Fristlose Kündigung nach Abmahnung Mietrecht

Kündigung fristlos beendet| BGH stellt die typischen Streitfragen klar

Das Bundesgericht hat in seinem Beschluss vom 11. Januar 2006 (VIII ZR 364/04, Abruf Nr. 060940) wichtige Streitpunkte im Hinblick auf die (sofortige) Beendigung eines Mietverhältnisses wegen verspäteter Mietzahlungen kommentiert. Der Angeklagte B. überwies die im Vorhinein, längstens bis zum dritten Arbeitstag des Folgemonats, zu verschiedenen Zeiten des aktuellen Monates, teilweise erst im Vormonat.

Die Klägerin K. hat am 14. Februar 2001 ihren Vertrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist mit der BegrÃ?ndung beendet, dass B. die Mietzinsen fÃ?r den 1. und 2. Januar nicht zahlt. B. übertrug die Pacht für 22 Monaten fristgerecht, dann wie folgt: für 2/03 am 3/03 am 3/03 am 7/03 und für 4/03 am17 des aktuellen Monates; für 5 bis 6/03 nur Teilbeträge am 24/03 und 2/75. Mit Brief vom 7.7.03 bat K. B. unter Androhung der Kündigung, die Restmiete bis 14.7.03 zu zahlen.

B. übertrug die Mieten für 7/03 am 15.7.03. Mit einem Brief namens "2nd warning" beschwerte sich K. unter Androhung der Kündigung nochmals, dass B. die Mieten nicht rechtzeitig bezahlt habe. B. hat am 20. August 2003 die Pacht für 8/03 überwiesen, woraufhin K. ihn ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist alternativ fristgerecht auflöste. Kommt der Leasingnehmer mit der Bezahlung des Mietzinses in Rückstand, kann der Leasinggeber den Mietvertrag unter den Bedingungen der 543 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist auflösen.

Die Kündigung ist nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgenommen, wenn der Leasinggeber - wie hier - vor Eingang der Kündigung vollumfänglich zufrieden ist (§ 130 BGB). Jede Vertragspartei kann den Mietvertrag nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB aus wichtigen Gründen ohne Einhaltung einer Frist auflösen.

Eine wichtige Ursache besteht, wenn unter Beachtung aller Gegebenheiten des Einzelfalles, insbesondere des Verschuldens der Vertragspartner, und unter Beachtung der Belange beider Parteien die Fortführung des Vermietverhältnisses bis zum Fristablauf oder bis zur anderweitigen Kündigung des Vermietverhältnisses für die kündigende Partei nicht zu erwarten ist (§ 543 Abs. 1 S. 2 BGB).

Demgegenüber kann eine kontinuierlich nicht fristgerechte Miete auch ein außerordentlicher Kündigungsgrund im Sinne des 543 Abs. 1 BGB (BGH WuM 88, 125; NJW-RR 03, 945 Karlsruhe) sein. Das Landgericht weist die Ansicht des BGH klar zurück, dass ein wesentlicher Verzugsgrund im Sinne des 543 Abs. 1 BGB immer einen dreifachen Zahlungsverzug nach Mahnung voraussetzt und Zahlungsverzug vor der Mahnung nicht zu beachten ist.

Es stimmt, dass nur dauerhaft nicht fristgerechte Zahlungen den Tatsachen des § 543 Abs. 1 BGB entsprechen können. Doch die anhaltende Pünktlichkeit muss nicht erst in der Zeit nach der Warnung erkannt werden. Diese Warnung soll dem Pächter die Möglichkeit bieten, sein Benehmen zu ändern. Sie soll dem Nutzer die Möglichkeit bieten, sich vor Beendigung des Vertrages vertragsgemäß zu benehmen.

Ist der Abmahnung - wie hier - mehrfach ein Zahlungsverzug vorangegangen, muss ihr Gelingen ( 543 Abs. 3 S. 1 BGB) dadurch nachgewiesen werden, dass das gerügte Fehlverhalten nicht mehr vorkommt. Dies bedeutet: Eine Stornierung kann bereits dann erfolgen, wenn zwischen der Abmahnung und dem Eingang der Stornierung nur ein Zahlungsdatum liegen, an dem die Anmietung noch einmal pünktlich eintrifft.

Insbesondere nach kontinuierlich unpünktlicher Mietzahlung muss das Mietverhalten des Mietinteressenten nach einer Abmahnung mit Kündigungsdrohung dazu dienen, das Vermietervertrauen in eine fristgerechte Zahlungsmodalität wiederherzustellen. Nach Ansicht des BGH sind Ausnahmeregelungen in kleineren Fällen (v. Hase, NJW 02, 2278) oder wenn dem Pächter noch eine Prüfungszeit eingeräumt werden muss, ersichtlich.

Pünktlich, vollständig und sofort nach Mahnung war von der Angeklagten zu rechnen. Abweichend von 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB gilt die Regelung über den Ausschluß des Kündigungsrechtes bei voller Zufriedenheit des Leasinggebers ( 543 Abs. 2 Satz 2 BGB) nicht für eine außerplanmäßige Kündigung aus wichtigen Gründen wegen fortgesetzter unvorhergesehener Mieten.

