553 Bgb

1 BGB geregelt. Zu den Themenkomplexen des § 540 BGB s.

553 BGB Zulassung von Gebrauchsüberlassung an Dritte

1 ) 1Wenn für dem Nutzer nach Vertragsabschluss ein legitimes Recht gibt, einen Teil der Wohnung für überlassen zu nutzen, kann er die Zustimmung des Vermieters einholen. 2Das trifft nicht zu, wenn ein wesentlicher Umstand in der Persönlichkeit des Dritten liegt, der Lebensraum übermäà besetzt ist oder vom Eigentümer nicht erwartet werden kann, dass er ihn von anderen Gründen überträgt.

Ist eine Mietrückgabe des Vermieters nur bei angemessener Mietsteigerung zumutbar, kann er abhängig seine Zustimmung erteilen, dass der Nutzer einer solchen Erhöhung zustimmt erklärt

553 Abs. 1 Rechtmäßiges Recht auf Untermiete der Immobilie nach BGB 1.

Bei einem mehrjährigen (berufsbedingten) Aufenthalt des Mietvertragspartners kann ein begründetes Recht auf Übertragung eines Teiles der Wohnung an einen Dritten begründet werden. Eine Übertragung eines Teiles der Wohnfläche im Sinn von 553 Abs. I BGB ist in der Regel bereits dann anzunehmen, wenn der Bewohner die Verwahrung der Wohnfläche nicht ganz abgibt.

Zu diesem Zweck reicht es aus, ein größeres Appartement zu behalten, um Möbel zu verstauen und/oder dieses für Übernachtungszwecke (Urlaub, Kurzaufenthalt) zu benutzen. Im Rahmen eines im Jahr 2001 mit dem Rechtsvorgänger des Antragsgegners geschlossenen Mietvertrages sind die Antragsteller Pächter der Dreiraumwohnung in einem Mehrparteienhaus.

Beide Zivilkläger sind seit dem 1. Januar 2010 in Kanada. Der Beschwerdeführer hatte mit Brief vom 20. Juli 2010 die Immobilienverwaltung der Angeklagten über ihre beabsichtigte Untervermietung der Immobilie - mit Ausnahmen von einem Zimmer, das sie weiterhin nutzen - an die Klägerin für einen Zeitraum von zwei Jahren ab dem 14. Juli 2010 informiert, da sie sich während dieser Zeit aus berufsbedingten Erwägungen regelmässig im Inland niederlassen würden.

Der Angeklagte hat am 11. September 2010 die Weitervermietung an Ms. H. oder andere Dritte abgelehnt. Anschließend reichten die Antragsteller eine Untermietklage an Dr. S. und später an Ms. B. ein (jeweils bis zum Ablauf des Jahres 2012). Durch rechtskräftiges Gerichtsurteil des Landgerichts Hamburg vom 16. September 2011 wurde die Angeklagte dazu verurteilt, die beiden Vorderzimmer der Eigentumswohnung bis zum Ablauf des Jahres 2012 an die Klägerin zu untervermieten.

Der Antragsgegner wird vom Gericht auf Bezahlung verlorener Untermietverträge im Zeitfenster zwischen dem 1. Januar 2010 und dem 3. September 2011 in einer Gesamthöhe von 7.475 zuzüglich Verzugszinsen verklagt. 2. ein Antrag der klagenden Parteien nach § 280 Abs. 1 BGB auf Erstattung des Mietausfalls in der Zeit vom 14. 11. 2010 bis einschließlich 31. 10. 2011 in einer Gesamthöhe von 7.475 EUR bestätigt werden muss.

Die Kläger innen hatten gemäß 553 Abs. 1 BGB das Recht, die beiden Vorderzimmer der gemieteten Wohnung an Fr. H. zu untervermieten. Mit der Verweigerung der Weitervermietung hat der Angeklagte eine vertragliche Verpflichtung verschuldet und ist daher zum Schadenersatz (Mietausfall) verurteilt.

Nach § 553 Abs. 2 S. 2 BGB kann der/die MieterIn vom VermieterIn die Genehmigung beantragen, einen Teil der Wohnfläche einem Dritten zur Nutzung zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluß des Mietvertrages ein begründetes Nutzungsinteresse erwächst. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des Dritten, bei übermäßiger Belegung des Wohnraumes oder wenn dem Eigentümer die Übernahme aus anderen Umständen nicht zumutbar ist.

