Mietrecht Mahnung

Der Warnhinweis im Mietrecht der IVV Immobilie verwirrt & verwaltet

Geschichte: Der Hauswirt warnte den Bewohner in schriftlicher Form vor ständigen Geräuschbelästigungen im Haus und damit verbundenen Einbrüchen. Im Wiederholungsfall hat er gedroht, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Die Mieterin beschwerte sich mit dem Zweck, die Warnung "entfernen" zu können. Eine gesonderte rechtliche Folge im BGB sieht der Gesetzgeber nicht vor.

Eine Verwarnung erschöpfte die Wirkung, den Pächter auf seine Vertragsverletzungen aufmerksam zu machen. Auf diese Weise soll der Verpächter selbst im anschließenden Gerichtsverfahren, in dem die Gültigkeit einer eventuellen außerordentlichen Auflösung bestritten wird, keinen Vorteil haben. Auch wenn der Pächter die Verletzung der Pflicht beanstandet, muss er dies in vollem Umfang nachweisen.

Der BGH hat bereits in der Vergangenheit über die Zulassung einer Verwarnung beschlossen. Sie hat auch in der Zuständigkeit der bisherigen Rechtssprechung des 554 a BGB angenommen, dass eine Erklärungsklage zur Begründung der Wirkung der Abmahnung nicht zulässig ist, da sie sich nicht auf die Bestimmung eines rechtlichen Verhältnisses ( 256 ZPO) richtet, sondern auf die Bestimmung der Ungültigkeit einer Absichtserklärung und/oder einer Willensäußerung, welche eine Verwarnung ist.

Der Bundesarbeitsgericht (BAG) definierte: "Die Warnung gilt nicht als Absichtserklärung im rechtlichen Sinne, da sie nicht auf den rechtlichen Erfolg abzielt. Es ist ein Ausdruck des Willens; in der richtigen Sicht eine geschäftsmäßige Tat, durch die der Schuldner auf die Unrechtmäßigkeit einer Tat aufmerksam gemacht werden soll (OLG Düsseldorf, Urteile vom 11.02.1994, NJW UR 1995, 141 in Bezug auf BAG NJW 1980, 856, 1986, 1770)".

Ein Feststellungsverfahren ist daher nicht zulässig, auch wenn es darauf abzielt, eine Verwarnung als eventuelle Vorbedingung für eine fristlose Beendigung gemäß 543, 569 BGB zu beseitigen, da die Gültigkeit einer Absichtserklärung oder eines anderen Rechtsakts nicht durch ein Feststellungsverfahren allein abgeklärt werden kann (LG Berlin, Entscheidung vom 20. August 1996, NJW-RR 1997, 207 unter Hinweis auf BGHZ 37, 331, 333).

Durch die mietrechtliche Verwarnung soll dem Vermieter ein Vertragsbruch nachgewiesen werden. In der Regel geht es darum, dass der Pächter die anderen Pächter durch Lärmbelästigung belästigt oder dass es Geräusche von Gästen oder Kinder der Pächter gibt. Diese Warnung ist nur als Warnung gedacht. Der Verpflichtete wird mit der Warnung darauf hingewiesen, dass der Verpflichtete nicht mehr zu einem bestimmten Benehmen gewillt ist.

Der alleinige Anlass für die Verwarnung durch den Leasinggeber ist neben dieser Verwarnungsfunktion die gesetzliche Verpflichtung des Vermieters, den Leasingnehmer vor einer unangekündigten Beendigung zu warnen. Diese Mahnung ist als Kündigungsvoraussetzung erforderlich; sie wird nur gültig, wenn der Leasingnehmer dennoch die vertragswidrige Nutzung des Mietgegenstandes oder die Unterbrechung aufrechterhält.

Mit der Verwarnung wird kein eigenes Vertragsverhältnis hergestellt, da sich der Vermieter nicht daraus, sondern aus den allgemeinen Bestimmungen des Rechts ( 535 i.V.m. 541 BGB n.F.) in Verbindung mit den Vertragsbestimmungen der Parteien des Mietvertrages erhebt. Dabei ist zu beachten, dass eine außerordentliche Beendigung im Falle einer dauerhaften und gravierenden Beeinträchtigung des Mietobjektes durch den Vermieter entfällt (NJW-RR 2000, 717) oder eine Verwarnung nicht erforderlich ist, wenn klar ist, dass die andere Vertragspartei dies nicht zum Anlaß für eine Änderung ihres Verhaltens genommen hat.

Ein gesondertes gerichtliches Gutachten über die Wirkung einer Verwarnung geht daher - wie der BGH in seinem aktuellen Gutachten erneut festgestellt hatte - in die Lücke, da ggf. zu einem späteren Termin eine Kündigungserklärung auch ohne ordentliche Verwarnung gilt. Der BGH stützt seine Beurteilung darauf, wenn er zu dem Schluss kommt, dass das zuständige Bundesgericht nur den Vertragsbruch untersuchen muss, auf den sich die Verwarnung zum Kündigungszeitpunkt stützt.

In der Regel entsteht für den Hauswirt das Problemfeld, welches Mieterverhalten nicht als vertraglich angemessen zu beurteilen ist. Es geht von der Problematik der üblichen oder exzessiven Nutzung des Mietobjektes im Rahmen der Renovierungspflicht eines Starkrauchers über die Haltung von Heimtieren bis hin zur Fragestellung, in welchem Umfang der Bewohner eine Wohnung zum Musikmachen nutzen darf.

Neben der Lokalisierung der Wohnung bzw. der Gewerbeflächen überprüfen die Gerichtshöfe die Art der Mietflächen und deren Preise sowie die bestehende Mietstruktur. Der Richter ist prinzipiell dazu angehalten, sich vor Ort ein eigenes Bild von der Lärmintensität der Arten zu machen (BGH GE 1993, 531,).

In welchem Umfang der Mieter zur Durchführung von Schallschutzmaßnahmen gezwungen ist, richtet sich auch nach den lokalen Verhältnissen. So hat das Landgericht Berlin-Mitte (MM 1999, 44) einen Hauswirt dazu veranlasst, die Schallisolierung einer Raumtrennwand einer Wohnung derart zu verbessern, dass sie den für Raumteiler geltenden Werten nach DIN 4109, Bl. 2 (1962) entspricht. Das Bade- und Duschverbot zwischen 10.00 und 18.00 Uhr in der Haushaltsordnung ist nur in begründeten Fällen zulässig, aber in Kraft (AG Rothenburg, ZMR 1995, 163).

Das Oberlandesgericht Düsseldorf (WuM 1990, 116) hat bei regelmäßigen Mieterfesten festgelegt, dass der Pächter nicht berechtigt ist, den Schlaf der anderen Anwohner einmal im Monat durch laute Feste zu beeinträchtigen. Die Bonner Arbeitsgruppe hat dagegen beschlossen, dass in den Monaten von April bis einschließlich Oktober eines jeden Monats auf dem eigenen Hof oder auf der Terasse gegrillt werden darf, sofern dies zuvor 48 Stunden am schwarzen Brett bekannt gegeben wurde.