Gründe für Außerordentliche Kündigung Mieter

Mietvereinbarung - Kündigung ohne Vorankündigung: Ab wann muss der Grund für die Kündigung bekannt sein?

Die Entscheidung des Landgerichts Flensburg vom 6. Dezember 2013 wird geändert: 1) Der Angeklagte übernimmt die Prozesskosten nach einem streitigen Betrag von EUR 3.419,04. Der Beschwerdegegner hat auch die Beschwerdekosten bis zu einem Wert von EUR 2.250,00 zu tragen. Gegen das Kostenurteil des Landgerichts Flensburg vom 6. Dezember 2013 ist die unverzügliche Berufung der Beschwerdeführerin nach § 91a Abs. 2 ZPO statthaft und auch in diesem Fall erfolgreich.

Die Klage der Beschwerdeführerin auf Räumung stützte sich zunächst auf 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b BGB. Danach besteht ein wesentlicher Kündigungsgrund vor allem dann, wenn der Mieter mit der Zahlung der Mietsumme in einem sich über mehr als 2 Tage erstreckenden Zeitabschnitt in einer Größenordnung, die den Mietzins für 2 Monat erreichen, in Rückstand ist.

Mit der Kündigung vom 15. Juli 2013 in der Klageschrift vom 24. Juli 2013 wurden diese Bedingungen erfüllt, da die Angeklagte mit einer Bruttomonatsmiete von EUR 542,60 am 15. Juli 2013 und einem Betrag von insgesamt EUR 1,113,32 im Plan lag. Dabei ist es juristisch irrelevant, dass die Miete von 542,62 Euro am Freitag, den 15. Juli 2013 ausbezahlt wurde.

Der vereinzelten und unspezifischen Stellungnahme des Amtsgerichtes Hamburg-Bergedorf im Beschluss vom 30.08.2005 Nr. 409 C 168/05, nach der die Bedingungen für eine außerordentliche Kündigung zum Zeitpunkt des Kündigungseingangs noch bestehen müssen, wird nicht gefolgt. Stattdessen teilt die Kanzlei die gegenteilige Meinung des Landgerichts Dortmund (Urteil vom 02.11.2004, Ref. 125 C 10067/04, WM 2004, 720), die in überzeugender Weise festgestellt hat: "Ist ein Grund zur Kündigung entstanden, verfällt er erst wieder, wenn der Hausherr völlig zufrieden ist (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht 8. Auflage, § 543 Rdn. 115 und 124).

Die Bezeichnung "vorher" in 543 Abs. 2 S. 2 BGB verweist klar auf die Kündigung und nicht auf die Erhebung einer Klage. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges setzt daher nicht einmal voraus, dass zum Kündigungszeitpunkt das Kündigungsereignis noch eintrifft.

Noch weniger ist es notwendig, dass der Grund für die Kündigung zum Klagezeitpunkt noch besteht. Ein Widerrufsrecht ist nur dann gegeben, wenn der Mieter vor der Kündigung vollumfänglich zufrieden war (LG Köln ZMR 2002, S. 2, S. 1 Nr. 2; LG Köln, WM 1992, 123), insbesondere im Falle einer Sonderkündigung gemäß 543 Abs. 2 S. 1. b BGB, die für den Falle eines Verzuges über einen länger als 2 Monate andauernden Verzuges gemacht wurde, würde eine andere Interpretation dazu beitragen, dass der Mieter die Möglichkeit der Kündigung immer durch eine nur geringe Bezahlung vermeiden kann, die den Gesamtverzug nach einem Rückstand von 2 Monate geringfügig unter die Obergrenze bringen würde.

Das wäre nicht mit dem Ziel des Rechts zu vereinbaren, dem Verpächter eine Möglichkeit der Kündigung für den Falle zu gewähren, dass der Verzug über einen größeren Zeitabschnitt einen nicht mehr als angemessen angesehenen Betrag erreicht (LG Berlin, Urteile vom 27.09.1991, Az. 64 S 141/91, ZMR 1992, 34 f). Der Kostenentscheid für das Berufungsverfahren ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO.