Mahnbescheid Miete Muster

Arbeitshilfsmittel`s | Mietansprüche richtig erzwingen

Bezahlt der Pächter seinen Mietpreis nicht, kann der Pächter dazu veranlasst werden, den Mietpreis nachträglich in Rechnung zu stellen. Die Miete muss für die rechtliche Durchsetzbarkeit anfallen. Überträgt der Pächter den Pachtzins, so hat er § 676a Abs. 2 S. 2 Nr. 2 und 3 BGB zu beachten:

Die Überweisung muss spätestens innerhalb eines Bankgeschäftstages (wenn Hausherr und Pächter ihr Bankkonto bei derselben Hausbank haben), bei anderen internen Banküberweisungen spätestens innerhalb von zwei Bankgeschäftstagen (Ausführungszeit) erfolgen. Sofern Hauswirte und Pächter ihre Konten bei unterschiedlichen Kreditanstalten haben, gilt die Erfüllungsfrist gemäß 676a Abs. 2 Nr. 2 BGB auch für drei Tage.

Praktischer Hinweis: Hat der Pächter die Übergabe fristgerecht veranlaßt, die Hausbank hat sie aber nicht fristgerecht durchgeführt, kann dies zu einem Schadensersatzanspruch gegen die Hausbank gemäß § 280 BGB führen. Das im Kalender angegebene Fälligkeitsdatum bedeutet, dass keine Erinnerung erforderlich ist, um die Verspätung mit der Miete zu rechtfertigen. Zur Rechtfertigung des Rechtsschutzes in einem Rechtsstreit ist jedoch eine entsprechende fristgerechte Aufforderung zur Zahlung erforderlich.

Praktischer Hinweis: Der Prokurist kann die Kosten für diesen ersten Brief bereits als Schadenersatz beanspruchen. Für die gerichtliche Durchsetzung des Mietzinsanspruchs hat der Mieter drei Möglichkeiten: Dem Auftraggeber wird zunächst nur eine Hälfte der Gerichtskosten in Rechnung gestellt, d.h. dies ist das wirtschaftlichste Vorgehen; eine gerichtliche Streitbeilegung ist nach den nationalen Rechtsvorschriften aufgrund von 15a EGZPO nicht notwendig; eine rasche Titelvergabe ist möglich, sofern kein Einspruch vorliegt.

Zu beachten ist, dass die Klage - auch - aus vorsätzlicher Verletzung einer unerlaubten Handlung herrührt, weil der Pächter bei Vertragsabschluss bereits insolvent und/oder insolvent war (Mieternomaden), im Mahnwesen nicht durchführbar ist ((BGH VE 05, 97). Diese ist jedoch notwendig, um eine bevorrechtigte Zwangsvollstreckung nach 850f Abs. 2 ZPO und nach 302 Nr. 1 der Insolvenzordnung (InsO) zu erlangen, um den Forderungsverzicht im Falle eines Insolvenzverfahrens des Pächters zu vereiteln.

Achtung: Im Mahnwesen benötigen die Gerichte oft eine ausreichend genaue Aufstellung von Verzugsmonat und -jahr in Einzel- und Gesamtbeträgen. Die Vermieterin kann die Miete im Belegverfahren durchsetzen, da sich die Mietforderung aus dem Vertrag ergeben hat (BGH NJW 99, 1408; im Einzelnen MK 03, 1 und 99). Praktischer Hinweis: Dieses Vorgehen ist zwar aufwendiger als das Mahnwesen mit der Pflicht, drei Gerichtskosten im Voraus zu bezahlen, hat aber den Vorzug, dass die Einwände des Pächters, z.B. wegen angeblicher Mängeln, zunächst abgebaut werden und der Mieter so seinen Antrag zügig durchsetzen kann.

Es ist daher besonders geeignet, wenn ungerechtfertigte Einwände des Pächters eine Verzögerung des Verfahrens erwarten lassen. Oftmals ist auch hier nicht nachweisbar, dass der Anspruch auf vorsätzliche unerlaubte Handlungen zurückzuführen ist, es sei denn, die ursprüngliche Unfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit ist urkundlich belegt. Praktische Hinweise: Dieses Vorgehen ist sinnvoll, wenn die Beteiligten beispielsweise die Rechtfertigung einer Verrechnung, die Ursachen eines Defekts am Mietobjekt oder den Bestand des Mietobjektes bestreiten und der Mieter diese Frage im Rahmen des Verfahrens klären möchte.

Diese Wahl des Verfahrens ist besonders richtig, um festzustellen, dass der Anspruch auch aus vorsätzlichen unerlaubten Handlungen herrührt. Ausschließlicher örtlicher Zuständigkeitsbereich ist gemäß 689 Abs. 2 ZPO die AG, bei der der Anmelder, d.h. der Verpächter seinen allgemeinen Gerichtstand hat, soweit die Mahnungen nicht durch nationales Recht gemäß 689 Abs. 3 ZPO auch für diesen Landkreis an ein Mahngerichtshof zensiert werden.

