Mietrecht Gründe für Fristlose Kündigung

Der Mietvertrag wird von einem auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt geprüft.

Kündigung ohne Kündigung im Mietrecht - Verzug und Hausfriedensbruch

Eine fristlose Kündigung erfordert einen triftigen Grund. Die Kündigung des Mietvertrages durch den Eigentümer, vor allem wegen Zahlungsverzug mit dem Mietzins, einer dauernden Unterbrechung des Mietvertrages oder einer anhaltenden Unterlassung des Mieters, ist zulässig, wenn der Eigentümer zur kosmetischen Reparatur im Vertrag verpflichtet ist oder der Eigentümer die Mietwohnung so versäumt, dass dem Eigentümer dadurch ein Schadensersatz erwächst.

Darüber hinaus kann der/die VermieterIn auch bei unberechtigter Weitervermietung aus wichtigem Grunde aussteigen. Eine fristlose Kündigung ist wegen Zahlungsverzuges jederzeit möglich, wenn der Mietvertrag mit 2 Monaten Mietzins in Rückstand ist oder wenn die ausstehende Miete einen Mietzins von 2 Monaten übersteigt. Es kann aus vielen verschiedenen Ursachen zu einer dauerhaften Unterbrechung des Vermietungsverhältnisses kommen.

Auch eine unbegründete strafrechtliche Klage des Pächters gegen den Pächter kann der Anlass für eine fristlose Kündigung sein. Hierbei hat ein Rechtsanwalt im einzelnen zu überprüfen, ob die vom Anbieter vorgetragenen Gründe für eine fristlose Kündigung ausreichend sind. Eine weitere Ursache für die Kündigung kann ein Missbrauch sein. Nach gewerblichem Mietrecht ist der Pächter an die im Pachtvertrag festgelegte Verwendung verpflichtet und kann z.B. einen Shop ohne Zustimmung des Pächters/der Pächterin nicht in ein Lokal umbauen.

Die Vermieterin ist in allen diesen FÃ?llen zur KÃ?ndigung des MietverhÃ?ltnisses befugt, wenn der/die MieterIn die nicht vertragswidrige Vermietung nicht sofort abbricht. Eine fristlose Kündigung durch den Leasinggeber muss die individuellen Kündigungsgründe in vollem Umfang wiedergeben. Im Falle einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges sind die Einzelbeträge im Detail aufzulisten und den Einzelmonaten zuordenbar.

Legt der Pächter nur den gesamten Betrag der offenen Mietpreise fest und ergänzt nicht mindestens eine Liste der Einzelbeträge, auf die er in seinem Kündigungsschreiben Bezug nimmt, ist die Kündigung ungültig. Umstritten ist auch der Anwendungsbereich der Begründungspflicht nach der Reform des Mietrechts. Der Rechtsausschuss des Bundestags stellt in seiner Stellungnahme fest, dass die formalen Voraussetzungen für die Stellungnahme nicht zu hoch oder übertrieben sein dürfen.

Die Mieterin sollte nur feststellen können, welcher Sachverhalt zur Kündigung führte. Im Gegensatz dazu sind die meisten Standardkommentare zum Mietrecht jedoch der Ansicht, dass aufgrund der Angaben im Kündigungsbescheid ein hoher Anspruch an die Gründe gestellt werden muss und dass die Gründe nur dann richtig sind, wenn der Nutzer sich über seine Rechtslage im Klaren ist.

Beispielsweise hat das LG Berlin am 10. Februar 2003 entschieden, dass Voraussetzung für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges die exakte Darlegung des wesentlichen Kündigungsgrundes im Schreiben ist. In den vergangenen Wochen hat der BGH diese Zuständigkeit etwas entspannt und verlangt bei verspäteter Zahlung keine detaillierten Mietausstände mit Termin etc. mehr (BGH-Urteil vom 22.12.2003).

In Einzelfällen muss ein Rechtsanwalt auch überprüfen, ob das Beendigungsschreiben den formalen Anforderungen entspricht. Eine unbefristete Miete kann der Pächter innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Zeiten auflösen. Der Leasingnehmer kann darüber hinaus den Mietvertrag ohne Einhaltung einer Frist beenden, wenn der Leasinggeber mit der Behebung von wesentlichen Mängeln der gemieteten Sache in Rückstand ist oder wenn ein Mangel der gemieteten Sache eine unmittelbare Gefahr für die Gesundheit darstellt oder die Nutzung der gemieteten Sache verhindert.

Wenn die Gefahr nicht so groß ist, dass ein erneuter Verbleib im Mietobjekt unzumutbar ist, ist der Pächter in der Regel dazu angehalten, dem Pächter Gelegenheit zur Mängelbeseitigung vor Kündigung zu erteilen. Dazu ist der Hauswirt unter Angabe einer Deadline zu bitten. Nach Ablauf der Nachfrist ohne Nachbesserung durch den Eigentümer ist der Nutzer zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages befugt.

Das Rücktrittsrecht gilt jedoch nur bei Mängeln, die die Nutzung des Mietgegenstandes erheblich mindern. Geringfügige, geringfügige Fehler geben dem Pächter kein Recht zum Rücktritt vom Vertrag, sondern rechtfertigen nur ein Recht auf Mietreduktion. Bei fristloser Kündigung durch den Leasingnehmer und einer späteren gerichtlichen Entscheidung, dass kein Kündigungsgrund vorliegt, ist der Leasingnehmer zur fristgerechten Zahlung der Miete bis zum erstmöglichen Kündigungstermin auch bei Nichtbenutzung des Mietobjekts und Rückgabe an den Leasinggeber gehalten, sofern der Leasinggeber keinen neuen Leasingnehmer auffinden konnte.