2 Mieter einer Kündigt

Beendigung eines Gesamtmietvertrages (mehrere Mieter)

Wenn Ehepaare, unverheiratete Ehepaare oder Gemeindemitglieder zusammen einen Vertrag geschlossen haben, kommt es häufig vor, dass im Lauf der Zeit nur einer von mehreren Pächtern den Vertrag kündigen will. Grundsätzlich gibt es die Moeglichkeit, durch einen Vertrag, an dem sowohl der Mieter als auch der Mieter mitwirken, nur einen Mieter aus dem Mietverhaeltnis austreten zu lassen, vgl. den Paragraphen Mietvertrag: Austritt eines Paechters (Trennung, Ehescheidung, WG-Aufloesung).

Jedoch kann es vorkommen, dass ein Mieter nicht nur daran interessiert ist, dass der Mieter den Mietvertrag verlässt, sondern auch, dass der Mietvertrag für alle Mieter auflöst. Sind sich alle Vertragspartner darüber einig, gibt es keine Schwierigkeiten, zumal in diesem Falle auch ein Kündigungsvertrag mit dem Ziel abgeschlossen werden kann, dass das Vertragsverhältnis für alle Mieter gütlich gekündigt wird.

Im Regelfall wird sich jedoch zumindest eine der Parteien nicht an einer solchen Übereinkunft beteiligen, sei es derjenige, der seine Mieter nicht verliert oder der Miteigentümer, der nicht auszugsbereit ist und in der Ferienwohnung bleiben möchte. Wird über die Auflösung des Mietvertrages, an dem alle Parteien beteiligt sind, keine Einigkeit erzielt, kann das Mietobjekt nur durch Auflösung gekündigt werden.

Aber auch das ist für die Mehrheit der Mieter oft schwierig. Eine Vermietung, an der mehrere Mieter teilnehmen, kann von den Bewohnern nur mit schriftlicher Mitteilung aller Mieter aufkündigt werden. Kündigungen kann der Mieter nur an alle Mieter gemeinschaftlich vornehmen. Achtung: Bei einem Mietvertrag, an dem mehrere Mieter teilnehmen, muss die Abmeldung von allen Mietenden und allen Vermietern in schriftlicher Form beigebracht werden.

Bei Kündigungen durch die Mehrheit der Mieter können Schwierigkeiten auftreten, die nachfolgend ohne Vollständigkeitsanspruch dargestellt werden. Problematisch kann es sein, wenn der Mieter, der in der Ferienwohnung wohnen möchte, mit der Beendigung nicht übereinstimmt und keine entsprechenden Kündigungen vorlegt. Weil die Beendigung nur von allen Parteien gemeinschaftlich gekündigt werden kann, ist der Mieter, der den Mietvertrag kündigen möchte, von der Beteiligung des/der anderen Mieter(s) an der Beendigung abhängig.

Der Mieter mehrerer Mieter, der den Mietvertrag kündigen will, hat gegen den anderen Mieter prinzipiell einen Kündigungsanspruch, sofern nicht gerechtfertigte Belange des anderen Mietvertragspartners dagegen sprechen (vgl. BGH, Beschluss vom 16. März, nach 749 Abs. 1 BGB, jeder Mitgesellschafter kann die Auflösung der Gemeinde auffordern.

Je nach Rechtsprechung (z.B. AG Hannover, Entscheidung vom 16.04.1996 -568 C 2402/96) sind mehrere Mieter eine Gemeinde im Sinne der §§ 741 ff. Sofern kein Kündigungsvertrag zwischen allen Parteien des Mietvertrags abgeschlossen wird, kündigt die Community den Mietkaufvertrag. Weil dies bei einer Mehrheit der Mieter nur möglich ist, wenn alle Mieter eine Kündigungsfrist einhalten, hat jeder Mieter, der den Vertrag kündigen will, einen Kündigungsanspruch gegen den oder die anderen Mieter, den er auch gegenüber dem Mieter erklärt.

Daraus folgt, dass aus dem in 749 Abs. 1 BGB festgeschriebenen Antrag auf Auflösung der Gemeinde jeder Partner das Recht hat, von den anderen Partnern die Durchführung aller zur Durchführung der Auflösung erforderlichen Maßnahmen oder die Vorlage aller für die Durchführung der Auflösung erforderlichen Angaben zu fordern. Daher ist eine Beendigung durch alle Mieter vonnöten.