Auf dieser Grundlage entschied das Oberlandesgericht für den Antrag der Beschwerdeführer auf Weitervermietung von zwei Zimmern der Dreizimmer-Wohnung an Fr. H. ohne Rechtsfehler. a) Das Oberlandesgericht sah ein begründetes Recht der Beschwerdeführer nach Mietvertragsabschluss darin, dass der Antrag der Beschwerdeführer auf Weitervermietung von zwei Zimmern der Dreizimmer-Wohnung ohne Rechtsfehler ab dem fünfzehnten Tag nach dem Mietvertragsabschluss abgewiesen wurde. Am 1. 11. 2010 unterrichtete der Antragsteller für einen begrenzten Zeitraum an der School of Nursing der University of Ottawa. 2 der arbeitslosen Antragsteller begleiteten ihn nach Kanada und wollten durch Untermiete die Ausgaben für die doppelte Hausverwaltung senken.

Es ist von einem Anteil des Leasingnehmers im Sinn von 553 Abs. 1 S. 1 BGB auszugehen, wenn ihm zumutbare Umstände vorliegen, die seinen Willen zur Übertragung eines Wohnungsteils auf Dritte verständlich machen (vgl. Senatsbeschluss vom 30. September 1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 218 über die bisherige Regelung des 549 Abs. 2 S. 1 BGB alt).

Ein nicht unerhebliches und der anwendbaren Rechtslage entsprechendes Recht des Leasingnehmers (Senatsbeschluss vom 24. 11. 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8[zu 553 Abs. 1 S. 1 BGB]; Senatsbeschluss vom 31. 10. 1984 - VIII ARZ 2/84, a.a.O., S. 219[zu 549 Abs. 2 S. 1 BGB alt]) ist als gerechtfertigt zu erachten.

S. 1 S. 1 BGB ist - gerade in der modernen, von Beweglichkeit und Beweglichkeit gekennzeichneten Welt - nicht auf die Bereiche begrenzt, in denen der Bewohner seinen Mittelpunkt in der Immobilie hat. Dies würde dem Sinn des 553 Abs. 1 S. 1 BGB widersprechen, nämlich die Eigentumswohnung des Pächters auch dann zu bewahren, wenn er einen Teil davon weitervermieten will, und der prinzipiell anerkannten Regelung seines Privatlebens "in den eigenen vier Wänden" nach seinen Überlegungen (Senatsbeschluss vom 23. 11. 2005 - VIII ZR 4/05, a.a.O., Rn. 13).

Deshalb ist der Wille eines Mietinteressenten, der eine andere Wohneinheit am Standort seines Arbeitsortes in einer anderen Großstadt unter Wahrung der früheren Wohneinheit von Reise- und Wohnkosten aus seiner Tätigkeit befreit hat, als legitimes Recht auf Weitervermietung eines Teiles der Wohneinheit anzusehen (Senatsbeschluss vom 24. 11. 2005 - VIII ZR 4/05, aaO).

Es gibt jedoch in der Berufungsgerichtsbarkeit und in der Literatur eine Vielzahl von Bemühungen, den Geltungsbereich des 553 Abs. I BGB durch qualitativen und/oder quantitativen Anspruch auf die Restnutzung durch den Nutzer zu beschränken. Gemäß der strengen Stellungnahme geht 553 BGB davon aus, dass die Immobilie auch nach der Untermiete das Zentrum des Wohnens ist ( (OLG Hamm, MDR 1998, 1127 f.; LG Berlin, GE 1995, 1277, 1279; ZMR 2002, 49 f.; GE 2005, 126; LG Frankfurt am Main, WuM 2002, 92; Hinz i. R. Dauner-Lieb/Heidel/Ring, BGB, V.

Weitere Abstimmungen sind ausschlaggebend für die Anwendbarkeit des 553 Abs. 1 S. 1 BGB darin, dass der Pächter das Eigentum (Sorgerecht) an der Immobilie weiterhin beibehält ( "LG Berlin", Urteile vom 27.03.2008 - 62 S 376/07, rechtskräftig; Münchener-KommBGB/Bieber, 6.Aufl. Im Falle einer nur geringfügigen Inanspruchnahme, wie der Lagerung von Mobiliar oder einer vorübergehenden Nächtigung in einem nicht weitervermieteten großen Appartement, sind die Anforderungen des 553 Abs. 1 S. 1 BGB von Anfang an nicht erfuellt (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., Rn. 7; Berlin, GE 1982, 947).

