Gründe für eine Fristlose Kündigung Wohnung

Kündigung (fristlos) bei Drohung des Mieters

Im Streitfall entschied das LG Frankfurt am Main - siebzehnte Zivilkammer - auf der Grundlage der Anhörung vom 18. Januar 2012 für das Gesetz: Die Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main vom 31. August 2011 wird nach der Beschwerde der Beschwerdeführer aufheben. Gründe: Bei den Klägern handelt es sich um Eigentümer einer Wohnung in.............................., die die Angeklagten mit Pachtvertrag vom 28. Oktober 2004 mieteten.

Der ursprüngliche Besitzer war die Gesellschaft.................. Mit schriftlicher Mitteilung vom 18. April 2011 kündigten die Beschwerdeführer den Mietvertrag ordnungsgemäß und ohne Vorankündigung, da es in der Wohnung einen beißenden Gestank gab, dessen Grund im Harn liegen kann, der Plastikbodenbelag im Eingangs-WC nur locker verlegt und auch nicht zerschnitten war, der Duft von Chlorchemikalien und Harn im WC und Korridor auftrat und die Zimmerdecke in mehreren Zimmern, einschließlich dem Schlafraum, weissgestrichen worden war und viele wandnahe Zonen anschliessend übermalt wurden.

Der Angeklagte lebt in dieser Wohnung zusammen mit vier Kinder und hat die Wohnung zur Untervermietung. Das Appartement hat eine Fläche von 86 m², in dem derzeit sieben Menschen wohnen, davon drei im erwachsenen Alter. Der Beschwerdeführer behauptete, dass die Kinder des Angeklagten jeden Tag Störungen des Friedens verursachen, von denen einige bis in die Dunkelheit andauern.

Ohne Grund würden die Tore zuschlagen und die Kleinen hätten auch eine Türe absichtlich beschädig. Monatelang war Sperrmüll auf der Terasse gelagert worden und die Angeklagten hatten sich trotz der Bitte, ihn zu entfernen, nicht daran gehalten. Diese Mehrkosten waren nicht gezahlt und mehrmals abgemahnt worden. Es war daher unangemessen, von den Klägerinnen eine Fortführung des Mietvertrages zu erwarten.

Die Angeklagten haetten zusaetzliche Kosten von 3000,00 EUR zu tragen. Der Beschwerdeführer hat verlangt, dass die Angeklagten als gesamtschuldnerische Schuldner zur Räumung und Übergabe des linken Erdgeschosses der Immobilie, das aus einem Wohnraum und drei Schlafräumen, Korridor, Küche, Bad, Gäste-WC und Terasse, Loggia-Lagerraum und Kellerlagerraum besteht, verurteilt werden und die Angeklagten als gesamtschuldnerische Mitschuldner zur Zahlung der ausstehenden Anschaffungsnebenkosten von EUR 3.000,00 an die Beschwerdeführer verpflichtet werden.

Der Angeklagte hat die Abweisung der Anklage verlangt. Der Untermieter sei diejenige der ersten Angeklagten, die nur zeitweilig in der Wohnung gelebt habe und bereits am 3. August 2010 auszogen. Ausserdem hatten die Angeklagten nur kurze Zeit lang sperrigen Abfall im Park zwischengelagert.

Ohne Beweismittel hat das Landgericht die Klageschrift zurückgewiesen, da die Klaeger keinen Antrag auf Zwangsräumung und Übergabe des Mietobjektes nach § 546 BGB haben. Eine fristlose Kündigung vom 18.04. 2011 war ungültig, da kein wesentlicher Kündigungsgrund vorlag. Der Verstoß gegen die Reinigungspflicht berechtigt nur nach vorhergehender Androhung nach § 543 Abs. 3 BGB zur Kündigung.

Sofern die Klaeger die fristlose Kündigung mit der Laermplage der Angeklagten und ihrer Nachkommen rechtfertigen, ist dies unbegruendet. Die fristlose Kündigung konnte nicht auf die Vernachlässigung des Parks zurückzuführen sein. Wird die fristlose Kündigung von den Klägern auf die Nicht-Zahlung von Kosten gegründet, so kann die Kündigung vom 18. April 2011 bereits die Begründung des § 569 Abs. 4 BGB nicht erfüllen.

War die fristlose Kündigung wegen des Fehlens einer vorher festgelegten Frist zur Abhilfe oder einer Mahnung fehlgeschlagen, so galt dies auch für die ordnungsgemäße Kündigung des Vertrages vom 18. April 2011.

Sie streben an, das vom Landgericht Frankfurt am Main am 31. August 2011 - 33 C 2021/11 (51) - erlassene Gerichtsurteil zu ändern und die Anfechtungsklage "aufrechtzuerhalten". Der Angeklagte reichte einen Antrag auf Zurückweisung der Einsprache ein. In erster Linie bekräftigen sie ihre Argumente und glauben nach wie vor, dass es keinen Grund zur Entlassung gibt. Der Rechtsbehelf ist statthaft, vor allem ist er rechtzeitig eingereicht und gerechtfertigt und auch in der Sache erfolgreich.

