Mietvertrag Ruhestörung

Im Falle von Lärmbelästigung sollten die Bewohner immer ein Augenmerk auf die beiden Möglichkeiten der Behebung richten. Erstens, Geräusche von einiger Bedeutung ist ein Mangel an Miete. Darüber hinaus können spezielle Mietverträge zu berücksichtigen sein. Andererseits sind die Berlinerinnen und Berliner - nicht nur die Bewohner - durch das Berliner Immissionsschutzgesetz (LImSchG Bln) in der Version vom 5. Dezember 2005 abgesichert (siehe unten).

Badewanne: Der Bewohner darf auch nach 10 Uhr früh gebadet werden - jedoch maximal 30 min (OLG Düsseldorf WuM 91, 288). Der damit verbundene Schall führt auch dann nicht zu einer Minderung der Miete, wenn er nach 10 Uhr eintritt (AG Münster WuM 83, 236). Baustellenlärm: Baustellenlärm gewährt dem Pächter einen Anspruch auf Mietzinsreduktion, auch wenn der Pächter die Beeinträchtigung tolerieren muss, ohne Anspruch auf eine Entschädigung von seinem Nachbar zu haben (BayObLG RE WuM 87, 112; LG Hannover WuM 86, 311; LG Göttingen WuM 86, 114).

Die damit verbundenen Geräusche müssen von den anderen Anwohnern akzeptiert werden, wenn die allgemeinen Ruhepausen (gemäß Geräte- und Maschinenschallschutzverordnung; s. unter dem Schlagwort "Rasenmähen") einhalten werden. Familienfeste: Der Pächter ist dazu angehalten, die Belange der Nachbarschaft bei Familienfesten zu berücksichtigen. Ein übermäßiger Parteienlärm ist vertraglich nicht zulässig und berechtigen den Eigentümer zur fristlosen Kündigung des Mieters nach erfolgloser Mahnung ( "WuM 87, 22; WuM 74, 150).

Es ist auch bei speziellen Gelegenheiten sinnvoll, dass Mitvermieter einmal stören (AG Bremen WuM 57, 185). Bei einer Beeinträchtigung der Mietwohnung durch hohen Flugzeuglärm (ähnlich wie bei dem Landgericht Wiesbaden WuM 81, 164; siehe auch Urteil des Landgerichts Berlin GE 89, 509 und GE 96, 327) ist jedoch ein Nachlass von 10 v. H. bei der Ermittlung der landesüblichen Wohnungsmiete anzuwenden.

Restaurants und Diskotheken: Mangelnde Lärmschutzmaßnahmen geben dem Vermieter das Recht auf Mietreduzierung (AG Rheine WuM 85, 260). Nachts ( "ab 10 Uhr") von abreisenden Diskothekenbesuchern, verursacht durch Autotürschlagen, Anfahrvorgänge, Lachen und Straßengespräche, muss von den Anwohnern nicht toleriert werden. Sofern dieser Geräuschpegel im Wohnbereich nicht gängige Praxis ist oder der Restaurantbetreiber eine öffentlich-rechtliche Ausnahmeregelung hat.

Im Falle einer beträchtlichen Lärmbelästigung können sich die Bewohner auch an das Umweltbüro wenden und so eine Nachfrist einhalten. Wird das Bedürfnis der Bewohner nach Ruhe gegen die ökonomischen Belange des Wirtes abgewogen, hat die unberührte Nacht des übrigen Bewohners Vorrang. So lange ein Bewilligungsverfahren, z.B. für eine Baubewilligung, noch im Gange ist, können die Besitzer von Nachbarobjekten, nicht aber die Bewohner (str.), dagegen einwenden.

Allerdings haben die Bewohner auch Ansprüche auf Unterlassung und Verteidigung. Beispielsweise kann ein Hundehalter, der seinen großen Schäfer den ganzen Tag in einem Wohngebiet bellend hat, für vorsätzliche Körperverletzungen mit störendem Ruhegeräusch geahndet werden (so AG Hannover ZMR 65, 223). Messen, Rummelplätze und Straßenfeste: Während die generelle Schließzeit für Restaurants in der Regel um fünf Uhr früh anfängt, müssen auf Messen, Kirmes, Messen etc. um zehn Uhr enden (siehe BGH WuM 90, 252).