Bezahlt der Leasingnehmer den Mietzins auch in einem weiteren gerichtlichen Verfahren nicht, muss der Beauftragte berücksichtigen, dass er die Forderung regelmäßig um den Mietrückstand anhebt. Die Verlängerung der Aktion muss dann mit einer erhöhten Kostenvorauszahlung einhergehen, um eine Lieferverzögerung zu verhindern.

Praktischer Hinweis: Jedes Mal, wenn eine Aktion erhöht wird, wird eine neue Aktion durchgeführt. Dadurch wird das Vorgehen in jedem Falle hinausgezögert. Insofern kann es angebracht sein, den Gesamtanspruch erneut zu prüfen und dann den Anspruch auf mehrere Mietpreise in einer schriftlichen Erklärung zu steigern oder gar auf die Verlängerung des Anspruchs vollständig zu verzichtet, um rasch einen ersten Anspruch zu erhalten und die Zwangsvollstreckung einzuleiten und dann einen weiteren Anspruch einzureichen.

Wenn es nicht feststeht, ob der Pächter mit seinen Einwänden eindringt, kann es auch zur Kostenabgrenzung Sinn machen, zwischenzeitlich auf solche Beschwerdeverlängerungen zu verzichten, da jede Verlängerung den streitigen Wert zunimmt. Der Prokurist muss dann jedoch die noch ausstehenden Mietzahlungen hinsichtlich des Verjährungsrisikos nachvollziehen. Ebenfalls zu berücksichtigen ist eine Einigung mit dem Vermieter in einem anwaltlichen Vergleich nach 796a ZPO, nach der der Rechtsstreit auf die noch im Rückstand befindlichen Mietzinsen umgelegt wird.

Bei teilweiser Zahlung des Mieters wird der Mietzinsanspruch diesbezüglich beglichen. Wird nach Klageerhebung, aber vor deren Erledigung, eine Abschlagszahlung geleistet, ist die Klageschrift gemäß 269 Abs. 3 Satz 3 der Zivilprozessordnung zurückzuziehen, so dass das anerkennende Gericht über die diesbezüglichen Verfahrenskosten nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden hat. Andernfalls muss die Forderung in voller Hoehe der Abschlagszahlung fuer abgegolten erklaert werden, andernfalls muesse sie als unbegruendet abgewiesen werden.

Häufig beanstandet der Pächter den Anspruch auf Minderung der Miete wegen eines Defektes des Mietobjektes. Ist der Fehler vorhanden, muss der Leasinggeber - je nach Fehlerart - in zwei Schritten darauf eingehen, wenn der Fehler auf das Fehlverhalten eines Dritten zurückzuführen ist. Das Vorhandensein des Fehlers kann er mit dem Pächter leugnen, so dass der Pächter dies nachweisen muss.

Gleichzeitig hat er den Dritten im Rahmen des Verfahrens gegen den Leasingnehmer über den Rechtsstreit zu informieren, um sich auf ein mögliches Rückgriffsrecht einzustellen und die Verjährungsfrist für ein solches Rückgriffsrecht gemäß 204 Abs. 1 Nr. 5 BGB zu umgehen. Wirt V. hat mehrere Appartements in seinem Hause gemietet und im Erdgeschoß einen Pachtvertrag mit dem Gewerbemieter M.1. Mit M.1 wurde festgelegt, dass nach 19.00 Uhr und vor 6.30 Uhr keine Be- und Entladearbeiten im Zusammenhang mit einer Lärmbelastung durchgeführt werden dürfen.

Der Wohnungsmieter M.2 reduziert nun die Miete mit der Begründung, dass er während des oben genannten Zeitraums durch Be- und Entladeprozesse der M.1 permanent beeinträchtigt wird. Die Höhe des Streitwertes einer Mietrückstandsforderung richtet sich nach dem gesamten Mietrückstand. Ist eine Rückstands- oder Mietzinsklage mit einer Erklärung über das Bestehen oder Nichtbestehen eines Mietvertrages im Rahmen einer sachlichen Kumulation von Maßnahmen kombiniert, ist der Wert des Objektes für jeden einzelnen Anwendungsfall zu ermitteln und dann gemäß 5 ZPO zu ergänzen.

Die Vermieterin V. hat den Pächter A. für den Zeitraum vom 05. bis einschließlich 06. September 2006 auf Mietrückstände in Höhe von EUR 350 pro Monat geklagt (Anspruch auf 1) und auf eine Erklärung, dass das Pachtverhältnis seit dem 31. August 2006 aufgrund einer ordentlichen Beendigung durch.... (Anspruch auf 2) gekündigt worden ist. Gleiches gelte, wenn Zahlungs- und Feststellungsanträge nicht in einem Zusammenhang zwischen einer Handlung und einer Gegenforderung stünden ((§ 41 Abs. 1 Satz 3 GKG; BGH NZM 04, 423).