Mahnung wegen Mietrückstand

Erlöschen des Rechts auf Räumung wegen fehlerhafter Mahnung | Recht

Zwangsvollstreckungstitel sind auch nicht für die Zukunft gedacht: Wenn der Hausherr für 13 Jahre keine Räumungsaktion organisiert und dann eine falsche Mahnung sendet, verfällt sein Recht, die Immobilie zu räumen, auch wenn er zunächst gute Gründe hatte, die Räumungsaktion zu verschieben. Zwangsvollstreckungstitel sind auch nicht für die Zukunft gedacht: Wenn der Hausherr 13 Jahre lang keine Räumungsaktion durchführt und dann eine falsche Mahnung verschickt, verfällt sein Recht, die Immobilie zu räumen, auch wenn er zunächst gute Gründe hatte, die Räumungsaktion zu verschieben.

Die gesetzliche Institution der Einziehung gilt auch für die Räumung einer Immobilie. Das Landgericht München hat eine Kommune im Kreis München eine Ferienwohnung an ein Paar mit zwei Kinder gemietet. Die Stadtverwaltung erhielt im April 2003 einen Räumungsbefehl gegen die Familienangehörigen, da sich ein Mietrückstand von über EUR 3000.

Allerdings verzichtete die Kommune zunächst auf die Vollstreckung des Räumungsbeschlusses. Nur als die Volljährigkeit der Waisenkinder erreicht war und sich weitere Rückstände in der Miete angesammelt hatten, wurde Ende 2016 von der Stadtverwaltung ein Landvogt mit der Zwangsräumung der Wohnungen beauftragt. Die Stadtverwaltung hatte das Recht, die Immobilie aus dem bereits 2003 verhängten Strafmaß zu vertreiben, erloschen.

Das Landgericht erklärte, dass die damaligen Begründungen, die die Kommune zum Verzicht auf Zwangsvollstreckungsmaßnahmen bewogen hätten, schon lange nicht mehr vorlägen und dass die Kommune dennoch keine Maßnahmen zur Räumung ergriffen habe. Statt dessen hatte sie den Mietern eine Mahnung mit allen Mietrückständen geschickt.

Damit hätte die Kommune nach Auffassung des Gerichtes zum Ausdruck bringen können, dass die Zwangsvollstreckung des Urteils nicht mehr vorgesehen war. Die Mahnungen bezogen sich auf Mietrückstände und nicht auf überfällige Nutzungsentschädigungen. Mit den richtigen Worten hätte die Kommune klar gemacht, dass sie selbst ein bestehendes Pachtverhältnis übernimmt.

in der AG München, Entscheidung vom 02.03. 2017, 424 C 26626/16). Weiteres zum Verfall: Wann verfällt ein Schaden? Begründung: Die Einziehung ist eine Teilmenge der unerlaubten Ausübung von Rechten aufgrund von widersprüchlichem Verhalten (§ 242 BGB). Das Recht erlischt, wenn der Anspruchsberechtigte über einen langen Zeitraum hinweg inaktiv war und damit seinem Vertragspartner den Anschein vermittelt hat, dass er nicht mehr mit der Rechtsdurchsetzung und der Vollstreckung der Forderung gerechnet haben muss, der Vertragspartner sich also darauf vorbereitet hat und die verzögerte Rechtsdurchsetzung von ihm nicht erwartet werden kann.