Mietkaution

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Die Mietkaution ist in Deutschland die Zahlung eines Geldbetrags durch den Pächter an seinen Pächter zur Absicherung seiner Ansprüche aus dem Pachtverhältnis (Miete, Mietnebenkosten und Instandsetzungsleistungen bei Kündigung, Nutzungsentschädigungen, Schadensersatz, Ansprüche auf Erstattung von Rechtskosten). In der Mietperiode kann der Verpächter daher ein Risiko des Mietausfalls eingehen, wenn der Verpächter nicht mehr in der Lage ist, die gesamte oder einen Teil der Mietsumme zu bezahlen (Kreditrisiko bei Insolvenz) oder nicht mehr bezahlen will (Nomadenmieter, die nicht zahlungswillig sind), während der Verpächter die Mietflächen weiter zur Verfuegung stellen wird.

Demgegenüber stehen dem Verpächter unterschiedliche Optionen zur Risikoreduzierung zur Verfügung, wobei die wichtigsten die Mietsicherheiten sind. Obwohl der Pächter nicht rechtlich zur Leistung einer Mietkaution gezwungen ist, wird diese in der Regel akzeptiert. Wird die Mietkaution nicht bezahlt, kann der Mietvertrag daher vom Eigentümer nicht ohne Einhaltung einer Frist gekündigt werden. Die Mietsicherung muss er vor Gericht durchsetzen.

Gemäss Mieterrecht sind bei der Bestimmung der Mietkaution für Wohneigentum die nachfolgenden rechtlichen Einschränkungen zu beachten: Bei Wohnraummietverträgen ist die Sicherheitsleistung auf das 3-fache der Grundmiete begrenzt und der Pächter ist zur Leistung in drei gleich hohen Monatsraten (ab Pachtbeginn) befugt. Das Mietsicherheitsguthaben konnte bis zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Mietgesetzreform 2001 nur als Sparguthaben mit einer Frist von drei Monaten und den dort geltenden Zinsen investiert werden.

Der in § 551 BGB vorgesehene Mietzins kann nun, wenn beide Parteien des Mietvertrages zustimmen, auch in anderen Anlageformen geschaffen werden. Das Einkommen steht dem Vermieter zu. Der Betrag der Mietkaution und die Zinsen sind beliebig wählbar. Falls im Mietvertrag nicht ausdrücklich festgelegt ist, dass die Mietsicherheiten nicht zu verzinsen sind, müssen Zinsen berechnet werden.

Die Vermieterin hat das Recht zu entscheiden, wie die vom/von der MieterIn gezahlte Anzahlung mit den Ansprüchen aus dem Mietvertrag aufgerechnet wird. Nichtsdestotrotz können nicht aus dem Mietvertrag stammende Kautionsansprüche des Mieters gegen den Pächter nicht mit der Anzahlung aufgerechnet werden, es sei denn, es wurde eine gesonderte gütliche Einigung erzielt. Die Barhinterlegung ist jedoch nicht gegen den eigentlichen Mißbrauch durch den Eigentümer abgesichert.

Die Vermieterin als Treuhänderin ist dazu angehalten, die Bankbescheinigung über die abgezogene Vorsteuer an den Pächter [4] weiterzuleiten und die bei Kündigung des Mietvertrages vereinnahmten Zinserträge zu begleichen. Mietsicherheiten durch Verpfändungen können z. B. durch die übliche Pfändung eines Sparkredits aber auch z. B. Sicherheiten oder andere Finanzanlagen wie Tagesobligationen oder ein Baudarlehensvertrag hinterlegt werden.