Die Rücküberweisung an die erste Instanz erfolgt nach 538 Abs. 2 Nr. I ZPO, nach der das Rechtsmittel an das zuständige Amtsgericht zurückzugeben ist, wenn es sich um einen Sachmangel handelt und wegen dieses Fehlers eine umfassende oder kostspielige Beweiserhebung erforderlich ist. Eine umfassende oder aufwändige Beweisaufnahme gemäß 538 Abs. 2 Nr. 2 ZPO ist nach der diesbezüglichen Rechtsprechung dann gegeben, wenn neben der Erlangung eines Gutachtens auch die mündliche Verhandlung mehrerer Beteiligter und ggf. die Zeugenvernehmung erforderlich sind (so jüngst OLG Hamm OLG-Bericht NRW 43/2011).

Auch eine umfassende Vernehmung wird bereits akzeptiert, wenn mehrere Personen vernommen werden sollen (so letztes OLG Frankfurt am Main NJW-RR 2011, 1001 = MDR 2011, 880). Eine fehlerhafte Sammlung von Beweismitteln oder eine fehlerhafte Beurteilung von Beweismitteln und damit umso mehr ein Versäumnis der Beweissicherung stellt einen erheblichen Verfahrensfehler im Sinn von § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO dar (OLG Bremen OLGR Bremen 2009, 352 ff.).

a. Abweichend von der Auffassung des Amtsgerichtes haben die Klaeger bereits in der Klagebegründung dargelegt, auf welchen Kündigungsgrund sie die angestrebte Beendigung des Mietvertrages stuetzen. Sie bewiesen den entsprechenden Vortrag, indem sie den Experten ernannten.......................................................................................................................................................................................... Nachdem die Klaeger das aussergerichtliche Sachverständigengutachten im Anhang zur Klageerwiderung (Anlage Nr. 1, Seite 17 GA) eingereicht hatten, war dies bereits in erster Instanz der Fall.

Der Angeklagte hat seinerseits bereits in erster Linie bewiesen, dass die von den Klägerinnen geltend gemachten Friedensstörungen und der zerstörerische Zustand der Wohnung nicht bestanden haben, was sich bereits aus der Abwehrerklärung vom 20. Juni 2011 (S. 76 GA) ergebe. Schliesslich haben die Klägerinnen bereits in ihrer Klageschrift vom 08.08.2011, begleitet von einer Stellungnahme des ZeugInnen................ vom 04.08.2011, sehr fundiert dargelegt, was im Detail in Bezug auf die Unerträglichkeit im Hause geschehen ist.

Weil es sich hierbei nicht um eine rechtskräftig angeordnete Klage handelt, kommt eine der Parteien auch ihrer Begründungspflicht nach, wenn sie die entsprechenden Unterlagen einreicht, aus denen sich ableitet, dass sie den Gegenstand der Präsentation bilden und dass dies genau die Grundlage für eine fristlose Kündigung ist. b. Dennoch hat das Landgericht am 10. August 2011 (S. 160 GA) die vorgelegten Fotos (S. 28 GA) geprüft und auch vor Gericht gebracht.

In jedem Fall liegen nach dem letzten Vorlesung des Klägers genügend Hinweise dafür vor, dass ein Anlass für eine fristlose Kündigung nach 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB besteht, weil die Betroffenen in ihrer Qualität als Pächter nicht unwesentlich in die Rechte des Verpächters eingriffen. Die Rechtsprechung des Amtsgerichts (vgl. AG Hamburg-Haarburg ZMR 2011, 644 ff.) weist bereits darauf hin, dass es einen fristlosen Entlassungsgrund gibt, wenn eine Person sich der Beratung und Hilfe widersetzt und die Verfügung über die gemietete Wohnung verweigert und ihr Mietverhalten trotz einer qualifizierten Verwarnung nicht abändert.

Eine Kündigungsmöglichkeit im Sinn von 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB besteht bereits, wenn der Leasingnehmer die Rechte des Leasinggebers dadurch wesentlich beeinträchtigt, dass er die ihm obliegende Pflege vernachlässigt, die neben einer Vorwarnung davon ausgeht, dass der Leasinggegenstand bereits durch die Verletzung der Sorgfaltspflicht beschädigt wurde, und das Schadensrisiko durch sein Handeln wesentlich zunimmt.

Dabei ist es unerheblich, ob das Mietobjekt geschädigt wurde oder ob das Mieterverhalten zu einer tatsächlichen Gefahr führt; es reicht aus, dass die Verletzung des Vertrages zu einer solchen Gefahr führen kann (so Schmidt - Futterer, Mietrecht, zehnte Ausgabe, 543 BGB Nr. 59). Nicht zu vernachlässigen ist, dass die Hinterlegung von sperrigen Abfällen in der Wohnung nicht zur Kündigung ohne Einhaltung einer Frist berechtigen kann, wenn das Mietobjekt dadurch nicht bedroht ist (LG Berlin GE 1981, 33), aber die Klagegegner haben sich nach der Klagebegründung nicht allein auf diesen Sachverhalt gestützt.

