Unpünktliche Mietzahlung

Pünktliche Mietzahlung - BGH-Leitentscheid v. 7.9.2011 - VIII ZR 345/10 -

Richtschnur: Eine Formklausel, die in Abweichung von 551 BGB a.F. vorsieht, dass die Mietzahlung im Vorhinein für den betreffenden Kalendermonat, auch in Verbindung mit einer Verrechnungsklausel, nach der die Verrechnung einen Kalendermonat im Vorhinein angekündigt werden muss, für den Mieter keinen unzumutbaren Nachteil darstellt. Noch nicht fristgerecht fällige Mieten können eine außerordentliche Beendigung rechtfertigen, wenn die Fortführung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist.

Ein unwirksamer Rücktritt wegen Zahlungsverzugs kann - wie hier - als Mahnung verstanden werden.

Beendigung der unpünktlichen Mietzahlung des Vermieters

Konstante unpünktliche Zahlungen geben dem Eigentümer das Recht zur fristlosen Kündigung. Vorraussetzung ist, dass der Pächter den gesetzlichen oder vertraglichen Zahlungstermin mehrfach überschreitet, auch nach Mahnung durch den Pächter unrechtmäßig weiterzahlt und die Fortführung des Pachtvertrages für den Pächter nicht zumutbar ist. Es genügt nicht, eine einzige Straftat, d.h. eine einzige verspätete Auszahlung.

Im Falle wiederholter Unpünktlichkeiten, immer wieder unpünktlicher Auszahlungen kann der Mieter jedoch nach schriftlicher Verwarnung aufhören, wenn sich das Mietverhalten nicht änder. Eine unpünktliche Bezahlung darf daher nach der Verwarnung nicht wiederholt werden. Es ist zu prüfen, ob und mit wessen Unterstützung ein Mietrückstand schnell beglichen werden kann und ob die Ursachen für den Zahlungsverzug das Mietverhalten rechtfertigen können.

Haus u. Grundstück Niedersachsen - Verspätete Mietzahlung

Die Pünktlichkeit der Mietzahlung richtet sich nach den Verträgen unter Mietverträgen für nach der Gutschrift des Geldes auf dem Vermieterkonto bis zum dritten Arbeitstag des aktuellen Vormonats. Der Mietzins ist danach anders zu zahlen als die bis dahin geltende Vorschrift in 551 BGB (alte Fassung) zu Anfang, spätestens bis zum 03. Arbeitstag des jeweiligen Zeitraums, nach dem er gemessen wird.

Wo und wie der Pächter die Pacht zu bezahlen hat, ist in der Verordnung nicht geregelt. In Ermangelung einer entsprechenden vertraglichen Regelung ist für diese Fragestellung  270 Abs. 1 BGB einschlägig. Anschließend bezahlt der Pächter pünktlich, wenn er die Bezahlung am dritten Arbeitstag einleitet. Der zu Beginn der Mietvertragsklausel füllt schließt diese Lücke aus und legt wie erläutert fest, dass der Zugang der Mietgebühr sowie der Pauschalgebühr oder der Nebenkostenvorauszahlung auf das genannte Bankkonto des Mieters bis zum dritten Arbeitstag erfolgt sein muss.

Für Die Pünktlichkeit der Bezahlung hängt nicht vom Versand, sondern vom Geldeingang ab. Die Mieterin kann keine Rechte aus mehrfachen Mietzahlungen an verspäteter ableiten; im einzelnen kann dies ein Anlass sein, für oder Mietverhältnisses. â In den beiden Entscheidungen vom 17. November 2016 (Az.: VIII Nr. 222/15 und VIII Nr. 223/15) beklagt der BGH, dass die Bestimmung auch Fälle mit einschließt, bei denen ein Zahlungsverzug auf ein verschuldetes Fehlverhalten des Kreditinstituts (Payment Service Provider) zurückzuführen ist.

Somit wird dem von der Gesetzeslage abweichenden Pächter ein Verzugsrisiko aufgebürdet dadurch entstehen, dass er unangemessene Nachteile erleidet. Die Pünktlichkeit der Anmietung im Transferverkehr hängt danach nicht davon ab, dass die Anmietung bis zum dritten Arbeitstag der festgelegten Frist auf Rechnung des Mieters erfolgt. Sie genügt, dass der Pächter â" mit hinreichend gedeckter Rechnung â" den Auftrag an seinen Zahlungsverkehrsdienstleister bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitraums erteilt.

Insofern erachten wir die Wahl für als verkehrt. Das Wohnungsmietverträge von house & reason Niedersachsen ist nicht mit der vom BGH abgelehnten Bestimmung gleichzusetzen, stellt aber ebenso für die Pünktlichkeit der Mietzahlung sowie die Anzahlungen auf die laufenden Kosten auf den Einzug des Betrags auf das Konto des Vermieters ohne Ausschluss der vom Zahlungsdienstleiter verursachten und verschuldeten Verzögerungen von Wohnungsmietverträge dar.

Dennoch kann die Mietverträge von house & reason Niedersachsen in der Vergangenheit weiter genutzt werden. Lediglich in dem Fall, in dem aufgrund von ständiger unpünktlicher Mietenzahlungen gekündigt werden, sind die Bedingungen von solchen Kündigung noch exakter an prüfen als bisher. Vor allem von Kündigungen sollte man sich distanzieren, die nur eine um wenige Tage verzögerte unpünktliche Mietzahlung zum Artikel haben.

Eher sollte eine Kündigung wegen unpünktlicher Mietenzahlungen oder eine Vorwarnung dafür erst dann verfasst werden, wenn der aktuelle Kalendermonat zu Ende geht und trotzdem kein Mieteneingang zu registrieren ist.