Danach soll eine Anwendbarkeit des 553 Abs. 1 BGB nur dann entfallen, wenn der Nutzer die Immobilie zugunsten eines anderen Mieters ganz verlässt, d.h. die Immobilie unwiderruflich und unwiderruflich verloren hat (LG Hamburg, NJW-RR 2000, 602; WuM 1994, 535; LG Berlin, NJW-RR 1994, 1289; Staudinger/Emmerich, a. a.O.; Hinz, a.O., a.O., A.).

Die vorstehende Regelung sollte daher gelten, wenn der Pächter weiter das gemeinsame Sorgerecht ausübt, z.B. indem er ein eigenes Haus bewohnt, persönliches Eigentum in der Ferienwohnung belässt oder Schlüssel besitzt (LG Berlin, GE 1993, 653; NJW-RR 1994, 1289; LG Hamburg, WuM 1994, 535; Erman/Lützenkirchen, aaO; aO: LG Berlin, GE 1982, 947).

553 Abs. 1 BGB enthält keine quantitativen Angaben über den Anteil der beim Vermieter verbliebenen Wohnfläche und keine qualitativen Angaben über deren weitere Inanspruchnahme. In den Rechtsprechungen der Berufungsgerichte und in der Literatur, die dem Pächter in verschiedenen Formen nur dann ein Untervermietungsrecht einräumen wollen, wenn er einen wesentlichen Teil der Mietwohnung zur eigenen Verwendung (zu Wohnzwecken) besitzt (siehe oben II 1 b aa), gelten bei der Interpretation des 553 Abs. 1 BGB nicht gesetzlich unterstützte und dem Regulierungszweck der vorgenannten Bestimmung zuwiderlaufende Auslegungskriterien.

Bei der Weitervermietung ist nach 553 Abs. 1 S. 1 BGB nur das berechtigte Interesse des Mietinteressenten und die Tatsache, dass er nur einen Teil der Wohnfläche einem Dritten hinterlässt, zulässig. Der Umstand, dass der Nutzer mehr als die Haelfte der Wohnflaeche oder zumindest einen wesentlichen Teil fuer den Eigenbedarf behalten muss, kann aus dieser Regelung nicht abgeleitet werden (und auch nicht aus § 549 Abs. 2 BGB alt).

BGB ), sondern nur aus der für preisgebundene Wohnräume gültigen Sondervorschrift des 21 Abs. 1 S. 1 WOBA. Danach gilt für den Eigentümer einer staatlich bezuschussten Wohneinheit die Regelung des Wohnungsvermittlungsgesetzes sinngemäß, wenn er die ganze Wohneinheit oder mehr als die Hälfe der Fläche an einen Dritten weitervermietet.

Die dem Leasingnehmer verbleibende Nutzungsart und der Nutzungsumfang (z.B.: Appartement als Mittelpunkt des Lebens, Wahrnehmung der Eigentumsverhältnisse, nicht nur gelegentlicher Gebrauch zu Wohnzwecken) 553 Abs. 1 S. 1 BGB macht keine Vorgabe. F. (heute 540 Abs. 1 S. 2 BGB) ist ausreichend (BT-Drucks. IV/806, a.a.O.).

Das seit langem geltende Recht zur Kündigung soll nun durch ein gesetzliches Untervermietungsrecht des Vermieters (BT-Drucks. IV/806 op. cit.; Meldung über BT-Drucks. IV/2195 op. cit.) bei berechtigtem Wunsch, einen Teil der Wohnfläche nach Abschluss des Mietvertrages an einen Dritten zu übergeben, erweitert werden. Die Inanspruchnahme dieses Kündigungsrechts durch den Vermieter war nach Ansicht des Gesetzgebers ungerecht, auch wenn er ein Recht darauf hatte, die Wohnung nicht ganz abzugeben (BT-Drucks. IV/806, a.a.O.).

aa) Mit § 553 Abs. 1 BGB soll dem Pächter die von ihm gewünschte Mietwohnung zur Verfügung gestellt werden (Senatsbeschluss vom 24. Oktober 2005 - VIII ZR 4/05, a.a.O. Rn. 11, 13). Dies ist ausschlaggebend dafür, dass der Vermieter dem Vermieter - anders als in den Faellen des 540 Abs. 1 BGB - nicht nur ein besonderes Kündigungsrecht, sondern auch einen Weitervermietungsanspruch einräumt.