Wird ein Sparguthaben gepfändet, überweist der Pächter den Mietsicherheitenbetrag auf ein auf ihn ausgestelltes Sparbuch ("Mietkautionssparbuch"). Damit sichert er sein Recht auf den Sparanspruch durch Herausgabe des Sparbuchs an den Wirt zu. Grundvoraussetzung dafür ist die Begründung eines Pfandrechts auf den Sparanspruch des Eigentümers (und nicht nur ein Anspruch nach dem Schuldrecht) und die Deklaration des Pfandrechts gegenüber der Bank bei der Einlage.

bürgerliches Gesetzbuch an den Leasinggeber. Im Falle der Mietgarantie garantieren Dritte, vor allem die Banken im Zusammenhang mit dem Avalkredit und die Versicherung im Zusammenhang mit der Mietgarantieversicherung, die Einhaltung der Pflichten des Mietvertragspartners. Prinzipiell haben Pächter und Eigentümer vertragliche Freiheit in der Einzelgarantie. Als typische Garantiebedingungen gelten insbesondere: Der Garantiegeber muss den Fall nicht überprüfen, die Zahlung der Garantie auf erstes Anfordern (der Eigentümer muss nicht nachweisen, dass der Pächter in Verzug ist), die Zahlung findet unmittelbar nach Ablauf statt.

Die Mietgarantie schont die Mieterliquidität und erlaubt ihm, seine flüssigen Mittel frei zu verwenden, anstatt sie als Mietsicherheiten zu hinterlegt. Die Kautionsversicherung ist ein Vertrag, dessen Gegenstand eine Mietsicherheitsleistung zur Sicherung eines Mietvertrages ist. Bei jährlicher Bezahlung einer Prämie entbindet sie den Pächter von der sonst üblicherweise geleisteten Mietkaution auf einem Sparkonto oder Spargeld.

Der Betrag der Mietkaution ist auf das 3-fache der Netto-Kaltmiete beschränkt und ist in der Kautionspolitik ersichtlich. Die Kaution wird als Dokument eines Vertrages zwischen dem Versicherungsgeber und dem Pächter beim Pächter hinterlegen und als Nachweis des vorhandenen Deckungsschutzes angesehen. Wenn der Mietvertrag beendet wird, ohne dass der Eigentümer Schadenersatzansprüche aus dem Mietvertrag erhebt, wird die Kündigung wieder rückgängig gemacht.

Macht der Mieter jedoch einen Anspruch auf die Mietkaution geltend, bekommt der Eigentümer sein Entgelt als Garantieleistung aus dem Versicherungsschutz, was den Nutzer zu einer vertragsgemäßen Rückerstattung des Mietkautionsbetrages zwingt. Der Kautionsvertrag ist nicht pfändbar und sichert die Forderungen des Eigentümers gegen eine Beschlagnahme eines Einlagenkontos durch einen Fremdgläubiger entsprechend der aktuellen Gesetzeslage ab.

Das heißt für den Mieter, dass er seine Zahlungsansprüche aus Mietrückstand, Reparaturarbeiten oder fehlender Mehrkostenerstattung ohne Rücksicht auf Dritte geltend machen kann. Eine hinreichende Kreditwürdigkeit ist Grundvoraussetzung für eine Einlagensicherung. Die Mieterin bezahlt eine Jahresversicherungsprämie für die Kautionsversicherung. Leistet der Pächter die Einlage hingegen selbst und legt sie z.B. in Wertpapiere an, die er dem Pächter absichert ( "Verpfändung" oben), so sind die Einkünfte aus der Einlage dem Pächter geschuldet.

Ein gesetzliches Pfandrecht des Leasinggebers an dem in die Mietwohnung eingebrachtes Eigentum des Leasingnehmers wird nur wirksam, wenn die hinterlegten Mietsicherheiten nicht ausreichen, um die Mietansprüche zu begleichen (§§ 562 ff. BGB). Andernfalls ist die Mietkaution einschließlich Zinsen an den Pächter zu erstatten. Verstößt der Mieter gegen die Investitionspflicht hinsichtlich der Mietabsicherung, hat er Anspruch auf Schadensersatz aus §§ 280 Abs. 1, 551 Abs. 3 BGB für die Zinserträge.

18] Die Höhe des Schadens richtet sich in der Regel nach den Zinserträgen, die bei sachgerechter Veranlagung der Mietsicherheiten erzielt worden wären. Wenn die Mietvertragsparteien eine andere Investitionsform der Mietabsicherung vereinbaren, ist der Ersatz des Schadens zu leisten, der bei vertragsgemäßer Installation der Anlagen erlitten wurde. Wie hoch kann die Mietkaution sein? ? [3], "Change of Landlord" in the Infothek des Deutsche Mietkautionsbundes e.V.