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Eingebaute Küche im Mietvertrag: mieten, schenken oder kostenlos aufgeben?

Steht zu Mietbeginn eine dem Vermieter zugeordnete Küche in einer gemieteten Wohnung, steht es in der Regel außer Zweifel, dass auch der Vermieter zur Benutzung der Küche befugt sein sollte. Die Vermieter sollten sich jedoch mehr über die Rechtsgrundlage für die Benutzung der Küche als über das "Ob" des Nutzungsrechtes informieren.

Viele Vermieter wissen nicht, dass es neben der Vermietung der Küche noch andere Vertragsarten gibt, die auch die Basis für das Nutzungsrecht eines Mietinteressenten bilden können. Vielen Hausbesitzern ist diese Fragestellung gleichgültig und sie empfinden die oft schlechten Auswirkungen während des Mietzeitraums. In diesem Artikel werden die verschiedenen gesetzlichen Regelungen zur Überlassung einer Küche an den Vermieter erläutert und sollen den Vermieter bei der Entscheidung unterstützen, welche Option in seinem Falle die billigste ist.

In der Regel wird auch eine dem Vermieter zugehörige Küche, die sich in einer gemieteten Wohnung befinden, vermietet. Im Wohnungsmietvertrag wird die Küche dann nur noch in der Mietobjektbeschreibung erwähnt und ist nicht Vertragsgegenstand, sondern Vertragsbestandteil des Wohnungsmietvertrages. Gleiches trifft im Zweifelsfall zu, wenn die Beteiligten keine Einigung über das weitere Vorgehen in der Küche erzielen.

Das Mitvermieten der Küche ist jedoch nicht obligatorisch und wird keineswegs immer empfohlen. Der Vermieter sollte immer folgende Möglichkeiten zur Miete in Erwägung ziehen: den Kauf der Küche, die Spende der Einrichtungsküche. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass nicht jede Küche ein eigenständiger Vertrag sein kann. Das ist nicht möglich, wenn die Küche ein integraler Teil des Hauses oder der Ferienwohnung und damit auch des Grundstückes ist, auf dem sich das Haus mit der gemieteten Ferienwohnung befinden.

Nach § 94 Abs. 2 BGB in Verbindung mit V. m. 93 BGB ist dann weder ein Kauf noch eine Vermietung noch eine Spende möglich, sondern die Küche ist gesetzlich vorgesehen. Ein wesentlicher Teil des Appartements oder Hauses im Sinne des 94 Abs. 2 BGB ist jedoch nur dann die eingerichtete Einbautenküche.

Ob eine Küche ein wesentliches Element des Hauses, in dem sie sich aufhält, ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht universell, sondern nur von Fall zu Fall zu beurteilen, da sie für ganz spezifische Räume gebaut wurde und in diese Räume eingebaut wurde, so dass ihre Nutzung in eben dieser Konstruktion in einem anderen Zimmer einer anderen Wohneinheit höchst unwahrscheinlich ist (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 01.06.1990 - 5UF50/90).

Die verkehrstechnische Betrachtung ist entscheidend für die Antwort auf die Fragen, ob eine Küche ein integraler Teil des Hauses ist, in dem sie sich aufhält. Eine aus serienmäßigen Einzelelementen bestehende Küche ist jedoch in der Regel nicht als ein essentieller Teil des Appartements zu betrachten (vgl. OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 19.01.1994 - 11 U 45/93- unter Beachtung der einschlägigen Verkehrsgutachten im OLG-Kreis Düsseldorf).

Weil nur sehr wenige Bewohner vor dem Bezug eine eigene Wohnküche kaufen und einrichten moechten. Der nicht zu vernachlässigende Vorteil besteht darin, dass der Vermieter dafür Sorge tragen muss, dass sich die eingerichtete Wohnküche während der ganzen Mietdauer in einem vertraglichen Zustand befinden muss, wenn auch die eingerichtete Wohnküche gemietet wird.

Daraus ergibt sich direkt, dass der Leasingnehmer vom Leasinggeber die Instandsetzung der Küche auf dessen Rechnung fordern kann, wenn sie einen vom Leasingnehmer nicht zu vertretenden Fehler aufzeigt. Darüber hinaus steht dem Leasingnehmer ein Gewährleistungsrecht für Mängel zu, so dass er die Mietsumme, z.B. gemäß 536 BGB, herabsetzen kann, wenn die Eignung der Einbauschränke für den vertraglichen Einsatz nicht nur unwesentlich gemindert ist.

Sollte die Küche nicht mehr funktionieren, ist der Vermieter gezwungen, eine neue Küche zu kaufen. Letztlich muss jeder Vermieter im Einzelfall überlegen, ob die Vor- oder die Nachteile einer gemeinsamen Vermietung einer Küche die für ihn bestehenden Benachteiligungen aufwiegen. Mit einer neuen oder nur unwesentlich verschlissenen Einrichtungsküche können die Vorzüge mindestens in den ersten Jahren des Mietvertrages noch aufwiegen.

