Fristlose Kündigung Wohnung Zahlungsverzug

Kündigungsmöglichkeiten bei Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzuges

Jeder, der eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erfährt, weil er die Mieten nicht bezahlt hat, kann dennoch die Räumungspflicht aufheben. Die Kündigung wird dann ungültig, wenn der Pächter innerhalb von zwei Wochen nach der Lustlosigkeit der Räumungsaktion eine vollständige Rückstandszahlung leistet oder wenn sich eine Behörde dazu bereit erklärt.

Ist dies der Fall, kann der Bewohner die Wohnung weiter bewohnen, muss aber die Gerichtskosten tragen. Ein erster Ausnahmefall besteht, wenn innerhalb der vergangenen zwei Jahre vor Erhalt der Kündigung bereits eine Kündigung eingegangen ist und diese auch durch eine rückwirkende Bezahlung ungültig geworden ist.

Es spielt keine Rolle, dass der Anspruch auf Zwangsräumung der ersten Kündigung vor Gericht durchgesetzt wurde. Das heißt, im Fall einer Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist muss der Mieter wegen Zahlungsverzuges handeln und die Zwangsräumung vorantreiben. Ein zweiter Ausnahmefall liegt vor, wenn neben der Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist eine Kündigung ausgesprochen wurde.

Weil die Abheilung der Kündigung durch nachträgliche Zahlung der Mietsumme nur die fristlose Kündigung, nicht die Kündigungsfrist ist. Eine fristlose Kündigung ist nach § 112 InsO auch dann unwirksam, wenn der Leasingnehmer einen Insolvenzantrag beim zuständigen Richter stellt und die Kündigung des Leasinggebers erst danach eintritt. Zu beachten ist, dass es kein entsprechendes Kündigungsverbot gibt, wenn die kündigungsberechtigten Mietrückstände erst nach Stellung des Insolvenzantrages entstanden sind.

Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist und ordnungsgemäße Beendigung des Mietvertrages bei Zahlungsverzug

Kündigung ohne Einhaltung einer Frist und alternativ gewöhnliche Kündigung des Mietvertrages bei Zahlungsverzug: Effektiv? Mit der Wiederaufnahme der Beratung über das Verhältnis zwischen der fristlosen Kündigung und der ordentlichen Kündigung wegen verspäteter Zahlung im September 2017 (Az.: 66 S 90/17) hat das LG Berlin die Debatte wieder aufgenommen. Bei einer ebenso originären wie juristisch sinnvollen Platzierung widersetzt sie sich der herrschenden Rechtssprechung, nach der das Mieten in jedem Falle beendet wird, wenn der Mieter eine ausserordentliche fristlose Kündigung und alternativ eine ordnungsgemässe Kündigung vornimmt.

Die Sache: Der Pächter hatte keine zwei Monate Miete gezahlt. Infolgedessen hat der Mietvertrag vom Eigentümer aus Vorsichtsgründen und alternativ wegen einer erheblichen schuldhaften Pflichtverletzung auch zum nächst möglichen Termin ausserordentlich und ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist beendet. Mit Erhalt der Kündigung hat der Pächter den Mietrückstand unverzüglich ausbezahlt. Die Vermieterin hat sich an die Kündigung gehalten und eine Klage auf Räumung eingereicht.

Die Problematik: Die ausserordentliche Kündigung ist unbestritten beendet. Gemäß 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kann der Pächter eine bereits erfolgte Sonderkündigung wegen Zahlungsverzuges unwirksam machen, wenn er die Mietrückstände zwar zeitnah, aber noch bis zum Prozessbeginn des Räumungsverfahrens bezahlt. Damit entfällt die Sonderkündigung.

Umstritten ist die Frage: Wie sieht es mit einer gleichzeitigen Kündigung aus? Beispielsweise argumentierten einige Juristen, dass auch die normale Kündigung wegen der Bezahlung der Heilung eingestellt werden mu? Wenn die Bezahlung auch nur eine fristlose Kündigung der Unterlassung nach der Kündigung bewirkt, muss diese heilende Wirkung der Bezahlung umso mehr auf das kleinere übel, d.h. eine gewöhnliche Kündigung, zutreffen.

Dieses Gutachten wurde vom BGH mit Urteil vom 23. Februar 2016 explizit zurückgewiesen. Der Hinweis auf die alternativ ausgeprägte außerordentliche Kündigung ist rechtlich nicht missbräuchlich, so dass sie trotz der Zahlung der Kur gültig ist. Die Bestimmungen über die Nachfrist konnten nicht auf die normale Kündigung angewendet werden. Fazit: Nur wenn im einzelnen Fall nach Treu und Glauben Hinweise vorliegen, dass die Pflichtverletzung, die sich in der Nichtbezahlung durch den Mieter zeigt, für die Kündigung selbst nicht ausreichend ist, endet die reguläre Kündigung.

Es wird also bereits erörtert, ob die Police keine Gesetzesänderung vorsieht, soweit die Auswirkung der Nachfristsetzung, d.h. der Abbruch der Kündigung, explizit auch für die gewöhnliche Kündigung zutrifft. Vor diesem Hintergrund bricht das Berliner Landesgericht nun in seine Ansicht ein, dass die alternativ verhängte Kündigung im Fall der Kurleistung überhaupt nicht wirksam ist.

Weil die reguläre Kündigung nicht in Kraft treten würde, wenn sie ausgesprochen würde (weil der Auftrag zu diesem Zeitpunkt bereits wegen der Kündigung fristlos gekündigt ist). Der Effekt der Kündigung ist jedoch praktisch verwirkt. Die Kündigung kann wegen der heilenden Auswirkung der Nachfristsetzung nicht auf einen späten Termin verschoben werden, da keine bedingte Erklärung vorliegt.

Die alternativ ausgeprägte gewöhnliche Kündigung in einer solchen Aufstellung führt daher in keinem Falle zur Beendigung des Mietverhältnisses. Abhängig von der Richtung der Kündigung müsste der Vermieter dann mit verschiedenen Vorgehensweisen vorgehen.