Es reicht daher nicht aus, dass Mieter, die das Haus nicht kündigen wollen, den Mieter, der dies wünscht, von der Mietzahlungspflicht befreien und das Haus mit allen Betroffenen weitervermieten (vgl. AG Hannover, Urteile vom 16.04.1996 - 568 C 2402/96). Das steht nicht nur im Widerspruch zur Streitpflicht, sondern ist auch für den Mieter, der den Mietvertrag kündigen will, unzumutbar.

Weil die Entschädigung nur das interne Verhältnis berührt, haftet der Mieter, der vom Mietvertrag zurücktreten will, dem Mieter als gesamtschuldnerisch im Sinne des § 421 BGB. Wenn die anderen Mieter die Mieten nicht bezahlen, kann der Mieter die gesamte Mietsumme geltend machen.

Selbst ein innerbetrieblicher Regressanspruch gegen die anderen Mieter gemäß 426 BGB ist für den Mieter, der innerbetrieblich von der Mietzahlung befreit wurde, nicht von Nutzen, wenn er nicht zahlungsfähig ist. Die innerbetriebliche Freistellung würde daher das Zahlungsunfähigkeitsrisiko für den Mieter bedeuten, der die Immobilie im Fall der Insolvenz der anderen Mieter verlassen möchte (vgl. OLG Hamburg, Entscheidung vom 18. Mai 2001 - 8 U 177/00).

Aus § 749 Abs. 1 BGB, sondern aus 730 BGB resultiert der Kündigungsanspruch, wenn die Mieter eine Bürgerrechtsgesellschaft (GbR) sind. Das ist z.B. anzunehmen, wenn die Ehepartner zusammen eine Ferienwohnung mieten (vgl. dazu das Urteil des Amtes für Arbeitsschutz, Hamburg vom 8. Mai 2001 - 8 U 177/00; beachten Sie jedoch die folgenden besonderen Merkmale für Ehepartner).

Nach § 723 BGB kann jeder Aktionär die Firma zu jeder Zeit beenden, wenn er die Firma für einen bestimmten Zeitraum nicht erhalten hat. Kündigt ein Aktionär den Vertrag, wird die Firma liquidiert und muss gemäß 730 BGB auflösen. Jeder Aktionär hat bei Auflösung der Firma das Recht auf Ausführung dieser Liquidation (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 22.08.2005 - 8 U 189/04).

Haben die Anteilseigner einen Mietvertrag geschlossen, ist auch die Kündigung des Mietvertrages Bestandteil des Vergleichs. Jeder Aktionär hat daher einen Kündigungsanspruch gegen die anderen Aktionäre (vgl. OLG Hamburg, Entscheidung vom 18.05.2001 - 8 U 177/00).

Hinweis: Die für den Anspruch im Streitfall notwendige Beendigung der Firma gemäß 723 BGB muss nicht explizit erklärt werden. Gemäß einem Beschluss des LG Güssen vom 6. März 1996 - 1 S 487/95 - ist der definitive Austritt eines Ehepartners aus der Gemeinschaftswohnung als stillschweigende Auflösung der Bürgergesellschaft zu bewerten.

Im Falle, dass die anderen Mieter nicht aus freien Stücken kündigen, muss der Mieter, der den Mietvertrag kündigen will, die anderen Mieter auf Vorlage der Kündigung auffordern. Die Kündigung nach 894 ZPO ist rechtskräftig. Wenn Ehepaare zusammen Mieter sind, müssen jedoch einige besondere Merkmale berücksichtigt werden.

Bei einer Mitvermietung zwischen Ehegatten darf es keinen Grund für eine (post-)eheliche Verbundenheit geben, um einen Kündigungsantrag zu verhindern. Die Zustimmung zur Beendigung kann dann nur beantragt werden, wenn die Ehegattentrennung rechtskräftig ist und gleichzeitig der mit der Heirat verknüpfte Grundsatz von Treu und Glauben nicht missachtet wird (vgl. OLG Köln, Entscheidung vom 4. Oktober 2010 - 4 HE 154/10).

Ungeachtet dieser gestiegenen Ansprüche ist ein Partner aber auch berechtigt, unter bestimmten Voraussetzungen vor Beendigung des Scheidungsprozesses gegen seinen Ehegatten zu kündigen. Zugegeben, die Voraussetzungen für die "Endgültigkeit" des Auszuges vor Ende des Trennjahres sind hoch, so dass die eigentliche Basis für eine Aussöhnung nicht dem Zufall entrissen wird.