In diesem Zusammenhang ist § 553 Abs. 1 S. 1 BGB - ebenso wie die bisherige Regelung des 549 Abs. 2 BGB alt - kein Hindernis für einen Erteilungsanspruch. Ausreichend ist, dass der Vermieter ein begründetes Weitervermietungsinteresse nach Vertragsabschluss nachweisen kann und den Wohnbereich nicht komplett dem Dritten überlassen wird.

Etwaige Interessenkonflikte des Leasinggebers werden durch die ergänzende Regelung des 553 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 BGB berücksichtigt. Für den Fall, dass dem Mieter eine Nutzungsüberlassung an Dritte nur gegen eine entsprechende Mieterhöhung zumutbar ist, bestimmt 553 Abs. 2 BGB, dass der Mieter die Zustimmung von einer diesbezüglichen Zustimmungserklärung des Eigentümers abhängig machen kann.

bb) 553 Abs. 1, 2 BGB berücksichtigt somit die verschiedenen Belange der Parteien des Mietvertrages im Falle der Weitervermietung durch eine gestaffelte Prüfung der Belange und Angemessenheit. Andererseits erlegt 553 Abs. 1 BGB dem Leasingnehmer keine zusätzlichen ungeschriebenen Verpflichtungen auf, die der Leasingnehmer nicht vermeiden kann, um den Leasinggeber durch Untermiete zu schützen.

Das schutzwürdige Recht des Eigentümers auf Untermiete ist nicht gegeben, wenn er den Wohnbereich im Grunde selbst benutzt oder wenigstens die Eigentumskontrolle über den Wohnbereich hat. Weil der/die VermieterIn dadurch hinreichend abgesichert ist, dass der/die UntermieterIn bei der Pflege des Mietobjektes StellvertreterIn des/der MieterIn ist und somit dem/der VermieterIn nach 278 BGB für Verstöße gegen die Sorgfaltspflicht haftbar ist (vgl. Senatsbeschluss vom 17. Mai 2013 - VIII ZR 205/13, WuM 2014, 279 Rn. 12[zur Leistungsqualität des/der MieterIn hinsichtlich der ihm/ihr obliegenden Pflichten]; siehe auch Staudinger/ Emmerich, u.a.

Zudem erkennen diejenigen Äußerungen in der Rechtsprechung und in der Literatur, die für die Umsetzung des 553 Abs. 1 BGB - in unterschiedlicher Form - eine wesentliche Weiterbenutzung des Wohnraumes erfordern, nicht an, dass der Nutzer grundsätzlich nicht zur Nutzung verpflichtet ist (vgl. Senatsbeschluss vom 8. 12. 2010 - VIII ZR 93/10, NZM 2011, 151 Rn. 14 m.w.N.).

Vor allem ist ein Bewohner nicht zur Rechtfertigung seines Lebenszentrums in der Ferienwohnung gezwungen; wo er im konventionellen Sinne "lebt", bleibt seinen eigenen Ideen und seiner eigenen Entscheidungsfreiheit vorbehalten (Senatsbeschluss vom 8. 12. 2010 - VIII ZR 93/10, a.a.O.). Warum bei einer Untermiete, die der Realisierung eigener Lebenskonzepte dient, etwas anderes zutreffen sollte, ist nicht zu beachten.

cc ) Die Interpretation des Bestandteils "Übertragung eines Teiles der Wohnfläche " darf letztendlich nur darauf beruhen, dass der Gesetzgeber mit § 553 Abs. 1 S. 1 BGB demjenigen, der später ein begründetes Weitervermietungsinteresse hat, nur dann eine Untermietgenehmigung verweigern will, wenn er die gesamte Wohnfläche auf einen Dritten übertragen will.

Die Aufrechterhaltung des Wohnraums ist dem Vermieter in einem solchen Falle nicht wichtig; seine Interessen werden durch das besondere Kündigungsrecht in 540 Abs. 1 S. 2 BGB hinreichend berücksichtigt (vgl. BT-Drucks. IV/806, S. 9). Im Hinblick auf den Mieterschutzzweck des 553 Abs. 1 BGB zur Erhaltung der Wohnung des Mieters (vgl. Senatsbeschluss vom 24. Oktober 2005 - VIII ZR 4/05, a.a.O. Nr. 11) ist ein großzügiges Regelwerk anzuwenden.

Eine " Übertragung eines Teiles der Wohnfläche an Dritte " ist daher in der Regel bereits dann anzunehmen, wenn der Bewohner die Verwahrung der Wohnfläche nicht gänzlich abgibt. Zu diesem Zweck reicht es aus, ein größeres Appartement zu behalten, um Möbel zu verstauen und/oder dieses für Übernachtungszwecke (Urlaub, Kurzaufenthalt) zu benutzen.

