Vermieter recht bei Kündigung

Rechtsanwaltskanzlei Siems & v.Schrenck ý Spezialanwälte

Oberste Verpflichtung des Mietvertragspartners ist die Bezahlung der vereinbarten Mieten. Für den Vermieter ist die Bezahlung offensichtlich von Bedeutung, wenn die Mieten nicht mehr bezahlt werden und es sich um ein Finanzierungsobjekt handeln, können schwerwiegende Zahlungsschwierigkeiten des Eigentümers gegenüber der Hausbank auftauchen. Bezahlt der Pächter seine Mieten nicht, kann das Pachtverhältnis durch Kündigung ohne Einhaltung einer Frist verhältnismäßig rasch auflöst werden.

Vorraussetzung ist, dass entweder zwei aufeinander folgende Mietzahlungen nicht oder so viel Mietzins über einen langen Zeitabschnitt hinweg nicht bezahlt wurden, dass er zwei volle monatliche Mietzahlungen ausmacht. In diesem Fall kann der Vermieter den Vertrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ohne Vorankündigung heißt, ohne jede zeitliche Begrenzung, wodurch dem Vermieter natürlich die Möglichkeit eingeräumt werden sollte, die Ferienwohnung innerhalb einer kürzeren vertretbaren Zeit zu verlassen.

Häufig wird die Immobilie ohnehin nicht geräumt, am Ende steht nur die Räumungsklage, die in der Regel kostspielig ist, da der Wert des Objektes für jedes Räumungsvorhaben eine jährliche Kaltmiete beträgt. Nur mit dem Räumungsbeschluss des Amtsgerichtes (bei Mietwohnungen immer zuständig) kann ein Landvogt mit der Zwangsräumung des Mieters betraut werden, wenn der Mieter noch nicht vertrieben wurde.

Jeglicher Verdrängungsversuch auch ohne Vogt und ohne Räumungsbefehl ist verboten und hat im Zweifelsfall erhebliche zivil- und strafrechtliche Konsequenzen. Damit kann auch der nicht zahlende Pächter den Vermieter im Weg einer Zwischenverfügung davon abbringen, willkürliche Evakuierungsschritte zu unternehmen. Übrigens wäre ein solches Vorgehen des Eigentümers auch eine strafrechtliche Verletzung des Friedens, trotz nicht erfolgter Mietzahlung, eventuell begleitet von Zwang.

Der Leasingnehmer kann den Vertrag wegen Zahlungsverzugs nur einmal kündigen, wenn er alle Forderungen begleicht. Der Vermieter muss dann jedoch alle dem Vermieter entstehenden Aufwendungen als Entschädigung bezahlen. Die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter ist grundsätzlich auch dann möglich, wenn der Vermieter neben der Zahlungsverpflichtung andere Verpflichtungen aus dem Vertrag wesentlich verletzt.

Hierzu zählen auch vorsätzliche Schäden am Mietobjekt, Beschimpfungen des Eigentümers oder anderer Mitbewohner etc. Allerdings sind Generalisierungen verboten, in der Regel ist das Gericht bei dieser Form der Verhaltensentziehung recht zögerlich. Zudem ist es in der Regel notwendig, dass die Vertragsverletzung des Mietvertragspartners vor einer Kündigung angemahnt wird.