Bis zu einem gewissen Grad muss der Kinderlärm von jedem Mieter toleriert werden (LG München WuM 87, 122; AG Hannover WuM 87, 218), natürlich dürfen natürlich in einem Appartement auch mal gelacht, geweint und geschrien werden. Vor allem in der allgemeinen Ruhepause - von 13.00 Uhr bis 15.00 Uhr und von 10.00 Uhr bis 7.00 Uhr am Abend - müssen die Erziehungsberechtigten jedoch darauf achten, dass die Zimmergenossen nicht übermäßig belästigt werden (siehe auch Infos Nr. 95).

Lärmbelästigung und Lärmbelästigung durch einen konventionellen Spielplatz müssen toleriert werden. Kinderspielplätze - auch in reiner Wohnbebauung - sind nicht nur erlaubt, sondern auch notwendig, um Kinder mit sicheren Spielgeräten in angemessener Distanz zu ihrem Zuhause zu versorgen (OVG Koblenz WuM 85, 378; OVG Münster WuM 83, 176). Die OVG Münster (WuM 87, 269) erklärt wörtlich: "Junge Menschen müssen sich entfalten können; die dargestellten Ausdrucksformen des Lebens, einschließlich der entstehenden Klänge, sind generell für alle anderen Menschen akzeptabel.

Selbst in einem Jugendfreizeitzentrum müssen die Bewohner bis 10 Uhr etwas mehr Krach in Kauf nehmen als in einem reiner Wohnviertel (BGH WuM 93, 277). Verkehrsgeräusche: Jeder weiss, dass es untersagt ist, bei der Nutzung von Fahrzeugen unnötige Lärmbelästigung zu verursachen. Tagsüber sind die durch Waschmaschinen oder Geschirrspüler hervorgerufenen Laute in der Regel angemessen.

Wie kann ein Pächter handeln, wenn er durch inakzeptablen Krach stört wird? Sie kann gegen die Person handeln, die den Krach macht. Die Mieterin muss die nach der Lärmverordnung zuständigen Behörden informieren. Liegt der Grund für den Geräuschpegel bei einem nicht behördlich vorgeschriebenen Anlieger, kann das Umweltbundesamt hinzugezogen werden; der Anlieger kann aber auch selbst unmittelbar gegen den Anlieger klagen (BGH WuM 93, 275).

Die Lärmbelastung muss der Bewohner nicht selbst tragen. Der kann seinen Hausherrn bitten, dafür zu sorgen, dass der Krach nachlässt. Nach dem Mietvertrag ist der Eigentümer dazu gezwungen, weil er die Immobilie in einem für die vertragsgemäße Nutzung geeignetem und vertragsgemäßen Zustand erhalten muss, auch wenn dies mit hohen Aufwendungen behaftet ist (LG Hamburg WuM 84, 79).

Selbstverständlich kann der Pächter auch hier von der Mietervereinigung unterstützt werden. Er kann die Mieten reduzieren (siehe Infos 12 und Infos 79). Die Kündigung kann vom Vermieter ohne Einhaltung einer Frist ausgesprochen werden, wenn der Geräuschpegel so hoch ist, dass er die gesundheitliche Situation des Vermieters beeinträchtigt (§ 569 Abs. 1 BGB). Das ist z.B. der Fall, wenn die Übernachtung ständig von einem Restaurant unter der Ferienwohnung unterbrochen wird (WG Kern WuM 78, 68).

Er kann den Verletzer auf Schadensersatz belangen (§ 823 BGB). Wie kann der Hausherr vorgehen, wenn sein Pächter mit inakzeptablem Krach aufhört? Der kann den lautstarken Pächter auf einstweilige Verfügung klagen. Von ihm kann er eine Entschädigung verlangen, z.B. wenn andere Bewohner die Mietpreise wegen des Geräusches reduziert haben. Dieser kann den lautstarken Pächter (nach Vorankündigung und ggf. ohne Vorankündigung) benachrichtigen.

Die Erfolge im Bereich der Lärmbekämpfung hängen oft davon ab, dass im konkreten Fall der richtige Adressat (der Störenfried, der Hausherr, die verantwortliche Behörde) herangezogen wird und dass in problematischen Situationen Informationen von Fachleuten für die technische Begutachtung und Schallmessung eingeholt werden. Es wird oft gesagt, dass während der allgemeinen Ruhezeit kein Geräusch im Mehrfamilienhaus entstehen darf.

Auch wenn dies mit Lärm in Verbindung gebracht wird, darf jeder Bewohner "leben". Die Nachtruhezeiten resultieren zwar aus den Rechtsvorschriften, den Schallschutzverordnungen oder Landesimmissionsschutzgesetzen der Länder, doch beruhen die Mittagruhezeiten auf der - meist in der zum Mietvertrag gehörenden Wohnungsordnung selbst oder auf der Interpretation der Hausordnung durch die Gerichtsbarkeit (KG Berlin WuM 92, 387; BayObLG WuM 87, 39; LG Nürnberg-Fürth DWWW 96, 50; LG München I DWWW 91, 111).

