Zahlungsrückstand Miete

Allgemeine Informationen

Ist der Leasingnehmer in Zahlungsverzug, hat der Leasinggeber das Recht, den Mietvertrag gemäss Artikel 257d OR aussergewöhnlich, d.h. frühzeitig zu kündigen. Das Kündigungsrecht des Eigentümers bei Zahlungsverzug des Eigentümers ist für alle Mietverträge, egal ob begrenzt, unbeschränkt, Wohnräume, Geschäftslokale oder Mobilien, geregelt. Erst mit der Überlassung des Mietobjektes an den Leasingnehmer werden die Auswirkungen von Artikel 257d des Schweizerischen Obligationenrechts wirksam.

257d OR gilt nur für Miete und Mietkosten. Die Verspätung der folgenden Dienstleistungen fallen nicht unter Artikel 257d OR: Der Pächter muss mit der Miete oder den Kosten in Verzug sein. Dies schließt auch nicht fristgerechte Zahlungen ein. Die Vermieterin muss dem/der MieterIn eine schriftliche Kündigungsfrist (10 Tage, 30 Tage für Wohn- und Geschäftsräume) festlegen und drohen, den Mietvertrag innerhalb dieser Zeit zu beenden, wenn die Zahlungen nicht geleistet werden.

Zahlungsrückstände kurz nach Fristablauf beglichen werden, hat der Eigentümer Zahlungsmöglichkeiten zugesagt,

Rückstände des Leasingnehmers |Tilemann & Petermann Rechtsanwälte

Steht dem Mieter ein Recht zur außerordentlichen Vertragsauflösung wegen Zahlungsverzuges zu, so kann der Nutzer das Recht zur Vertragsauflösung nur durch volle Bezahlung vor Eingang der Aufhebung aufheben. Die Vollzähligkeit der Bezahlung hängt nicht von der Summe der reduzierten Miete ab, sondern von der vereinbarten Gesamtkosten. Die Angeklagte, Pächterin einer Klägerwohnung, reduzierte ihre Mietzahlung ab dem 1. Januar 2014 um 20 Prozent für die Belästigung durch einen Zimmerspray einer über ihr lebenden Pächterin und um 15 Prozent für den verschlissenen Teppich in ihrer Ferienwohnung.

Der Kläger lehnte die Kürzung ab. Der Angeklagte zahlte im Jänner 2015 die aus der Mietreduzierung resultierende ausstehende Miete für die Monate Oktober bis Dez. 2014. In den Monaten Feber und Feber 2015 zahlte die Angeklagte auch eine reduzierte Miete, die für den Monat Feber noch zu spät kam. Daraus resultierte ein Zahlungsrückstand von EUR 503,96 per 30. Juni.

Der Kläger hat dann den Vertrag ohne Einhaltung einer Frist gekündigt. Den Rest der Miete und die Zwangsräumung der Ferienwohnung forderte sie. Laut Mietrecht kann der Eigentümer ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden, wenn der Pächter zu wenig in Folge gezahlt hat und insgesamt mehr als eine Monatsgebühr zahlt. Ein Kündigungsrecht besteht auch dann, wenn der Pächter einen Mietrückstand von zwei Mieten hat.

Ein Rücktritt ist jedoch nicht möglich, wenn der Leasingnehmer den Rückstand vor der fristlosen Beendigung in voller Höhe begleicht. Für die Monatsmonate Feber und Feber hatte sich ein Zahlungsrückstand von EUR 503,96 aufgetan. Der Monatsmietpreis lag bei 479,96 EUR, so dass der Pächter mehr als eine Miete hatte.

Auch der Angeklagte habe den Rückstand durch die Bezahlung der reduzierten monatlichen Miete für March in Hoehe von 407,96 EUR nicht ausgeglichen. Bei der Mietzahlung für die Monate Mai bis September ist nur eine lückenhafte Zusatzzahlung zu verzeichnen. Allerdings hängt die Entscheidung, wann der Zahlungsverzug die Miete für einen Kalendermonat übersteigt, nicht von der rechtmäßig reduzierten Miete ab, sondern von der vereinbarten Miete.

Der Mietvertrag wurde daher durch die außerordentliche Beendigung durch den Kläger fristlos gekündigt.