Dagegen sind die Ehepartner nicht dazu gezwungen, den früheren gemeinsamen Wohnsitz während dieser Zeit beizubehalten, auch wenn es keine Grundlage für eine erneute eheliche Vereinigung gibt und die Belange beider Parteien die des Expatriates aufwiegen. So wie ein Kündigungsrecht in Ausnahmefällen bereits vor Beendigung des Ehescheidungsverfahrens vorliegen kann, gibt es auch Abweichungen von dem Prinzip, dass dieses nach der endgültigen Ehescheidung gegeben ist.

Eine Inanspruchnahme der Teilnahme an der Beendigung ist auszuschließen, wenn die unterhaltsrechtlichen oder auch die Sichtweise der ehelichen Solidargemeinschaft aus anderen Erwägungen im Wege stehen (vgl. OLG Köln, Urteile vom 11.04. 2006 - 4 uF 169/05). Daher kann auch nach Beendigung des Scheidungverfahrens keine Kündigungsgenehmigung eingeholt werden, wenn der ausscheidende Ehepartner dem anderen Ehepartner Unterhaltszahlungen leisten muss.

Der Anspruchsausschluss kann jedoch nur bestätigt werden, wenn die Anstaltslast auch eine Mietzahlung in der gleichen Größenordnung beinhaltet, wie sie für die früher übliche Eigentumswohnung gezahlt wurde. Wird jedoch die Unterhaltungspflicht des Ehepartners, der das Pachtverhältnis beenden möchte, aufgehoben oder besteht sie nicht von Anfang an, kann dieser Ehepartner grundsätzlich von dem in der Wohnung verbleibenden Ehepartner fordern, der Beendigung des gemieteten ehelichen Hauses zuzustimmen.

So hat das Kölner Oberlandesgericht mit Beschluss vom 11.04.2006 - 4 UF 169/05 - beschlossen, dass, wenn es keine Unterhaltspflichten mehr gibt und der Standpunkt der Nachheiratssolidarität auch aus anderen Motiven nicht entgegensteht, der Grunde für ein Erfordernis des in der Heiratswohnung verbleibenden Ehepartners, das Pachtverhältnis unter Mithilfe des anderen Ehepartners aufrechtzuerhalten, nichtig ist.

Den Interessen des Ehepartners, der in der Ferienwohnung verbleibt, steht das Recht des anderen Ehepartners (geschieden) gegenüber, der nun an erster Stelle steht und die Kündigung des Mietvertrages fordert. Letzterer ist daran interessiert, nicht länger eventuellen wirtschaftlichen Lasten aus diesem Mietvertrag auszusetzen. Streitigkeiten zwischen Mitbewohnern, von denen einer den Mietvertrag beenden möchte, ergeben sich in der Mehrzahl aller Fällen nicht in erster Linie daraus, dass die oder die

dass die anderen Mieter, die dies nicht wünschen, den Mieter, der aus dem Gebäude auszieht, daran gehindert haben wollen. Der in solchen Fällen oft auftretende Rechtsstreit liegt eher darin begründet, dass das gesamte Objekt nur durch die Beendigung aller Mieter gekündigt werden kann und somit auch der Mieter, der in der Immobilie unterbleibt.

Die Gesellschaft weigert sich, eine eigene Kündigung abzugeben, um dies zu unterlassen. Bei unverheirateten Lebenspartnern, Mitgliedern einer WG oder einer anderen Beziehung muss akzeptiert werden, dass der Austritt nur in Absprache mit dem/der VermieterIn, geschiedenen Ehepartnern und Partnern einer registrierten Partnerschaft möglich ist.

Das aufgehobene S. d. Das Vorrecht, dass sie unter gewissen Voraussetzungen den Austritt nur eines Ehepartners oder Lebenspartners und die Fortführung des Pachtverhältnisses mit dem anderen Ehepartner oder Lebenspartners auch gegen den Wunsch des Verpächters erwirken kann. 1568a Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BGB in Verbindung mit 1568a Abs. 1 BGB sieht vor, dass ein von beiden Ehepartnern geschlossener Mietvertrag allein durch den Ehepartner, auf den die Ehepartner die Übergabe der Wohnung an einen von ihnen vereinbart haben, weitergeführt wird, wenn sich die Ehepartner bei der Übergabe an den Eigentümer bei Erhalt der Benachrichtigung der Ehepartner über die Übergabe an den Eigentümer gegenseitig über die Übertragung der Ehe entschieden haben.

