Abmahnung Treppenhausreinigung Musterschreiben

Treppenreinigung gemahnt

Dies ist die Hausregel! und damit meist auch Vertragsbestandteil.... Im alten Mietvertrag vom Anfang der 80er Jahre, in der dort gedruckten Wohnungsordnung, wurde die Reinigung der Treppenabsätze wie folgt auf den Pächter übertragen: "Jeder Pächter ist dazu angehalten, den Teil der Treppen, der zu seiner Ferienwohnung führt, mindestens zwei Mal pro Woche zu säubern....". Bei einer Klage des Mieters (!), in der der Pächter unter anderem auch diese Bestimmung von nun an für ungültig erklären wollte - um sich von seiner Reinigungsverpflichtung vollständig zu befreien - deklarierte der Gericht die Reinigungsfristen sogar (zu) oft als ungeeignet.

Bis dahin hatte der Pächter jedoch die Reinigungsfristen bereits eigenverantwortlich auf 14 Tage (d.h. einmal alle 2 Wochen) umgestellt. In Bezug auf dieses selbst gewählte/geänderte Reinigungsverfahren bestätigte der Preisrichter schließlich eine Reinigungspflicht des Pächter! Wäre der Pächter nach der ursprünglichen Hausordnung gesäubert und dann abgelehnt worden (und wir hätten möglicherweise noch auf der Erfüllung des Vertrages bestanden), wäre der M. durchgestanden!

"Ein Mal pro Woche" ist keinesfalls ein allgemein gültiges Zeitintervall und schon gar keine Hausregeln, es sei denn, es steht darin und das ist nicht explizit im Mietvertrag enthalten!

Beauftragung der Treppenhausreinigung an ein Reinigungsfirma

Bevor ich mit dem Hauswirt spreche, möchte ich mich über die Rechtslage unterrichten. Bei uns im Hause mit sieben Bewohnern wurde die Treppenhausreinigung früher von den Bewohnern durchgeführt. Aber nur die beiden Seiten im ersten Stock putzen immer wieder. Der Reinheitsgrad im Treppenhaus und Keller lässt viel zu Wünschen übrig. Die Vermieterin ist nur bei Mieterwechsel im Hause und stellt den Stand seit Jahren regelmässig missbilligend zur Kenntnis, ohne dass sie gegengesteuert wird.

Mit der Einlieferung einer unadressierten Plakatkopie in den Postkasten wurde den Mietern mitgeteilt, dass die Treppenhausreinigung ausgelagert wird. Diese werden auf die Bewohner verteilt. Da wir uns als Pächter, die ihre Aufgaben regelmässig erfüllt haben, natürlich im Stich gelassen haben, stellen wir uns die Frage, ob wir für die Fahrlässigkeit der anderen Pächter leicht auffindbar sind.

Zum Vertragsverhältnis: In einem Anhang zum Vertrag, der durch Unterzeichnung Bestandteil des Vertrages ist, steht: "Die Treppenhaus-, Eingangsbereichs-, Keller- und Fußbodenreinigung ist anteilig und nach den internen Reinigungsvorschriften Sache der Mieter, es sei denn, diese Pflicht ist an ein Reinigungsunternehmen abgetreten worden. Die Vermieterin ist berechtigt, die Reinigung des Hauses einem Reinigungsunternehmen zu übertragen.

Die Mieterin stimmt dem uneingeschränkt zu. "In den Hausregeln, auf die Bezug genommen wird, steht: "Die Bewohner des Hauses haben abwechselnd in der vom Hausherrn vorgegebenen Ordnung und Weise das Stiegenhaus, Zimmer, Fenster und andere Gemeinschaftsräume, Plätzchen oder Innenhöfe sauber zu halten, sofern die Arbeit nicht als Nebenkosten berechnet wird.

"Das Grundrecht des Hausherrn, ein Reinigungsunternehmen zu beauftragen, ist umstritten. Kann man von uns fordern, dass wir unseren Boden weiter selbst säubern, ohne dass man uns dazu auffordert? In den Hausregeln (siehe oben) wird davon ausgegangen, dass die Bewohner das Haus "in der vom Hausherrn festgelegten Ordnung und Weise" säubern.

