Mietrückstand Fristlose Kündigung ohne Abmahnung

Verzug - Kündigung nach Aufschub ohne Mahnung| Rechtsanwaltskanzlei Prämie| Recht

Im Falle des Zahlungsverzuges des Leasingnehmers mit 2 Monaten Mietzins kann der Leasinggeber das Vertragsverhältnis außerplanmäßig und ohne Einhaltung einer Frist beenden (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Als Fixtermin für die Mietfälligkeit gemäß 556b Abs. 1 BGB (spätestens am dritten Arbeitstag des betreffenden Monats) kommt der Pächter ohne Inverzugsetzung in Rückstand (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

In Ausnahmefällen kann jedoch eine Abmahnung notwendig sein, z.B. wenn der Mieter über einen größeren Zeitraum hinweg nicht fristgerechte Mietzinszahlungen ohne Beanstandung akzeptiert hat (z.B. LG Hamburg, Urteile vom 9.1.1996, 316 S 174/95, ZMR 1996 S. 327). Das Gleiche trifft zu, wenn der Mieter feststellen muss, dass die Nicht-Zahlung des Mietzinses nicht auf die Unfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit des Vermieters zurückzuführen ist, sondern beispielsweise auf einen einfachen Fehler oder auf andere Umstände, die er nicht zu vertreten hat (z.B. OG Düsseldorf, Entscheidung vom 25.3.2004, I-10 U 109/03, ZMR 2004 S. 570).

Abweichend ist die rechtliche Situation, wenn der Eigentümer den Mietrückstand nur aufgeschoben hat, was den Mietern das Recht zur Kündigung einräumt. Kommt der Leasingnehmer der gleichzeitigen Einigung über eine reduzierte, pünktliche und voll zu zahlende Pacht nicht nach, wird das Recht des Leasinggebers zur außerordentlichen Kündigung ohne weitere Mahnung widerrufen. Dies ist nur ein Auszug aus dem Artikel Deutsche Anwaltskanzlei Premium.

Danach können Sie die deutsche Anwaltskanzlei Prime Life 30 min uten lang ausprobieren.

Kündigungsfrist wegen Zahlungsverzug: In welchem Zeitraum muss sie angegeben werden?

Auch eine fristlose Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist muss der Mieter nicht unverzüglich zum Anlaß nehmen (BGH 11.3. 09, VIII - RZ 115/08, Rufnummer 091523). Der Angeklagte ist der Mieter der Klägerwohnung. Der Hausverwalter hat, ohne dass der Kläger dies ausdrücklich erklärt hat, mit Bescheid vom 15.3. 07 wegen eines Mietrückstandes von 915,32 EUR seit 3/06 gekündigt.

In dem Antrag vom 16. April 2007, in dem die Klage wegen eines Mietrückstandes in Hoehe von EUR 1.072,48 erneut ohne Einhaltung einer Frist von 4/07 gekündigt wurde, fordert sie die Klage auf Freilassung der Appartement. Der Rechtsbehelf des Klägers gegen das Urteil zur Abweisung der Klage war erfolgreich. Der Antragsgegner ist nach § 546 Abs. 2 BGB zur Rückgabe der Ferienwohnung und Übergabe des Appartements berechtigt.

Dass die Kündigung vom 15. März 2007 dadurch ausgeschlossen wurde, dass sie nicht explizit im Auftrag des Klägers ausgesprochen wurde, erfordert keine gerichtliche Klage. In jedem Fall hat die in der Klageerklärung ausgesprochene fristlose Kündigung das Pachtverhältnis der Vertragsparteien gekündigt. Der Kläger war nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zur außerordentlichen Kündigung befugt, weil der Angeklagte mit der Zahlung des Mietzinses in einer Summe im Rückstand war, die den Mietzins für zwei Monaten ausmacht.

Eine Kündigung ist gemäß 314 Abs. 3 BGB nicht ungültig, da sie nicht innerhalb einer vertretbaren Zeit nach Kenntnisnahme des Kündigungsgrundes stattgefunden hätte. Weil auch bei einer Anwendbarkeit des 314 Abs. 3 BGB die vom Kläger am 16.4. 07 erläuterte Kündigung gilt.

Die Tatsache, dass die Klage nicht sofort in 11/06 kündigte, kann eine untreue Verzögerung der Kündigung ohne Kündigung vom 16. April 2007 - wegen eines nahezu verdoppelten Mietrückstandes - von Anfang an nicht rechtfertigen. Es besteht keine Vertrauensbasis dafür, dass der Kläger den Mietrückstand akzeptiert und sein Recht auf Kündigung im Falle einer weiteren Erhöhung des Rückstandes nicht ausübt.

Auch die Kündigung der Beschwerdeführerin war nicht beleidigend, da sie die fristlose Kündigung nicht vorher explizit anzeigte. Eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges des Leasingnehmers nach 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB setzt nach 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB keine vorherige Frist oder Mahnung voraus.

Die Tatsache, dass der Mieter nicht unverzüglich einen anfallenden Mietrückstand als Grund für eine fristlose Kündigung in Kauf nehmen muss, verändert dies nicht und führt nicht dazu, dass eine Kündigung ohne Abmahnung bösgläubig erscheint. Der XII. Bundesrat (MK 07, 135, Rufnummer 071590) hat eine Kündigungsfrist von ca. vier Monate für den Fall der Nichtauszahlung der Anzahlung als zumutbar im Sinne des § 314 Abs. 1 BGB festgelegt.

Ebenso hat sich die ZMR 08, 790 für das Rücktrittsrecht des Pächters gemäß 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ausgesprochen, während nach dem OLG Düsseldorf (MK 08, 50/080433 ) eine etwa elfmonatige Kündigung nach dem ersten Eintritt des Fehlers nicht mehr innerhalb einer angemessenen Zeitspanne ausgesprochen wird.

Ob 314 Abs. 3 BGB auf eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges Anwendung findet, läßt der Gesetzgeber offen, wobei er eine Zeitspanne von ca. fünf Monate zwischen dem ersten Bestehen der Kündigungsbedingungen des 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB und der Kündigung in jedem Fall als zweckmäßig betrachtet, wenn sich der Mietrückstand weiter erhöht hat.

Das andere Teil ist innerhalb einer angemessenen Frist zu klären, ob das Recht zur Kündigung ausgeübt wird (Schmidt-Räntsch, Das neue Schuldrecht, Rn. 655). Der BGH nimmt ein Verwirkungselement in den Geltungsbereich des 314 Abs. 3 BGB auf, indem er auf eine mangelnde Untreue bei der Kündigung durch den Vermieter hinweist.

In Anbetracht eines kontinuierlich steigenden Zahlungsverzuges entbehrt die Vermutung einer ungerechtfertigten Kündigung jedoch jeder Basis. Im Gegensatz zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges erfordert die fristlose Kündigung wegen stets fristloser Mietzahlungen nach § 543 Abs. 1 BGB eine Abmahnung (BGH ZMR 06, 425). Wenn ein schuldhafter und nicht unerheblicher Vertragsbruch des Mieters ( 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) in der stets nicht rechtzeitigen Zahlung der Miete besteht, ist eine Abmahnung nicht erforderlich (BGH NJW 08, 508).

Dennoch kann es nützlich sein, denn nur wenn der Pächter den Vertragsbruch missachtet, kann er der Kündigung das nötige Gewicht beimessen. Auch eine fristlose fristlose Kündigung ist nicht unwahrscheinlich (BGH 11.3. 09, VIII. Rn. 115/08).