Sonderkündigungsrecht Vermieter

Sonderkündigungsrecht des Leasinggebers gemäß § 573 a BGB

573 a BGB hat den Ziel, dem Vermieter ein "vereinfachtes Beendigungsverfahren - Sonderkündigung" zur Verfügung zu stellen, um die Situation aufgrund der unmittelbaren Nachbarschaft zum Vermieter und der eventuellen Verspannungen durch die unmittelbare Koexistenz zu beheben. Es müssen "zwei Wohnungen" in einem Haus sein. 573 a BGB gilt, wenn es sich um ein Einfamilienhaus mit zwei Wohneinheiten und einer Gewerbeetage handelt. 573 a BGB.

Ein einheitliches Haus bedeutet, dass beide Apartments so angeschlossen sind, dass man von einem Haus sprechen kann. Ein Appartement ist ein unabhängiger, raum- und betriebswirtschaftlich getrennter Raum, der ein unabhängiges Finanzmanagement mitbringt. Sind die Anforderungen an eine Eigentumswohnung z.B. in individuellen Wohnbereichen (insbesondere im Dachgeschoss oder Keller eines Gebäudes), die außerhalb der beiden oben angenommenen separaten Eigentumswohnungen liegt, ist die Geltung des 574 a BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/573a. html) nicht gegeben bzw. nicht erfüllt (vgl. http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?).

Werden die Anforderungen an eine Ferienwohnung in den individuellen Wohnbereichen im Dachgeschoss oder Keller nicht erfüllt, gilt 573 a BGB, da letztendlich nur zwei Wohneinheiten vorhanden sind. Problemstellung: Entscheidend für die beiden Appartements in einem Gebäude: Es geht um die Fragestellung, wann die beiden Appartements in einem Haus verfügbar sein müssen, wenn er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht.

Minderheitlich ist die Meinung, dass die Bedingung "nur zwei Wohnungen" bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages mit dem Vermieter bestehen muss. Es herrscht jedoch die Auffassung vor, dass die Bedingung "nur zwei Wohnungen" auch nach Vertragsabschluss mit den Mietern aufgrund von baulichen Umbaumaßnahmen bestehen kann. Er setzt daher die Einhaltung der Bedingung zum Kündigungszeitpunkt aus.

Der erste Blick erkennt im zweiten Blick die Gefahr des Missbrauchs darin, dass die Vermieter nur zur Erfüllung der Anforderungen des 573 a BGB die Umbauten im Haus durchführen (z.B. aus drei Wohneinheiten, zwei Wohneinheiten verschmelzen), so dass sie den Mietvertrag unter Hinweis auf das Sonderkündigungsrecht auflösen können.

Ausnahmen: Eine Ausnahmeregelung gilt, wenn der Bewohner eine Eigentumswohnung in einem Haus bezieht, bei der noch nicht klar ist, ob es sich um ein Zwei- oder Appartementhaus handeln soll, da der Vermieter eine dritte Eigentumswohnung plant, diese aber noch nicht fertig gestellt hat. Der Vermieter hat in diesem Falle kein Sonderkündigungsrecht, wenn er den Vermieter benachrichtigt, bevor die dritte Ferienwohnung bezugsfertig ist.

In letzterem Fall muss sich die Wohnfläche innerhalb der verschlossenen Wohnung bzw. des Hauses des Eigentümers befinden, so dass es zu einer teilweisen Überschneidung der Wohnflächen von Mieter und Vermieter kommt. Beispiel für eine Nichtanmeldung des § 574 a BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/573a. html): Die Ausübung des Sonderkündigungsrechtes des Vermieters wird abgelehnt, weil eine hinreichende strukturelle Abgrenzung zwischen dem Wohnbereich des Mietinteressenten und dem Wohnbereich des Mietinteressenten erzielt werden kann.

Der Vermieter muss in einer der beiden Wohneinheiten wohnen. Es spielt keine Rolle, ob der Vermieter die Ferienwohnung vor oder nach Abschluss des Mietvertrages mit dem Vermieter bezogen hat. Einzige Voraussetzung ist, dass der Vermieter die Ferienwohnung vor der Abmeldung belegt. Das Kündigungsschreiben muss dem Leasingnehmer gemäß 568 Abs. 1 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/568.html) mit der eigenhändigen Unterzeichnung des Leasinggebers zugegangen sein.

Mündliche oder per Telefax, E-Mail etc. beim Leasingnehmer eingehende Kündigungserklärungen sind gemäß 134 BGB gegenstandslos. In diesem Fall ist es ratsam, dem Vermieter die Kündigungserklärung als eingeschriebenen Brief durch Empfangsbestätigung zuzusenden. Der Vermieter hat darüber hinaus in seinem Beendigungsschreiben gemäß 573 a Abs. 3 BGB zu erklären, dass sich die Beendigung auf die Anforderungen des 573 a Abs. 1 oder 2 BGB beziehe.

D. h. der Vermieter muss dem Vermieter den Anspruch des 573 a BGB abklären. Der Abbruch muss nicht gerechtfertigt sein. Wenn der Pächter nämlich etwas gegen die Kündigungsfrist hätte, dann würde er dies über sein Einspruchsrecht durchsetzen. 573 a BGB geht auch von einer vereinfachten und nicht von einer regulären Beendigung mit berechtigtem Grundinteresse aus.

Der Vermieter muss den Vermieter darüber hinaus auf sein Einspruchsrecht gemäß § 574 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/574.html) hinweisen. Der Rücktritt kann daher wirkungslos sein, wenn ein Notfall seitens des Pächters eintritt. Bei Sonderkündigungsrechten gemäß 573 a Abs. 1 BGB verlängern sich die gesetzlichen Kündigungsfristen gemäß 573 c BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/573c. html) um weitere drei Monate. 573 a Abs. 1 BGB.

Ein Sonderkündigungsrecht ist ausgenommen, wenn: der Vermieter die Ferienwohnung nach der Beendigung nicht selbst beziehen möchte. Ein Template zur "vereinfachten Kündigung" - Sonderkündigungen - nach 573 a BGB steht per Download zur Verfügung.