Außerordentliche Kündigung Gewerbemietvertrag durch Vermieter

vor seinem Schaufenster; Störung der Hausruhe durch den Vermieter).

Kündigung nicht fristlos wegen Mietrückständen (Urteil)

Daraufhin verlangten die Bewohner eine Mietzinsminderung wegen einiger Mängeln. Sie verrechnen die ihnen zustehenden Gutschriften aus der Heizaufwandabrechnung mit dem zugesagten Steigerungsbetrag und zahlen aus diesem Grunde nur die Originalmiete. Die Vermieter lehnten den Vergleich unter Berufung auf eine ihrer Ansicht nach ungerechtfertigte Mietzinssenkung ab und forderten die Bewohner auf, den Mietvertrag ohne Vorankündigung zu kündigen und eine Klage auf Räumung einzureichen.

Der Bezirksrichter hat die Anklage abwiesen. Sie kam zu dem Schluss, dass der auf unbefristete Zeit abgeschlossene Vertrag weder durch Kündigung fristlos noch durch die alternativ ausgeprägte ordentliche Kündigung gekündigt wurde. Sofern die Vermieter die Kündigung fristlos auf die nur lückenhafte Mietzahlung durch die Vermieter abgestellt hatten, entsprach dieser Umstand nicht den Anforderungen des 534 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB.

An zwei aufeinanderfolgenden Tagen waren die Bewohner weder mit der Zahlung der Mieten oder eines nicht unwesentlichen Teiles der Mieten im Rückstand, noch hatte der Gesamtmietpreis zwei Monate betragen. Ansonsten hatten die Pächter (unter der Annahme der ursprünglichen Gültigkeit der Kündigung ) alle Leistungen innerhalb der Schutzfrist nach § 569 Abs. 3 S. 2 BGB unbestritten beglichen.

Außerdem weist das Landgericht darauf hin, dass die Kündigung nicht auf die Regelung des 543 Abs. 1 BGB ("außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund") zurückzuführen ist. Zudem war ihnen (zumindest ihrer Meinung nach) ein Selbstbehalt wegen einiger ausgezahlter Instandsetzungsrechnungen und wegen einer Mietkürzung wegen eines Heizausfalls eingeräumt worden.

In einer solchen Konstellation darf der Leasingnehmer nicht benachteiligt werden, wenn er sich über die Höhe der Kürzungsquote oder das Vorhandensein von Gegenforderungen irrt. Er muss vor allem seine (möglichen) Rechte durchsetzen können, ohne den permanenten Wohnungsverlust befürchten zu müssen. Der angebliche Zahlungsrückstand war nach Auffassung des Landgerichts so klein, dass auch im Falle einer unbefugten Mietminderung kein eigenmächtiges oder belästigendes Handeln der Bewohner zu erkennen war.

Das Landgericht sah auch keinen Grund für die alternativ verkündete Kündigung. Insofern führten die oben angeführten Gründe zu dem Schluss, dass die Vermieter kein Mitverschulden haben. Darüber hinaus konnte ein Zahlungsrückstand von 76,44 EUR, der über einen längeren Zeitabschnitt von 13 Monate entstanden war, die Kündigung des Mietvertrages nicht begründen.

Auch eine weitere Kündigung durch die Vermieter im aktuellen Zwangsräumungsverfahren war nach Auffassung des Amtsgerichtes gegenstandslos. Der Vermieter hatte diese Kündigung auf die Tatsache gegründet, dass das Pachtverhältnis aussichtslos gestört war (wegen der Bemerkungen des Pächters zum Inhalt des Räumungsstreits). Der Amtsgerichtshof weist darauf hin, dass die Ausübung legitimer Belange (z.B. im Zusammenhang mit einem Räumungsstreit) nicht zu einer Störung des Pachtverhältnisses führt.

Vor allem sollte nicht davon ausgegangen werden, dass den Mietenden, die ihre Verfahrensrechte ausüben würden, das notwendige Minimum an Rücksicht und Zuversicht fehlt.