Fristlose Kündigung vom Vermieter

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Wenn ein Vermieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB ohne Einhaltung einer Frist gekündigt wird und diese fristlose Kündigung eine vorher ausgesprochene ordentlichen Kündigung des Mietobjektes durch den Konkursverwalter nach 109 INVO übertrifft, hat der Vermieter prinzipiell einen Ersatzanspruch für den durch die Kündigung verursachten Folgeschaden.

Der Antragsgegner kann die Zwangsvollstreckung durch Stellung einer Kaution in Hoehe des durchsetzbaren Betrags zuzüglich 10 Prozent verhindern, wenn der Kläger vor der Zwangsvollstreckung nicht die gleiche Kaution erbringt. 2Der Antragsgegner begründet die Beschwerde: 3Der Antragsgegner haftet gegenüber dem Kläger nicht für die Bezahlung der am 29. Juli 2000 gegebenen Mietzinsgarantie.

Der Kläger hatte für die Monaten April, May und June 2005 keinen Schadensersatzanspruch gegen den Hauptschuldner auf Mietausfall. 4 Das LG hatte nicht richtig Rechnung getragen, dass die durch den Konkursverwalter des Hauptschuldners mit Bescheid vom 10. Oktober 2004 erfolgte Kündigung des der Garantie zugrundeliegenden Mietvertrages durch den Kläger mit Bescheid vom 15. Oktober 2004 durch die fristlose Kündigung übernommen wurde und der Kläger daher keinen Schadenersatzanspruch geltend machen konnte.

In dem Pachtvertrag vom 29. Juli 1999, auf den sich die Garantie gemäß 5 Buchst. c) stützte, war ein Sonderkündigungsrecht zugunsten beider Vertragspartner nicht anerkannt worden, von dem der Frechheitsverwalter des Hauptschuldners ohnehin mit Bescheid vom 10. Oktober 2004 mit der Konsequenz des Ausschlusses von etwaigen Schadensersatzansprüchen Gebrauch gemacht hatte.

6 Auch im Falle einer Kündigung nach 109 INVO galt nicht die gesetzlich vorgeschriebene Frist, sondern die vertragliche Einstandsfrist. Die Firma war über den Zeitraum des Monats March 2005 hinaus zur Anmietung der streitigen Räumlichkeiten und vor allem zur Fortführung des Nutzungsvertrages vorbereitet.

Allerdings habe die Beschwerdeführerin nicht nachgewiesen, dass oder wie sie versucht habe, die streitigen Gegenstände für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 1. Januar 2005 unterzuvermieten. Der Kläger muss den Bedingungen der Untervermietung an...-d.... zustimmen. Die Beschwerdeführerin behauptet, dass 12 die Beschwerde zurückweisen sollte. Der Klägerin zufolge ist das streitige Gericht richtig und fügt hinzu: 14 Sie, die Klägerin, hat den streitigen Pachtvertrag nicht wegen des Konkursverfahrens über das Schuldnervermögen beendet, sondern nur, weil der Konkursverwalter die aktuelle Pacht nicht bezahlt hat.

Die Beschwerdeführerin hatte in den Monate April, May und June 2005 keine Bewohner für die strittigen Zimmer und konnte daher keine Miete erhalten. Der Angeklagte hat lediglich zu erklären, dass der Kläger sich nicht um einen Nachmieter kümmert. Wenn der Antragsgegner vor dem Berufungsgericht zum ersten Mal behauptet, der Schuldner sei über den Zeitraum von 3. Februar 2005 hinaus zur Anmietung der streitigen Räumlichkeiten und zur Fortführung des Nutzungsvertrages berechtigt, war die Präsentation komplett erneuert und verzögert.

Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Zahlungsanspruch nach § 767 Abs. 1 BGB. Der Antragsgegner hat am 28. Juli 2000 auf die Anfechtungs-, Aufrechnungs- und Vorausklagegründe ( 770, 771 BGB) gegen den Kläger verzichtet und eine vollstreckbare Garantie für die Einhaltung aller Verpflichtungen des Pächters - in diesem Fall des Schuldners - aus dem Pachtvertrag vom 31. Dezember 1999 über die Bauten und Freiräume auf dem Gelände L.S. 3.... in ...

