Kündigungsrechte für Vermieter

Kündigungsrecht des Vermieters: ein Übersicht

Häufigster Anlass für Sonderkündigungen des Vermieters sind Mieterschulden. Eine Kündigung bei Zahlungsverzug ist jedoch nicht immer berechtigt. Die folgenden Szenarios erlauben eine berechtigte Sonderkündigung: Der Pächter ist mit zwei aufeinander folgenden Zahlungszielen für einen Gesamtbetrag von mehr als einer Monats-Miete im Rückstand.

Die Mieterin hat über einen größeren Zeitabschnitt keine Gesamtmiete von zwei Monaten gezahlt. Tritt eines der oben beschriebenen Fälle ein, ist eine schriftliche Kündigung erforderlich, in der die Gründe für die Kündigung angegeben sind. Kündigungsgrund ist daher der Zahlungsrückstand, der den Gesamtsaldo ausweist. In der Kündigung ist zudem auf das Einspruchsrecht des Pächters hinzuweisen.

Sollte der Pächter nicht innerhalb von zwei Monaten reagieren, wird der Rechtsanwalt eine Ausweisung einleiten. Ein fristloses Kündigen wegen Zahlungsverzuges kann auch dann rechtmäßig sein, wenn der Pächter den Mietzins selbständig reduziert, z.B. aufgrund von Wohnungsfehlern. Allerdings sollte der Vermieter dann unbedingt darauf achten, dass es zu einer ungerechtfertigten Mietzinssenkung kommt.

Nicht er, sondern der Pächter selbst muss nachweislich für den jeweiligen Fehler haftbar gemacht werden können oder es darf überhaupt kein Fehler vorliegen. Wenn der Vermieter die Fehler jedoch nicht kennt, sollte zunächst eine gerichtliche Entscheidung getroffen werden. Ansonsten kann sich der Vermieter für Schäden durch eine unbefugte Kündigung haftbar machen und muss die Kosten für den Umzug und eine höhere Mietgebühr in einer Ersatz-Wohnung des Vormieters bezahlen.

Eine weitere Ursache für die Kündigung sind wiederholte verspätete Mietzahlungen. Der Gesetzgeber schreibt in diesem Zusammenhang eine Vorwarnung an den Mietenden vor. Diese Verwarnung sollte bereits bei einer wiederholten nicht rechtzeitigen Bezahlung stattfinden, da sonst das vertraglich unzulässige Fehlverhalten des Pächters mittelbar geduldet wird. Bei einem Rechtsstreit zwischen Vermieter und Pächter würde der Vermieter dann in seiner Rechtsstellung abgeschwächt.

Die Kündigung gilt daher auch dann als ungültig, wenn der Vermieter eine ordnungsgemäße Verwarnung ausspricht, sofern bisher nicht fristgerechte Zahlung ohne Widerspruch über einen langen Zeitraum hinweg toleriert wurde. Bei fristgerechter Zahlung des vollen Mietzinses kann der Vermieter auch fristgerecht kündigt werden. Die Kündigung kann dann mit der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfrist von drei Monate erfolgen, jedoch nur dann, wenn der Vermieter vorher für jeden Verzug eine schriftliche Mahnung abgegeben hat und die Korrespondenz beweisen kann.