Die Beschwerde behauptet weiterhin erfolglos, dass die Angeklagte die Weitervermietung ohnehin nicht verschuldet habe. Nach § 280 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB wird ein Fehler des Angeklagten angenommen. Auch die Angeklagten waren nicht schuldig, weil sie aufgrund einer ungeklärten rechtlichen Situation hätten annehmen müssen, dass sie nicht zur Weitervermietung gezwungen waren.

Es stimmt, dass die Fragestellung, ob ein Bewohner ein Untervermietungsrecht hat, wenn er einen langjährigen Aufenthalt im Ausland beginnt, bei dem er den restlichen Teil des Wohnraumes nur vereinzelt für Wohnzwecke nutzt, noch nicht vom Obersten Gerichtshof entschieden wurde und in der Rechtssprechung der Berufungsgerichte und in der Literatur widersprüchlich ist.

Von einem solchen Sonderfall kann z.B. ausgegangen werden, wenn der Gläubiger auf ein konsolidiertes Urteil des Obersten Gerichtshofs zurückgreifen konnte und keine weitere Novellierung des Urteils fürchten musste (Senatsbeschluss vom 3. 4. 2014 - VIII ZR 103/13, a.a.O.). Vielmehr hätte sie bei der erforderlichen gründlichen Überprüfung der Gesetzeslage bereits die Überlegungen des Senatsbeschlusses vom 24. Oktober 2005 (VIII ZR 4/05, a.a.O.) über den Zweck der Bestimmungen des § 553 Abs. 1 Nr. 2 der Satzung berücksichtigt.

Bei einer berufsbedingten Verlegung an einen anderen Standort muss die Berechtigung zur Weitervermietung gemäß § 553 Abs. 1 BGB bestehen. Für den oben genannten Senatsbeschluss wurden die gesetzlichen Kriterien für die Prüfung der Untervermietbarkeit aufgrund eines längerfristigen Auslandsaufenthaltes des Pächters festgelegt (vgl. dazu StAudinger/Emmerich, a.a.O., § 553 Rn. 6).

Die Kläger erlitten nach den Erkenntnissen des Oberlandesgerichts einen Mietausfall in Hoehe von 7.475 EUR aufgrund ihrer fahrlaessigen und schuldhaften Verweigerung der Unvermietung. 553 Abs. 1 BGB enthält keine quantitativen Angaben zum Anteil der beim Vermieter verbliebenen Wohnfläche und keine qualitativen Angaben zur weiteren Verwendung durch den Vermieter.

Das Recht zur Weitervermietung steht nur unter dem Vorbehalt des legitimen Eigeninteresses des Vermieters und der Tatsache, dass er nur einen Teil der Wohnfläche einem Dritten zuweist. Die Tatsache, dass der Nutzer mehr als die Haelfte der Wohnflaeche oder zumindest einen wesentlichen Teil davon fuer den Eigenbedarf behalten muss, ist aus dieser Regelung nicht ersichtlich.

553 Abs. 1 BGB bezweckt die Erhaltung der Mietwohnung, an die sich der Vermieter halten möchte. Dies ist ausschlaggebend dafür, dass der Vermieter dem Vermieter nicht nur ein besonderes Kündigungsrecht, sondern auch ein Recht auf Weitervermietung einräumt. 553 Abs. 1 S. 1 BGB setzt dem Berechtigungsanspruch auf Weitervermietung keine großen Hindernisse entgegen.

Ausreichend ist, dass der Vermieter ein begründetes Weitervermietungsinteresse nach Vertragsabschluss nachweisen kann und den Wohnbereich nicht komplett dem Dritten hinterlässt. Im Wohnungsmietrecht ist der Nutzer grundsätzlich nicht zur Nutzung der Immobilie gezwungen. Vor allem ist ein Bewohner nicht dazu gezwungen, seinen Mittelpunkt in der Immobilie zu rechtfertigen; wo er im konventionellen Sinne "lebt", bleibt seinen eigenen Ideen und seiner eigenen Entscheidungsfreiheit vorbehalten.

Eine " Übertragung eines Teiles der Wohnfläche an Dritte " ist daher in der Regel bereits dann anzunehmen, wenn der Bewohner die Verwahrung der Wohnfläche nicht gänzlich abgibt. Dazu reicht es aus, wenn er ein Hotelzimmer aus einer grösseren Ferienwohnung behält.