Der Kläger hat nach dem mit dem Schuldner abgeschlossenen Pachtvertrag für die Kalendermonate Mai, September und Juli 2005 je 10.992,78 Schadensersatzanspruch Dieser Kündigungsanspruch ist ein "Anspruch der eigenen Art" (BGHZ 95, 39; BGH, NJW 1984, 2687; BGH NJW 1992, 429; KG, KGR 2004, 131). b) Der Kalendermonat ist in Zahlungsverzug.

In der streitigen Verfügung hat das LG zu Recht festgestellt, dass 112 Nr. 1 des § 112 Nr. 1 der Verordnung nicht die fristlose Kündigung ausschließt. Entgegen der Ansicht des Antragsgegners ist die fristlose Kündigung des Klägers nicht dadurch ausgeschlossen, dass dieser Kündigung eine Kündigung des Mietvertrages durch den Insolvenzverwalter vom 11. Oktober 2004 vorangegangen ist und dass die Kündigung des Klägers die des Konkursverwalters uebersteigt.

In diesem Zusammenhang verweist die Angeklagte im Kern auf eine rechtskräftige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vom Juni 1984 (MDR 1985, 316), die im konkreten Einzelfall jedoch nicht relevant ist. Die Kündigung des Insolvenzverwalters wurde durch die fristlose Kündigung des Vermieters uebernommen. Im Gegensatz zum jetzigen Verfahren hat der Vermieter die fristlose Kündigung nicht auf den Zahlungsrückstand des Mieters, sondern auf die vertragliche Kündigungsmöglichkeit im Falle der Einleitung gerichtlicher oder außergerichtlicher Insolvenzverfahren gestützt.

Nachdem 19 KO dem Vermieter nur im Falle der Kündigung durch den Insolvenzverwalter einen Schadenersatzanspruch gewährt hat und die fristlose Kündigung durch den Vermieter die Kündigung des Insolvenzverwalters abgelöst hat, hat der BGH dem Vermieter einen Schadenersatzanspruch gemäß 19 S. 3 KO abgesprochen. Die Ablehnung eines Schadenersatzanspruchs im Falle einer eigenen Kündigung des Eigentümers beruht letztendlich auf dem Gedanken, dass in diesem Falle der Vermieter selbst für den entstandenen Schaden aufkommt.

"Wenn der Insolvenzverwalter nicht endet, erhält der Vermieter die Miete, solange das Vermögen zur Abdeckung der Schulden nach 59 Abs. 1 Nr. 2 KO ausreichend ist. Wenn der Vermieter trotzdem abbricht, kommt ein Schäden hinzu, der hätte verhindert werden können. Reichen die Vermögenswerte jedoch nicht aus, um den Pachtzins zu decken, muss der Sachwalter das Vermögen von der Massenschuld befreien, indem er den Pachtvertrag beendet mit der Konsequenz, dass der Vermieter Schadenersatz gemäß 19 S. 3 KO" beanspruchen kann (Jaeger, KO, 1997, Neunte Ausgabe, 19, Absatz 71; so auch Kilger/Karsten Schmidt, Insolvenzrecht, 17. Ausgabe, 19 KO, Nr. 8; RGZ 115, 271).

Im Gegensatz zu dem vom BGH beschlossenen Verfahren hat die klagende Partei den Vertrag im vorliegenden Verfahren nicht wegen der Insolvenzeröffnung, sondern unter Hinweis auf den Zahlungsverzug des Schuldners auflöst. Auch der Schadenersatzanspruch richtet sich nicht nach 109 IO, sondern macht Folgeschäden für die Kündigung als "Anspruch der eigenen Art" geltend. 2. 109 Im Gegensatz zu 19 KO gewährt der Vermieter dem Vermieter sowieso kein Auflösungsrecht.

Obwohl die Vertragsparteien ein Sonderkündigungsrecht nach 5 c) des Mietvertrags im Falle eines Insolvenzantrags vereinbaren, hat der Kläger seine Kündigung explizit auf den Zahlungsverzug des Zahlungspflichtigen abgestellt. Die dem Urteil des BGH zugrundeliegende Idee, dass der Vermieter trotz Erfüllung des Vertrages durch den Schuldner selbst für einen eventuellen Mietschaden verantwortlich ist und ihm daher ein Schadenersatzanspruch nach 19 KO oder jetzt 109 I. O. verweigert wird, ist in diesem Falle nicht zu vertreten, da "der Schaden", d. h. der Sachverhalt, dass die Miete nicht aus dem Vermögen gedeckt ist, bereits vorlag.

