mietvertrag bis zum Ende der regulären Ankündigungsfrist oder der anderen Kündigung fortsetzt.

Hier ist der Pächter schützenswerter, der aufgrund der konkreten Verhältnisse davon ausgeht, dass der Pächter von seinem Rücktrittsrecht keinen Gebrauch mehr machen wird. Der Angeklagte konnte darauf hoffen, dass die fristlose Kündigung aufgrund der Rückstände von Mietzinsen ab Feb er und Feber 2013 nicht mehr als sieben Monaten später im Nov. 2013 erfolgt.

Bis zur Kündigung waren keine weiteren Sachverhalte eingetreten, die das Warten der klagenden Partei und die anschließende Kündigung verständlich gemacht hätten, wie etwa der Eintritt eines weiteren Mietrückstandes. Die Tatsache, dass der Kläger den Angeklagten vorher gewarnt hatte, hindert ihn nicht daran, ein schutzwürdiges Treuhandvermögen aufzubauen.

Der Angeklagte durfte davon ausgehen, dass der Kläger darauf bestand, dass die ausstehenden Mietzahlungen weiterhin aufrechterhalten wurden. Dabei gewann auch die Tatsache, dass der Kläger eine Pfarrei war, zu der der Angeklagte zuvor auch als Sexton berufliche Bindungen gehabt hatte, besondere Beachtung.

Für die Angeklagte war daher klar, dass die Klage nicht von ihrem Recht auf Kündigung aus gesellschaftlichen oder moralischen Gründen Gebrauch machen würde. Aus den vom Gericht angeführten Gründen kann die Gültigkeit der Kündigung ohne Einhaltung einer Frist vom 16. Oktober 2013 und die Rechtfertigung des darauf beruhenden Anspruches auf Freizügigkeit und Rückgabe der Mietwohnung (§§ 546, 985 BGB) nicht bestritten werden.

Dies liegt daran, dass der Zeitraum von sieben Monaten zwischen der ersten Möglichkeit der Kündigung wegen Zahlungsverzuges (5. 4. 2013) und der Kündigungserklärung am 15. 11. 2013 die Gültigkeit der Kündigung nicht ausschließt. Das Oberlandesgericht hat dem Kläger das Recht auf Räumung verweigert ( 546, 985), weil die mit Schriftsatz vom 16. Oktober 2015 ausgesprochene Kündigung des Klägers das Pachtverhältnis mit dem Angeklagten nicht auflöst.

In diesem Zusammenhang hat das Oberlandesgericht - soweit rechtlich unbedenklich - einen Zahlungsrückstand in Hoehe von zwei Mietmonaten festgestellt, der den Leasinggeber nach 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchstabe b BGB grundsaetzlich zur Kündigung ermoeglicht. Allerdings ist die Vermutung des Oberlandesgerichts, dass die Kündigung dennoch ungültig ist, weil sie erst sieben Monaten nach der ersten Möglichkeit der Kündigung und damit nicht innerhalb einer vertretbaren Zeit ( " 314 Abs. 3 BGB") ausgesprochen wurde, mit rechtlichen Fehlern verbunden.

Abweichend von der Ansicht des Berufungsgerichtes gilt die Regelung des 314 Abs. 3 3 BGB nicht für die fristlose Kündigung eines Mietvertrages nach den §§ 543, 569 BGB. Im Übrigen wäre aber auch die bejahende Bewertung durch das Oberlandesgericht in der Rechtsanwendung des 314 Abs. 3 3 BGB nach den Vorgaben dieser Regelung rechtlich fehlerhaft.

Weil die Vermutung, dass die Kündigung nicht innerhalb einer angemessenen Zeit erfolgt ist, nicht gerechtfertigt ist, da das Oberlandesgericht nicht berücksichtigt hat, dass der Zahlungsverzug trotz Erinnerung fortbesteht und der Kläger die Interessen des Antragsgegners durch Abwarten der Kündigung berücksichtigt hat (vgl. 543 Abs. 2 S. 2 BGB).