Mehr über die Bedingungen für die Wahrnehmung dieses Rechtes finden Sie in unserem Artikel: "Gemeinsamer Mietvertrag: Rücktritt eines Mietvertrags bei Trennungen, Scheidungen oder Auflösungen einer Wohngemeinschaft". Angesichts der Problematik, dass die Beendigung eine Mehrzahl von Mietenden verursachen kann, ist es ratsam, so früh wie möglich - so früh wie möglich bei Mietvertragsabschluss - Vorsorge zu ergreifen, um eine eventuelle Nachkündigung auch ohne weitere Beteiligung des Mietinteressenten durchzuführen.

Der Mietvertrag kann auch ohne die Einwilligung des Hauptmieters gekündigt werden, wenn die Gegenpartei der Gegenpartei vorher eine Handlungsvollmacht erteilte, die den anderen Hauptmieter berechtigt, die Beendigungserklärung in seinem eigenen Namen nachzuliefern. Frühzeitige Vorsorge für eine eventuelle Nachkündigung ohne weitere Beteiligung des anderen Mieters durch eine individuelle, verhandelte Kündigungsvollmacht.

den Mietvertrag in meinem Auftrag für die Ferienwohnung in.....Straße in....meiner Frau/Mutter/Kohabitant zu kundige. Sie kann ab der ersten Möglichkeit der Beendigung des Mietverhältnisses genutzt werden (ggf. jedoch nicht, solange der Auftraggeber die Zahlung der Mietsumme selbst vornimmt). Erfolgt die Beendigung auch im Auftrag eines Teilmieters bei einer Mehrheit von Mietern, hat der Mieter das Recht, die Beendigung gemäß 174 BGB abzulehnen, wenn ihm nicht das Originalkopie der Bevollmächtigung vorlegt wird.

Fügen Sie bei der Vorlage der Kündigungsmitteilung das Vollmachtsoriginal bei, um eine Ablehnung durch den Mieter zu vermeiden kann im Rahmen der Beendigung eines Mietverhältnisses, an dem mehrere Mieter mitwirken. Die Vermieterin muss darauf achten, dass sie allen Bewohnern die Beendigung mitteilt.

Der Kündigungsbescheid muss an alle Mieter gerichtet und bei allen eingegangen sein. Wenn alle Mieter zum Kündigungszeitpunkt noch in der Wohngemeinschaft leben, gibt es in der Regel keine Nachteile. Es reicht in diesem Falle aus, ein Beendigungsschreiben an die übliche Anschrift zu senden, in der alle Mieter als Empfänger aufgelistet sind.

Wenn einer der Mieter jedoch nicht nur temporär auszieht, müssen zwei Kündigungsbriefe an den in der Ferienwohnung verbliebenen Mieter sowie an den Mieter, der an seiner neuen Adresse auszieht, geschickt werden. Die Frist bestimmt sich nach der zuletzt eingegangenen Meldung. Bei gesonderten Kündigungsbriefen ist für die Wirkung der Beendigung auch ausschlaggebend, dass die Mitteilungen in einem zeitlich engeren Rahmen eingehen.

Andernfalls ist die Beendigung in vollem Umfang ungültig. Wenn zwischen den beiden Kündigungsfristen ein Zeitraum von einem Jahr vergeht, reicht dies nicht mehr aus, um einen nahen Zeitbezug anzunehmen. Wenn einer von mehreren Bewohnern bereits umgezogen ist, achten Sie darauf, dass Sie in einem zeitlich begrenzten Rahmen separate Kündigungsbriefe einreichen. Durch frühestmögliches Arbeiten kann der Mieter die Zusendung mehrerer Kündigungsbriefe vermeiden, um sicherzustellen, dass sich die anderen Mieter untereinander zur Abnahme der Beendigung berechtigen.

Besteht jedoch eine rechtsgültig ausgestellte Eingangsvollmacht, ermöglicht dies eine Beendigung nur insofern, als die Beendigung nur an den Prokuristen geschickt werden muss. Sie muss jedoch weiterhin an alle Mieter gerichtet sein. Auch sollte der Hausherr immer genau überprüfen, ob die Bevollmächtigung bereits erloschen ist. Vereinfachen Sie die Beendigung, indem Sie eine Vollmachtsklausel in den Vertrag aufnehmen, aber überprüfen Sie immer, ob die Bevollmächtigung wiederrufen wurde.

Schlussfolgerung: Die Beendigung eines Mietvertrags mit mehreren Mietern erfordert immer die Teilnahme aller Mieter. Mit Ausnahme von Sonderfällen hat der eine Mieter einen Teilnahmefall. Durch Vollmachtserteilung kann die Beendigung des Vertrages vereinfacht werden.