Ein Schadenersatzanspruch nach 109 INVO besteht daher nicht, der Kläger hat jedoch zweifellos einen eigenen Schadenersatzanspruch gegen den Schuldner für den durch die Kündigung entstandenen Folgeschaden. Die vom Antragsgegner erwähnte literarische Stellungnahme (Jaeger a.a.O.; Kilger/Karsten Schmidt, a.a.O.; Hess, KO, sechste Ausgabe, 19, Rn. 18; Münchner Kommentar, InsO, 2002, 109, Rn. 28) ist nicht anders.

In den Kommentaren geht es nicht um eine solche Rechtsprechung, sondern im Kern um die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vom 18. Juli 1984 oder das Reichsgericht oder die jeweiligen anderen Stellungnahmen.

Der Schadenersatzanspruch des Klägers wird auch dadurch nicht ausgeschlossen, dass der Konkursverwalter den Mietvertrag per Brief vom 9. 11. 2004 beendet hat, weil die Kündigung des Konkursverwalters nach § 580 a BGB erst zum Ablauf des Ablaufs des 30. 6. 2005 in Kraft getreten wäre und durch die fristlose Kündigung des Klägers abgelöst worden ist die Kündigung des Konkursverwalters nach Ansicht des Beklagten nicht abgelöst worden wäre.

Der Kläger hätte in diesem Falle jedoch nach 109 S. 3 I. V. einen Schadenersatzanspruch. Eine fristlose Kündigung durch den Konkursverwalter ist jedoch weder nach § 109 IO noch unter Hinweis auf die in 5 c) des Mietvertrags getroffenen Vereinbarungen erfolgt. Erstens hat der Konkursverwalter - wie das LG in der streitigen Verfügung richtig festgestellt hat - in seinem Entlassungsschreiben explizit auf sein in 109 Abs. 1 Nr. 1 InsO und " zum nächstmöglichen Zeitpunkt " gewährtes Kündigungsrecht hingewiesen und nicht ohne Einhaltung einer Frist beendet.

Zum anderen ist 5 c) des Mietvertrags dahin gehend zu interpretieren, dass nur dem Vermieter und damit dem Kläger und nicht dem Pächter ein Sonderkündigungsrecht im Falle eines Insolvenzantrages zuerkannt wird. Die in § 5 des Vertrags enthaltene Bestimmung ist in dem Sinn sachlich unbedenklich, dass die Sonderkündigung weder dem Vermieter, noch dem Leasingnehmer oder beiden explizit gewährt werden soll.

In § 5 wird jedoch klargestellt, dass der Vermieter im Falle einer Unterbrechung des Vertragsverhältnisses das Recht hat, das Vertragsverhältnis wegen einer Mangelhaftigkeit des Vermieters ohne Einhaltung einer Frist zu beenden. Damit haben die Vertragsparteien ein Recht zur fristlosen Kündigung bei Mietrückstand ( 5 a), unberechtigter Weitervermietung (5 b), Konkursantrag des Leasingnehmers ( 5 c) oder bei Widerruf von behördlichen Bewilligungen, die vor allem auf Unsicherheit des Leasingnehmers hindeuten ( 5 d), beschlossen.

Selbst unter Abwägung der beiderseitigen Belange kann der § 4 nur dahin gehend interpretiert werden, dass das darin festgelegte besondere Kündigungsrecht nur dem Vermieter zusteht. Der Senat ist der Auffassung, dass die Klage ausreichend ist. Der Kläger begründete und belegte, dass sich die gemieteten Räumlichkeiten nach Rückgabe der Mietschlüssel am 17. Mai 2005 in einem trostlosen und nicht vermietbaren Zustand befanden und dass er mit dem Mieter am 12. November 2005 im Rahmen eines Gerichtsvergleichs vereinbart hatte, dass der Mieter ihr wegen der in diesem Zusammenhang erhobenen Schadenersatzforderungen 15.000,00 zu erstatten hatte.

Er hat sich darauf beschrÃ?nkt, den Sachverhalt mit Unkenntnis zu bestritten und - wie das LG in der streitigen Grundsatzentscheidung zu Recht festgestellt hat - ohne die individuellen UmstÃ?nde im Detail zu erlÃ? Der Kläger war auch nicht zur Zahlung einer Miete von 2.000,00 an die e....-d.... gezwungen.

Mieten Sie die Firma für sich. Der Vermieter ist zur Schadensminderung nach 254 Abs. 2 BGB nicht verpflichtet, die gemietete Sache um jeden Preis unverzüglich weiterzuvermieten (OLG Frankfurt, a.a.O.).