Doch je länger die Küche ist, umso öfter werden Instandsetzungen notwendig, was den Nutzen einer höheren Mietpreisforderung rasch zunichte machen kann. Entscheidet sich der Vermieter, die Küche trotz der oben genannten Gefahren zu vermieten, sollte er bei der Erstellung des Mietvertrags darauf achten, dass die Gefahren so weit wie möglich gemildert werden.

Ein Weg, dies zu tun, ist die Einbeziehung einer kleinen Reparaturklausel in den Mietvertrag. Der Leasingnehmer ist damit verpflichtet, die Reparatur- und Ersatzkosten für solche Sachen zu übernehmen, die dem Leasingnehmer häufig und direkt zugänglich sind. Die Einfügung einer kleinen Reparaturklausel in den Mietvertrag führt jedoch nicht zu einer erheblichen Kostenentlastung für den Vermieter.

Einerseits sind keineswegs alle Komponenten der Küche häufig und direkt dem Mieter zugänglich. Zweitens ist sie nur dann effektiv, wenn sie die Kostenübernahmepflicht des Pächters in zweierlei Weise einschränkt, nämlich indem sie eine Höchstgrenze für jede einzelne Reparatur beinhaltet, die einen Wert von ca. EUR 100,00 zzgl. MwSt. nicht übersteigt und eine Höchstgrenze für die Gesamtjahresmiete des Pächters vorgibt, die einen gewissen prozentualen Anteil der Mieten nicht übersteigt (generell ca. 8% der Jahresnettokaltmiete).

Zudem kann nur die Kostenübernahmepflicht durch eine kleine Reparaturklausel auf den Vermieter umgelegt werden. Die Vermieterin ist weiterhin zur Durchführung der Instandsetzung verantwortlich. Alternativ zur Zweitvermietung einer existierenden Küche ist der Mietkauf. Der Vermieter wird damit von der Pflicht befreit, im Fall einer Überlassung die Küche während der ganzen Mietzeit in einem vertraglichen Rahmen zu halten.

Die Vermieterin ist als Verkäuferin nur dafür verantwortlich, dass die Küche zum Übergabezeitpunkt frei von Mängeln ist (vgl. § 446 BGB). Tritt ein Schaden nach der Lieferung ein, hat der Leasingnehmer in seiner Funktion als Erwerber weder das Recht, die Mietsumme aus diesem Grunde zu kürzen noch den Preis zu kürzen oder Schadenersatz zu fordern.

Der Vermieter als Veräußerer ist auch nicht zur Mängelbeseitigung verpflichtet. Es ist jedoch die Beweislast des 476 BGB zu wahren, nach der bei einem Kauf eines Verbrauchers an einen Unternehmer davon ausgegangen wird, dass die Ware bereits zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs mit Mängeln behaftet war, wenn sich innerhalb von sechs Monaten ab Gefahrenübergang ein erheblicher Mangel erweist.

Der Vermieter bekommt zudem, sofern nicht anders verabredet, unverzüglich die volle Vergütung für die Übergabe der Einrichtungsküche an den Vermieter - den Kaufpreis - und muss nicht, wie bei einer Vermietung, abwarten, bis die Übergabe nach einer längeren Zeit eine erhöhte Mietgebühr für die Benutzung einer mit einer Einrichtungsküche ausgerüsteten Wohneinheit zahlen kann.

Diese Vorteile werden durch die Tatsache ausgeglichen, dass die Mieten, die der Vermieter für die Anmietung einer Ferienwohnung ohne oder ohne eigene Küchenausstattung fordern kann, geringer sind, als wenn die Wohnküche auch vermietet wäre. Der Vermieter, der eine eingerichtete Wohnküche in der gemieteten Wohneinheit an den Vermieter verkauft, sollte sich darüber im Klaren sein, dass der Vermieter im Verkaufsfall das Recht hat, die eingerichtete Wohnküche am Ende des Mietvertrages zu entfernen und mitzuführen.

Bei Neuvermietungen kann daher ein Neukauf erforderlich sein, wenn kein Mietinteressent gefunden werden kann, der das Appartement ohne eigene Küchenzeile vermietet. Wenn der Vermieter jedoch die Einrichtungsküche trotzdem beseitigen und eine neue kaufen möchte, ist das Recht des Vermieters und die entsprechende Verpflichtung (vgl. V.), die Wohnküche am Ende des Mietvertrages zu demontieren, ein Plus.

Wenn Vermieter und Pächter vereinbaren, dass die Küche an den Pächter veräußert wird, sollte der Pächter dafür sorgen, dass ein vom Pachtvertrag klar abgetrennter Vertrag abgeschlossen wird. Der Vermieter sollte darüber hinaus bestrebt sein, den Vermieter - soweit zulässig - zum Ausschluß der Gewährleistungsrechte aus dem Kaufrecht zu drängen.