Als Alternative zur Kündigung ohne Einhaltung einer Frist ist eine ordnungsgemäße Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen einer schuldhaften, nicht unerheblichen Vertragsverletzung des Leasingnehmers möglich. Insbesondere ist nicht zu fordern, dass dem Leasinggeber eine Fortführung des Vertrages bis zum Fristablauf zumutbar ist ( "MüKo/Häublein, BGB, Rn. 573, Rn. 567; Oldenburger WuM 91, 467).

Konsequenz: Auch dauerhafte nicht pünktliche Mieten können ein Recht des Eigentümers auf die ordentliche Kündigung rechtfertigen. Genauso wie eine Nachzahlung bei der Überprüfung zu beachten ist, ob der Pächter seine Vertragspflichten ( " 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB") schuldhaft verletzte, ist eine nochmalige Unpünktlichkeit der Bezahlung nach Abmahnung mit Kündigungsdrohung zumindest bei der Beurteilung des Gewichtes der Pflichtverletzung und seines Mangels zu bedenken.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs deutet nichts darauf hin, dass die Pünktlichkeit der Zahlung nicht vom Unternehmen verschuldet wurde (siehe unten). Weil der Beschwerdeführer den Angeklagten vor der Kündigung hinreichend gewarnt hat, konnte der BGH offen legen, ob auch die ordnungsgemäße Kündigung einer Abmahnung wegen einer schuldhaften, nicht unerheblichen Vertragsverletzung vorgehen müsse. Der Vermietungsberater sollte daher bis zur abschließenden Abklärung durch den BGH den sicherste Weg gehen und den Vermieter auch vor einer fristgerechten Kündigung kompetent mahnen.

Bezahlt der Leasingnehmer den Rückstand innerhalb der Fristen des 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, steht dies einer alternativ ausgesprochenen ordentliche Kündigung nicht entgegen (BGH MK 05, 74, Abruf Nr. 050788). Es stimmt, dass sich der Nutzer auf unvorhergesehene konjunkturelle Engstellen verlassen kann. Die Monatsmiete ist daher, wenn nicht anders geregelt, auch zu Anfang, längstens bis zum dritten Arbeitstag des Folgemonats zu entrichten, wenn der Pächter sein Einkommen erst später gemäß 556b Abs. 1 BGB erlangt.

Besteht das Mietobjekt bereits am 1.9. 01, bleibt die Mietfälligkeit nach § 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB nach § 551 BGB alt; ist eine monatliche Zahlung vereinbart, so ist sie nach § 551 Abs. 1 S. 2 BGB alt am Monatsende zu zahlen.

Bei alten Verträgen wird in der Regel auf diese Regel verzichtet und die Mietvorauszahlung festgelegt. Die Formvorschrift in Wohnungsmietverträgen, nach der die Mietzahlung in Abweichung von 551 Abs. 1 BGB alt im monatlichen Vorhinein zu leisten war, ist harmlos, soweit sie nicht mit einer die Verrechnung mit Gegenansprüchen des Mietvertragspartners einschränkenden Bedingung übereinstimmt (BGHZ 127, 245).

Soweit die Fristenklausel - wie so oft - nur in den dem Vertrag zugrunde gelegten Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehen ist, werden diese nur dann Teil des Mietvertrages, wenn dem Vermieter Gelegenheit zur Kenntnisnahme gegeben wird (§ 305 Abs. 2 Nr. 2 BGB in Verbindung mit § 229 Abs. 5 S. 2 EGBGB).

Widerspricht der Leasingnehmer - wie hier - der Übergabe, ist der Leasinggeber verpflichtet, die Aufnahme der von ihm angewandten Allgemeinen Geschäftsbedingungen nachzuweisen. Wenn er diesen Nachweis nicht erbringen kann, findet die Fälligkeitsvorschrift des § 551 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. Anwendung und seine Kündigung ist nicht gerechtfertigt. F. durch abschließendes Verhalten eine Einigung über die Mietfälligkeit zu Monatsanfang erzielt haben, dass der Antragsteller durch seinen Verweis auf die früheren nicht fristgerechten Mietzinszahlungen im Falle einer möglichen Fortführung des Mietvertrages implizit ausgedrückt hat, dass er auf einer Mietzahlung am Monatsanfang beharrt und die Mietzinszahlung dann über einen längerfristigen Zeithorizont - je 23 Monaten - erfolgt ist.

Der gesetzliche Kündigungsgrund ( 569 Abs. 4, 573 Abs. 3 S. 1 BGB) soll es dem Kündigungsnehmer erlauben, zu erfahren, auf welchen Ereignissen oder auf welchem Benehmen der Mieter des Vermieters die Kündigung beruht und ob oder wie er sich dagegen wehren kann.

Beendet der Mieter den Mietvertrag z.B. wegen Zahlungsverzugs des Vermieters ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist ( 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB), so hat er in jedem Fall seiner Verpflichtung zur Kündigung unter klaren und einfachen Umständen nachzukommen, wenn er im Beendigungsschreiben den Verzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtmietzins in Höhe des Rückstandes ausweist.

Wird der Mietvertrag wegen fortgesetzter Verspätung der Miete gekündigt, muss der/die VermieterIn in der Regel die eingehenden Zahlungen der jeweiligen Vormonate auflisten, damit der/die MieterIn wei? Bei einfachen und unbestrittenen Zahlungen zwischen den Beteiligten hat der Pächter die Überweisung selbst durchgeführt und kann die Zahldaten aus seinen Kontoauszügen ermitteln, auch auf diese kann er verzichten.