Die Vertragsvereinbarungen der Wohnungsordnung geben dem Vermieter das Recht, vom Vermieter eine begrenzte Geräuschentwicklung zu verlangen. Zur Lärmentstehung sind auch im Zusammenhang mit Verteidigungsansprüchen der Bewohner unter sich aus den 861, 1004 BGB die gängigen Zeitbeschränkungen anzuwenden. Die unilaterale Festlegung oder Veränderung der Hausregeln während des aktuellen Mietvertrages ist für die Bewohner nicht bindend.

Die im Mietvertrag enthaltene Bestimmung, nach der eine abgeänderte Version der Wohnungsordnung durch Veröffentlichung am "Schwarzen Brett" Vertragsbestandteil wird, ist nach § 307 BGB (LG Hildesheim v. 1.12. 1995 - 2 O 468/95 -, VuR 96, 130) ungültig. In der Regel ist in der Haushaltsordnung eine Bestimmung enthalten, nach der Störgeräusche zwischen 13.00 und 15.00 Uhr und vor allem zwischen 22.00 und 7.00 Uhr, also während der sogenannten Ruhepausen, unterbleiben.

Grundlage der Wohnungsordnung ist die bisherige Lärmschutzverordnung (LärmVO) bzw. das neue Landesimmissionsschutzgesetz Berlin (LImSchG Bln), nach dem es untersagt ist, solchen Krach zu erzeugen, der andere Menschen in der Nacht stört. Gemäß 3, 4 LImSchG ist es an Arbeitstagen von 22.00 bis 6.00 Uhr sowie an Sonn- und Feiertagen untersagt, Geräusche zu erzeugen, durch die andere Menschen in ihrer Freizeit sachlich und unangemessen belästigt werden können.

Zugleich geht damit aber auch eine Verletzung der Hausregeln einher, die den Eigentümer dazu berechtigen, den Bewohner vor vertraglich unzulässigem Benehmen zu warnen. Ein Warnhinweis ist in der Regel erforderlich bei Vertragsverletzungen, da der/die VermieterIn den/die MieterIn wegen Vertragsverletzungen nicht unverzüglich vor Gericht bringen kann und dieses Vorgehen durch die Gerichtsentscheidung für die weitere Entwicklung untersagt werden kann.

Die Vermieterin muss daher den Bewohner zunächst warnen, sein Benehmen zu verändern, bevor er z.B. unangekündigt aufhören kann. Das Prinzip ist, dass jeder Bewohner das Recht hat, in seinem Appartement unbehelligt zu wohnen. Dies bedeutet auch, dass Lärm im Rahmen einer vertraglichen Benutzung der Ferienwohnung nicht zulässig sein darf.

Es gibt in diesem Kontext auch den Ausdruck "Raumvolumen", der verwendet wird, wenn die Laute außerhalb der abgeschlossenen Wohneinheit nicht mehr oder kaum noch zu hören sind (LG Berlin, DWWW 1988, 82; AG Neuss, DWWW 1988, 357; AG Düsseldorf, DWW 1988, 357). Der Betrieb von Haushaltgeräten wie Brotschneidemaschine, Haartrockner oder elektrische Bürste unterliegt keinen Einschränkungen, da es sich um Geräte für den alltäglichen Gebrauch handeln kann, deren Nutzung vom Lebensstil der Bewohner abhängt.

Generell muss jeder Bewohner ein bestimmtes Mass an Rücksichtnahme an den Tag legen, auch wenn die Grenzwerte des Erlaubten nicht immer erschöpft sein sollten. Der Gesetzgeber regelt die Erstellung, den Bau, den Betrieb, die Veränderung, die Außerbetriebnahme und die Entsorgung von nicht genehmigungspflichtigen Einrichtungen im Sinn von 22 des Immissionsschutzgesetzes sowie das Handeln von Menschen, soweit dadurch umweltschädliche Auswirkungen hervorgerufen werden können.

Ein unnötiger Betrieb von geräusch- oder abgaserzeugenden Triebwerken ist nicht gestattet. In der Zeit von 22:00 bis 06:00 Uhr ist es untersagt, Geräusche zu machen, die den Schlaf stören könnten. Sonntags und an öffentlichen Tagen ist es untersagt, Geräusche zu machen, die die Stille des Menschen stark stören.