Daher spielt es keine Rolle mehr, ob der sperrige Abfall entsorgt wurde oder nicht, denn das beiliegende Bild kann nur einen Schnappschuss belegen und macht keine Aussagen darüber, ob der Befund noch besteht. Ebenso ist die grundsätzlich nicht mehr ganz verständliche Gerichtsbarkeit, dass ein Kündigungsgrund auch dann nicht besteht, wenn aus der Wohnung eines an Blasenschwäche erkrankten Mietern ein unangenehmer Geruch eindringt (so AG München, WuM 2006, 621), auf den hier vorliegenden Sachverhalt nicht zutreffend, da die vom Gutachter ermittelten Harngerüche nur von allen Menschen kommen können, die nicht an einer solchen erkrankt sind.

Zudem ist es nicht nur die Geruchsentwicklung, sondern auch das permanente Wasserlassen an den Wänden, das letztlich die Gebäudesubstanz gefährdet. d. Auch wenn dieser mieterfreundliche Gerichtsstand eingehalten werden soll, den die Kanzlei jedoch nicht akzeptieren will, sind die bereits dargelegten Sachverhalte Grund genug, eine fristlose Kündigung zu begründen.

Für die fristlose Kündigung reichen jedoch die Aussagen des Zeuge................. in seiner Niederschrift vom 04.08.2011 aus. Dort steht fest, dass ein Angeklagter in der Nacht zwischen 13.00 und 13.30 Uhr mit einem lauten Schlag die Wohnungstüre zugeschlagen hat und dass die Kleinen noch um 23.00 Uhr im Kindergarten Fussball haben.

Der erste Angeklagte verhielt sich in diesem Sinn auch gegenüber dem Zeugen.........................................................................in dem er anzeigte, dass sie auf ihn zugehen und ihre Faust gegen ihn erhoben habe. Außerdem möchte die Kanzlei die nach wie vor angeführten Gründe nicht näher erläutern, denn die Höhe der bereits angeführten Umstände begründet mindestens die fristlose Kündigung. e. Auch die fristlose Kündigung ist nicht mehr gegeben, da das Landgericht offenbar davon ausgegangen ist, dass es keine so genannte Mahnung gibt.

Die Nachfrist ist gemäß 543 Abs. 3 S. 2 BGB entfällt, wenn dies offenkundig keinen erfolgversprechenden Charakter hat oder wenn die fristlose Kündigung aus besonderem Grund unter Berücksichtigung der beidseitigen Belange berechtigt ist. Dies ist der Fall, wenn innerhalb einer für den Vermieter angemessenen Frist keine Nachbesserung möglich ist (so explizit Schmidt - Fütterer, 543 BGB Nr. 34).

Eine fristlose Kündigung ist darüber hinaus möglich, wenn aufgrund von besonderen Umständen keine weiteren Wartezeiten für den Leasingnehmer möglich oder sinnvoll sind. Dies ist z.B. anzunehmen, wenn ein Pächter bereits zur Behebung der inakzeptablen Situation herangezogen wurde (LG Landshut NJW - 640, 1986 ), wobei der Beklagte bis zum 23. Mai 2011 auch erfuhr, dass die klagenden Parteien in ihrer Funktion als Pächter diese Situation nicht mehr akzeptieren wollten.

Daher kann ein Warnhinweis in der Klage identifiziert werden, da das prozessuale Vorgehen des Angeklagten darauf hindeutet, dass er häufiger auf seinem Gesichtspunkt beharrt und keine Aufklärung gibt. Andernfalls wäre die vom Landgericht verlangte Verwarnung eine bloße Formalität, die sicherlich nicht vom Parlament erwünscht war. Die Gesamtheit des Verhaltens der Angeklagten erlaubt den fast unwiderstehlichen Schluss, dass sie auch auf eine Warnung nicht ansprechen, aber dies läßt sie im Gegensatz dazu noch agressiver werden.

Dies geht auch das Recht davon aus, denn nach 543 Abs. 3 Nr. 1 ist eine Verwarnung überflüssig, wenn sie offenbar keinen erfolgversprechenden Charakter hat. Diese Ausnahmeregelung gilt für das ganze Handeln des Angeklagten, und das örtliche Gericht hat sich nicht damit befasst, weshalb trotz dieser recht umfangreichen Ausnahmeregelung eine Verwarnung notwendig ist.

Das Plenum steht unter dem Vorbehalt, dass diese Rechtfertigung auf die Notwendigkeit der Beweisführung verzichten sollte. Daher wird das Landgericht auch über die in der neuen mündlichen Verhandlung behaupteten Kosten zu entscheiden haben, die im übrigen in Anhang 6 der Rechtsprechung (Schedule 30 GA) sehr begründet wiedergegeben wurden.

Nach § 543 ZPO war die Berufung nicht zulässig, da der Fall weder von grundsätzlicher Wichtigkeit ist noch die Weiterbildung des Gesetzes oder die Sicherstellung einer Einheitsgerichtsbarkeit eine gerichtliche Entscheidungsfindung voraussetzt.