Nach § 598 BGB ist der Darlehensgeber nur zur unentgeltlichen Nutzung durch den Darlehensnehmer berechtigt. Er ist jedoch nicht dazu angehalten, den Leihgegenstand für die Laufzeit des Nutzungsrechtes des Entleihers so lange in einem für ihn vertragsgemäß nutzbaren Zustand zu halten (vgl. OLG Hamm, Urteile vom 31.03.2014 - 5 U 168/13).

Gemäß 601 Abs. 1 BGB hat der Darlehensnehmer die üblichen Aufwendungen für die Aufbewahrung des Leihgegenstandes zu übernehmen. Im Gegensatz zu Miete und Kauf bekommt der Vermieter keine direkte Vergütung für die Bereitstellung der Einrichtungsküche. Das Darlehen hat gegenüber dem Kauf den Nachteil, dass die eingerichtete Wohnküche im Besitz des Eigentümers bleibt und der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses keine neue Wohnküche kaufen muss.

Dies sollte zu Nachweiszwecken in schriftlicher Form erfolgen, damit der Vermieter der Ferienwohnung und der Vermieter der eingerichteten Küche im Falle eines Streits nachweisen kann, dass er weder zur Wartung oder Reparatur der eingerichteten Küche noch zu Gewährleistungsansprüchen des Mieters gezwungen ist. Selbst wenn dies in der Regel aus dem Mietzweck (Nutzung der Einbauschränke während der Mietzeit) resultiert (vgl. 604 Abs. 1 BGB), sollte die Laufzeit des Darlehens explizit an die Mietzeit gebunden sein.

Die vierte Variante, dem Bewohner die Nutzung der Küche zu gestatten, ist, dem Bewohner die Küche zu überlassen, d.h. ihm die Immobilie ohne Rückgabe zu überlassen. Der Vermieter sollte von dieser Option nur in Ausnahmefällen profitieren, nämlich dann, wenn er die Küche endgültig abschaffen will und sie sich in einem so schlechtem Erhaltungszustand befinden, dass kein Bewohner sie ihm abkaufen würde.

Mit der Spende wird der Vermieter auch von der Wartungs- und/oder Reparaturpflicht befreit, die er erfüllen würde, wenn er auch die Einrichtungsküche vermieten würde. Im Gegensatz zum kostenlosen Darlehen wird der Vermieter oder die Firma Schenkers am Ende des Mietvertrages die Küche nicht zurückerhalten, es sei denn, der Vermieter gibt sie ihm.

Wenn der Vermieter die Küche nicht mehr lange in der Ferienwohnung belassen will, weil sie keinen Nutzen mehr hat, ist das Geschenk eine gute Idee und ein praktischer Weg, um dem Vermieter den Kostenaufwand und die Umzugskosten für die Küche am Ende des Mietvertrages zu bezahlen.

Am Ende des Mietvertrages ist der Pächter nicht nur zur Beseitigung derjenigen Anlagen gezwungen, die er selbst mit dem Mietobjekt in Verbindung gebracht hat, sondern grundsätzlich auch derjenigen, die er vom ehemaligen Anspruchsberechtigten übernimmt (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.10.2008 - 24 U 7/08- über die vom bisherigen Pächter übernommene Anlage).

Die Formmangelhaftigkeit wird jedoch gemäß 518 Abs. 2 BGB durch die Wirksamkeit der zugesagten Dienstleistung, d.h. durch die Übertragung des Eigentums an der eingerichteten Küche wiederhergestellt. Hinweis: Oft wird übersehen, dass eine Spende auch ein Auftrag ist. Die Vermieterin kann weder den Geschenkvertrag noch den Eigentumsübergang gegen den Wunsch des Vermieters abschließen oder ausführen zusammen mit der Mietwohnung, an den Vermieter veräußern, an den Vermieter aushändigen.

Die Anmietung der Einbauschränke hat für den Vermieter den nachteiligen Effekt, dass sie nach wie vor der Wartungs- und Reparaturpflicht unterliegt, die mit erheblichen Aufwendungen einhergehen kann, insbesondere bei alten Einbauschränken.

Alternativ zur Miete der Küche, die immer berücksichtigt werden muss, sind der Kauf und die Miete an den Mietenden. Der Vermieter ist in beiden FÃ?llen nicht zu Wartungs- und Reparaturarbeiten verpflichtet. Welches die für den Vermieter kostengünstigere Alternative ist, richtet sich vor allem danach, ob er das Eigentumsrecht an der eingerichteten Küche aufgibt oder nicht und ob er dafür sorgen will, dass die eingerichtete Küche auch nach Beendigung des Mietvertrages in der Ferienwohnung bleibt und einem neuen Bewohner zur Nutzung zur Verfügung steht.

Ein Geschenk wird nur in Ausnahmefällen angeboten, nämlich wenn der Vermieter die Wohnung auf Dauer entsorgen will und sie sich in einem so schlechtem Erhaltungszustand befinden, dass kein Bewohner gewillt wäre, sie von ihm zu kaufen.