Das Berufungsgericht ist der Ansicht, dass die Pächter nicht länger warten müssen und der Eigentümer verpflichtet ist, so schnell wie möglich zu kündigen, um Benachteiligungen für sich selbst zu vermeiden. Bislang hat der Bundesrat diese Fragen jedoch offen lassen (vgl. Senatsbeschlüsse vom 16. Mai 2015 - VIII Rn. 281/13, NJW 2015, 2417 Rn. 29; vom 12. Mai 2009 - VIII Rn. 115/08, WuM 2009, 231 Rn. 17; Beschluss des Senats vom 14. Mai 2010 - VIII Rn. 206/09, NZM 2011, 32 Rn. 5; vgl.

In diesem Fall fehlt 1 BGB oder die Bedingungen des Widerspruchs von Treu und Glauben, insbesonders des Verfalls, werden eingehalten (vgl. Senatsbeschluss vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 206/09, a.a.O. 5 mwN), wobei bei Wahrung einer entsprechenden Fristsetzung nach § 314 Abs. 3 BGB die fristlose Kündigung nach § 543 BGB in jedem Fall unberührt bleiben würde. Die Berufungsinstanz hat nun eine Berufung zur Klärung der Fragestellung zugelassen, ob 314 Abs. 3 3 BGB überhaupt auf die fristlose Kündigung eines Mietvertrages nach den 543, 569 BGB anwendbar ist oder ob es sich bei diesen Vorschriften um Schlussbestimmungen handele.

Auch die Formulierung dieser Bestimmungen widerspricht einer Frist zur außerordentlichen Kündigung (vgl. Senatsbeschluss vom 14. Mai 2010 - VIII ZR 206/09, a.a.O.). 543 BGB, der - entweder als allgemeine Klausel (Abs. 1) oder als Regel (Abs. 2) - die Bedingungen für die fristlose Kündigung eines Mietvertrages festlegt, legt in seinen weiteren Abs. 1 die Kündigungsmodalitäten fest.

Diese Regelung enthält keine Kündigungsfrist. Ebenso wenig ist in § 569 BGB, der die Regelung des 543 BGB um weitere Tatsachen und Beendigungsmodalitäten für Wohnungsmietverhältnisse erweitert, eine Frist zur fristlosen Kündigung oder ein Hinweis auf 314 Abs. 3 BGB vorgesehen. bb) Dies wird durch die in den Rechtsgrundlagen formulierten Ziele des Gesetzes bekräftigt.

Die gesetzlichen Grundlagen zu den 543, 569 BGB und 314 BGB machen deutlich, dass die Regelungen zur fristlosen Kündigung als endgültige Sonderregelung ausgestaltet sind und dass auf die Aufnahme einer Klausel, nach der die Kündigung "innerhalb einer angemessenen Frist" stattfinden muss, absichtlich verzichtet wurde. Die Neuregelung der Bestimmungen zur Kündigung im Mietrecht im Rahmen der Mietrechtsreform vom 19. 06. 2001 (BGBl. I S. 1149) sollte die bisher geltenden Grundsätze der Zuständigkeit und des fristlosen Kündigungsrechts ersetzen, die sich aus den allgemeinen Rechtsgrundlagen aus wichtigen Gründen und den über mehrere Einzelregelungen verteilten besonderen Kündigungsgründen ergeben (BT-Drucks. 14/4553, S. 43).

Eine Bestimmung des 314 BGB oder eine entsprechende generelle Bestimmung bestand zu diesem Zeitpunkt nicht. Längst war jedoch erkannt worden, dass eine größere Verspätung der Kündigung rechtliche Folgen hätte, beispielsweise in der Form, dass bei Kündigungsumständen, die auf einer Unangemessenheit der Fortführung des Vertrages beruhen, angesichts einer größeren Kündigungsfrist eine solche Unangemessenheit und damit ein wesentlicher Grund für die Kündigung nicht vorliegen könnte (vgl.