Klangwiedergabegeräte und -instrumente dürfen nicht in einer für jedermann störenden Tonlautstärke betrieben werden. Abweichend von 11 sind öffentliche Freiluftveranstaltungen genehmigungspflichtig, wenn von ihnen Störgeräusche für Dritte zu befürchten sind. Ein öffentliches Motorsportereignis außerhalb von Einrichtungen nach dem Bundes-Immissionsschutzrecht bedarf einer Bewilligung nach 11, wenn von ihnen Störgeräusche für Dritte zu befürchten sind.

Ausgenommen hiervon sind Motorsportereignisse, die ausschliesslich auf nicht für diese Ereignisse gesperrten Strassen durchgeführt werden und bei denen nur solche Kraftfahrzeuge zum Einsatz kommen, die den allgemeinen Strassenverkehrsvorschriften genügen oder von denen offenkundig keine störenden Lärmbelästigungen für Dritte zu befürchten sind. Für die Vermeidung anderer Emissionen als Luftverschmutzung oder Lärm kommen Einrichtungen zur Anwendung, die nicht zu kommerziellen und nicht im Zusammenhang mit Wirtschaftsunternehmen genutzt werden, 22 Abs. 1 S. 1, §§ 24 bis 26, 29 Abs. 2 und § 31 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes.

Ein Ausschluss von den in den Abschnitten 3 bis 5 genannten Verbote für den Anlagenbetrieb kann von der zuständigen Stelle auf Verlangen widerrufen werden, wenn die Störungen unerheblich sind oder wenn das Projekt den Interessen Dritter zum Schutz des Ruhestandes vorgreift. Abweichend von den Verbote der 3 bis 5 kann die zuständigen Behörden auf Verlangen für den Betreiben von öffentlichen Bargärten eine Ausnahme gestatten, sofern die Interessen schutzwürdiger Dritter unter Berücksichtigung der lokalen Verhältnisse nicht wesentlich eingeschränkt werden.

Bei öffentlichem Bedarf an Freiluftveranstaltungen und motorsportlichen Großveranstaltungen außerhalb von Einrichtungen kann die zuständigen Behörden auf Gesuch hin und Widerruf eine Bewilligung nach dem Bundes-Immissionsschutzrecht ausstellen, wenn dies im Einzelfall unter Beachtung der Schutzbedürfnisse der Umgebung sinnvoll ist. Soweit eine Zulassung vorliegt, finden die Bestimmungen der §§ 3 bis 5 keine Anwendung.

Entgegen dem § II Abs. II wird ein außerhalb der landwirtschaftlichen Tierhaltung gehalten, so dass jemand durch vom Vieh verursachte Emissionen stark beeinträchtigt wird, und zwar im Gegensatz zu § II Abs. III unnötigerweise einen geräusch- oder abgasfördernden Antrieb betreiben, im Gegensatz zu § III ohne eine genehmigte Ausnahmegenehmigung nach 10 oder eine Erlaubnis nach 11, mit der jemand im Schlaf beunruhigt werden kann, und im Falle des Vorhandenseins einer solchen Störung, dass die Tiere nicht in der Lage sind, sich in der Lage zu erholen.

im Gegensatz zu 4 ohne zulässige Ausnahmeregelung nach 10 oder einer Erlaubnis nach 11, die Geräusche hervorruft, die jemanden in Ruhestellung wesentlich stören, im Gegensatz zu 10 oder einer Erlaubnis nach 11, Geräusche durch die Verwendung eines Klangwiedergabegerätes oder Musikinstruments hervorruft, die jemanden wesentlich stören, 7.

unter Verstoß gegen die Bestimmungen des Paragraphen 1 eine Freiluftveranstaltung ohne Bewilligung nach 11, 6, 4, 6, 6, 6, 6, 6, 4, 6, 7, 6, 4, 8, 6, 4, 7, 6, 4, 7, 6, 4, 7, 6, 4, 7, 6, 4, 7, 6, 4, 7, 6, 4, 7, 6, 4, 7, 4, 5, 7, 4, 5, 7, 4, 5, 7, 4, 5, 7, 4, 5, 7, 4, 5, 7, 4, 5, 7, 4, 5, 7, 4, 5, 7, 4, 5, 7, 4, 5, 8, 4, 5, 8, 4, 5, 8, 4, 5, 8, 4, 5, 6, 5, 9, 5, 5, 6, 6, 6, 6, 6, 6, 6, 6, 6, 6.