Fristlose Kündigung Mietvertrag durch Vermieter wegen Zahlungsverzug

Kündigung ohne Einhaltung einer Frist wegen Zahlungsverzuges | Achtungsgeber

Dem Vermieter steht das Recht zu, einen Mietvertrag wegen Zahlungsverzuges ohne Einhaltung einer Frist zu beenden. Im Regelfall ist dies jedoch nicht ganz leicht, da eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges einerseits eindeutig gerechtfertigt und andererseits durchzusetzen ist. Außerdem müssen die Voraussetzungen gegeben sein (Zahlungsverzug in entsprechendem Umfang über einen bestimmten Zeitraum).

Hat der Vermieter den festen Mietzins an wenigstens zwei aufeinander folgende Zahlungstermine nicht gezahlt, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mieters befugt. Es ist gleichgültig, ob die Mietpreise jeden Monat, jede Woche oder jeden Tag anfallen, was im Mietvertrag festgelegt wurde, ist als Datum gültig. Bei einer fristlosen Kündigung ist es nicht erforderlich, den Vermieter vorab zu warnen.

Wann ist die Deadline? Die Vermieterin hat das Recht, den Vermieter im Falle einer Vertragsverletzung ausserordentlich oder unangekündigt zu entlassen. Die Unterschiede liegen nicht nur in der Wahl der Worte, sondern auch in der zeitlichen Begrenzung bis zum Auszug. Ein außerordentlicher Austritt wäre, wenn der Vermieter einen bestimmten Zeitraum bestimmt, bis wann die Kündigung endgültig eintritt.

Sie muss einen Anlass angeben und darf keine ordentliche Kündigungsfrist von mind. 3 Monaten haben. Die fristlose Kündigung z.B. wegen Zahlungsverzuges kann sofort wirksam werden. Kaum ein Vermieter wird jedoch seinen Vermieter von einem Tag auf den anderen entlassen, sondern eine so genannte Auszugszeit bewilligen. Ab wann kann der Vermieter wegen Zahlungsverzuges fristlos kündigen? Nein.

Antwort: Der Pächter ist mit der Zahlung der Pacht an zwei aufeinander folgenden Tagen im Rückstand. A: Der Pächter hat für keinen der Zeiträume X zwei Monate lang gezahlt. Dies ist besonders wichtig, wenn der Pächter die Pacht entrichtet, dann nicht, dann eine weitere Abschlagszahlung usw. vornimmt.

Wohnungsmietrecht: Wann muss im Falle einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges der Kündigungsrückstand bestanden haben?

Bei Wohnraummietverträgen bezahlt der Pächter die Mietkosten nicht. Dies kann für den Vermieter ein großes Problem darstellen, wenn er beispielsweise die Mietpreise für seinen Unterhalt braucht oder das Mietobjekt von einer Hausbank mitfinanziert wird. Deshalb ist der Kündigungswunsch des Vermieters in solchen Situationen groß.

Der Mietzins ist die Hauptverpflichtung des Pächter. Selbst wenn der Bewohner einen speziellen wohnungsrechtlichen Kündigungsschutz geniesst, da die Immobilie den Mittelpunkt seines Lebens darstellt, kann der Vermieter den Mietvertrag unter gewissen Bedingungen auch ohne Vorankündigung auflösen. Die Bedingungen sind in 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB mit zwei Möglichkeiten festgelegt: entweder mit der Anmietung oder einem nicht unwesentlichen Teil davon aus zwei aufeinander folgenden Mietzeiträumen.

Dabei ist es von Bedeutung, dass der Auftragsbestand aus zwei aufeinander folgenden Quartalen stammt. Eine nicht unerhebliche Verzögerung besteht gemäß 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB, wenn sie die Monatsmiete überschreitet oder der Mietzinsrückstand einen Betrag von zwei monatlichen Mieten ausmacht. Die Dauer des Verzugs ist in der Regel irrelevant.

Die " Mieten " sind die monatlichen Mietzahlungen des Mieters. Dies betrifft vor allem die üblicherweise vereinbarten Grundmieten sowie die Vorauszahlung von Betriebskosten und/oder Betriebskostenpauschalen. Einmalforderungen des Leasinggebers wie Betriebskostenabrechnungen, Schadenersatzansprüche und dergleichen sind in der Regel keine Mieten.

Seit jeher bestehen in gerichtlichen Entscheidungen Bedenken, wann nach den Möglichkeiten des 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB mit diesem Mietzins ein Verzug bestehen muss, damit ein Wohnungsmietvertrag ohne Einhaltung einer Frist beendet werden kann und wie sich eine Abschlagszahlung durch den Mieter auf den Verzug auswirken kann. Müssen die Rückstände zum Zeitpunkt des Eingangs der Kündigung noch in vollem Umfang vorhanden sein?

Ist es ausreichend, wenn irgendwann ein Verzug eingetreten ist, der zur außerordentlichen Kündigung berechtigte ist, auch wenn dieser zum Zeitpunkt des Erhalts der Kündigung durch weitere Leistungen des Leasingnehmers nicht mehr in vollem Umfang besteht? Das Bundesgericht hat in seinem Beschluss vom 24. 8. 2016, VIII Nr. 261/15, präzisiert, dass es zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausreicht, wenn zu irgendeinem Zeitpunkt der nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigende Nachschuss vorlag.

Die Kündigungsrechte des Vermieters wegen Zahlungsverzuges erlöschen erst nach vollständiger Begleichung des Rückstandes. Wenn eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges möglich war, kann der Vermieter daher eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges erklären, sofern dieser nicht vollumfänglich erfüllt ist. Der BGH hat in dieser Verfügung nicht explizit klargestellt, ob bei einer Nachzahlung nur die in der Kündigung als Grund angegebenen Zahlungsrückstände zu beachten sind, oder ob auch weitere, z.B. später entstehende Zahlungsrückstände zu zahlen sind, um die Kündigung ungültig zu machen.

Meiner Meinung nach sollte es hier jedoch nur um den in der Kündigung erwähnten Nachholbedarf gehen. Das war der Grund für die Kündigung.