Ordentliche Kündigung Mietrückstand

Der BGH bestätigt das Recht des Eigentümers zur Kündigung bei Mietrückständen unter zwei Monaten.

Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzuges ist nach einer laufenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 10.10.2012, Az. 10.10.2012, VIII ZR 107/12) auch dann möglich, wenn der nach 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB notwendige Mietrückstand von wenigstens zwei Mietzinsen noch nicht erlangt ist.

Eine Übertragung der Kündigungsfristen auf die ordentliche Kündigung bestand nicht. Der BGH argumentiert im Wesentlichen, dass im Unterschied zur Kündigung nach 543 BGB kein Anlass besteht, bei einer ordentliche Kündigung eine (sofortige) Wohnungslosigkeit des Pächters zu fürchten. Da die ordentliche Kündigung nur mit einer Frist nach 573c Abs. 1 S. 1 BGB von wenigstens drei Monate möglich ist.

Allerdings weist der BGH darauf hin, dass ein Zahlungsverzug in jedem Fall nicht unter das "berechtigte Interesse" des 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu fassen ist, wenn der Mietrückstand weniger als eine Monats-Miete und die Verzugsfrist weniger als einen Monat betragen. Dies hat bereits zu einer deutlichen Ausweitung der Kündigungsmöglichkeiten im Wohnungsmietrecht geführt und damit weit reichende Konsequenzen für die Praktik.

Bislang war die Entscheidung, ob ein Zahlungsverzug von weniger als zwei Monate für eine ordentliche Kündigung ausreichte, nicht vom Obersten Gerichtshof getroffen worden. Das Kündigungsrecht für Mietinteressenten wird deutlich erleichtert, da nicht mehr gewartet werden muss, bis der Mietinteressent einen hinreichend großen Mietrückstand "angesammelt" hat, sondern die ordentliche Kündigung, d.h. mit einer Kündigungsfrist, bereits für weniger hohe Mietforderungen ausbezahlt wird.

Zum einen gilt die vom BGH diskutierte Bestimmung des 573 BGB im Hinblick auf eine ordentliche Kündigung nicht für Betriebsstätten, § 578 BGB. Bei Mietverträgen für Betriebsstätten ist eine ordentliche Kündigung mit einer Frist von 6 Monaten zum Ende eines Kalenderquartals nach § 580a Abs. 2 BGB ohne weitere Anforderungen möglich.

Andererseits spielen in der Realität die ordentliche Kündigung von Mietverträgen für Geschäftsräumlichkeiten sowieso kaum eine Rolle, da dort nahezu ausschliesslich fixe Mietkonditionen festgelegt sind und sich die Problematik der ordentliche Kündigung dort nicht aufdrängt.