Es war und ist auch unstrittig, dass eine fristlose Kündigung im konkreten Fall bösgläubig sein kann, vor allem aufgrund von besonderen Umständen (siehe BGH, Urteil vom 29.04.2009 - VIII ZR 142/08, NJW 2009, 2297 Rn. 17; vom 18.10.2006 - XII ZR 33/04, NJW 2007, 147 Rn.

Im Übrigen ist die bisherige Zuständigkeit für den Verfall eines Kündigungsrechts des Vermieters gemäß 542 BGB für den Fall der bedingungslosen Fortzahlung des Mietzinses für einen bestimmten Zeitraum, vgl. BGH, Entscheidung vom 31. 05. 2000 - XII ZR 41/98, NJW 2000, 2663 unter II 3). Demzufolge hat der Gesetzgeber im Rahmen der Mieterrechtsreform vom 20. Juli 2001 bewußt darauf zu verzichten, daß die Kündigung innerhalb einer "angemessenen Frist" nach Kenntnisnahme des Kündigungsgrundes erfolgt (BT-Drucks).

14/4553, S. 44) In der Begründung zum Gesetz wird darauf hingewiesen, dass nach der ständigen ständigen Rechtsprechung ein Recht auf Kündigung verfallen kann und daher keine Notwendigkeit für eine solche Feststellung besteht. Im juristischen Material (BT-Drucks. 14/4553, S. 44) steht wörtlich: "Es ist nicht vorgesehen, dass die Kündigung innerhalb einer vernünftigen Frist nach Bekanntwerden des Kündigungsgrundes auszusprechen ist.

Bereits jetzt kann ein Recht zur Kündigung aus wichtigen Gründen nach geregelter Rechtssprechung erlöschen. Ein einheitlicher fester Ausschluss nach 626 Abs. 2 BGB und 6, 24 und 70 VVG scheint aufgrund der Vielfalt der Pachtverhältnisse (Wohnfläche, Geschäftsräume, Grundstück, Mobilien) nicht möglich. "Daran hat auch die Einfügung des § 314 BGB durch das Schulrechtsmodernisierungsgesetz vom 26. 11. 2001 (BGBl. I S. 3138) nichts verändert.

Aber auch der Gesetzgeber sah in 314 BGB als lex generalis eine Konkurrenz zu vielen Bestimmungen des BGB und anderer Rechtsvorschriften, in denen die Kündigung bei individuellen Dauerpflichten aus wichtigen Gründen ausdrücklich vorgesehen ist.

Eine fristlose Kündigung ist daher in den 543, 569 BGB zwingend vorgeschrieben und eine Anwendbarkeit des 314 Abs. 3 BGB ist daher nicht vorgesehen (auch MünchKommBGB/Gaier, S. 8). Wie bereits unter II 1 a dargelegt, gelten für eine Kündigung nach 543 Abs. 2 BGB die Prinzipien von Treu und Glauben, vor allem die des Verfalls.

Der vom Oberlandesgericht angefochtene "Aufschub" der Kündigung entspricht jedoch nicht den Bedingungen der Einziehung, nur weil - offenkundig - kein Umstand vorliegt (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 31. 07. 2013 - VIII SZR 162/09, BGHZ 198, 111 Rn. 66). Das Oberlandesgericht hat keine tragfähigen Hinweise auf das Vertauen der Angeklagten, dass die klagende Partei ihr Recht zur Kündigung ohne Einhaltung einer Frist von zwei Monaten nicht ausüben wird, und es ist auch sonst nicht nachvollziehbar.

Vor allem liegt es nicht schon daran, dass die Klage eine Pfarrei ist und die Angeklagte früher für sie als Sexton gearbeitet hat. Der Räumungs- und Herausgabeprozess ist gerechtfertigt ( 546, 985 BGB), da die fristlose Kündigung des Klägers vom 14. Oktober 2013 den Mietvertrag auflöste.

Weil der Angeklagte zum Kündigungszeitpunkt mit den Mietzinsen für die Monaten Feber und 04 /2013 im Rückstand war, so dass die Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. b BGB gerechtfertigt war.