Die Vermieterin hat auch keine Angaben gemacht, d.h. es gibt keinen Putzplan und keine Arbeitsplan. Ist es möglich, dass der Eigentümer für einen Verstoß gegen die Hausregeln verantwortlich gemacht werden kann und ihn auffordert, die notwendigen Bedingungen zu erfüllen, damit die Endreinigung durch den Pächter vor der Beauftragung eines Unternehmens abläuft?

Ziel wäre es, die Bewohner dazu zu bringen, gemeinsam zu agieren oder innerhalb eines gewissen Zeitraums eine interne Einigung zu erzielen. Was ist zu beurteilen, wenn der Hausherr seit Jahren eine tolerante Einstellung einnimmt? Ist vor diesem Hintergund die unmittelbare Übertragung eines Unternehmens abzulehnen und bei Nichteinhaltung der Fristen eine fristgerechte Kündigung zu verlangen?

Vor der Kontaktaufnahme mit dem Hauswirt ist uns die Abklärung dieser Frage besonders am Herzen liegend. Ist in der Wohnungsordnung wie bei Ihnen im Rahmen des Mietvertrags festgelegt, dass die Bewohner anteilig für die Treppenreinigung zuständig sind, kann der Hausherr den Mietvertrag nicht unilateral abändern. Die Mieterin muss die Einwilligung aller Bewohner einholen.

Bei Nichteinhaltung der Verpflichtungen des einzelnen Mieters wird gegen den Vertrag verstoßen; dies darf nicht zu Lasten des anderen Mieters gehen. Allen Mietern muss immer zugestimmt werden, mögliche Mehrheitsbeschlüsse der Mietinteressenten sind nicht ausreichend (AG Frankfurt/Oder WM 97, 432). Bei Nichteinhaltung der Reinigungsverpflichtung muss der Hausherr eher eine schriftliche Mahnung aussprechen.

Kommt dieser der Reinigungspflicht immer noch nicht nach, kann der Hausherr die Mietinteressenten vor dem Landgericht auf Einhaltung ihrer Vertragspflichten klagen. Verweigern die Pächter nach dem Gerichtsurteil noch die Säuberung des Flures etc. kann der Hausherr die Zwangsvollstreckung im Ersatzverfahren durchführen (AG Wiesbaden - 91 C 2213/99-19).

Das bedeutet, dass der Hausherr ein Reinigungsunternehmen mit der Durchführung der Reinigungsarbeiten beauftragte. Die Vergabe eines Reinigungsunternehmens ist also nur mit Einverständnis aller Bewohner möglich. Sollte der Hausherr trotzdem das Reinigungsunternehmen in Auftrag geben, werden ihm die anfallenden Gebühren in Rechnung gestellt. Nichtsdestotrotz besteht nach wie vor Unklarheit über den Übergang vom Anhang zum in meiner Anfrage genannten Vertrag, in dem die Bewohner das Recht des Hausherrn, ein Reinigungsunternehmen zu beauftragen, bedingungslos " annehmen.

Lieber Frager, die "Kollektivstrafe" für die Anstellung eines Reinigungsunternehmens, wenn nur wenige Bewohner die Hausregeln hinsichtlich der Reinigungsverpflichtung nicht eingehalten haben, ist trotz der Reservierung inakzeptabel. Obwohl sich der Leasinggeber das Recht vorbehalten hat, ein Reinigungsunternehmen zu beauftragen, ist sein Wahlrecht insoweit durch die nach 242 BGB anwendbaren Prinzipien, namentlich durch das Widerspruchsverbot, eingeschränkt.

Weil der Hausherr diese Situation offenbar seit Jahren toleriert, und zwar, dass einige Bewohner sauber machen und die anderen nicht. Damit hat der Hausherr ein berechtigtes Zutrauen in die seit Jahren ihren Reinigungspflichten nachgekommenen Bewohner geschaffen, dass sie ihr Recht, ein Reinigungsunternehmen zu beauftragen, nicht mehr erfüllen werden. Auch die vertragskonformen Bewohner haben sich darauf vorbereitet, so dass von Ihnen nicht mehr die rechtliche Ausübung, d. h. die Vergabe eines Reinigungsunternehmens mit den damit zusammenhängenden Aufwendungen, erwartet werden kann.

Weil der Hausherr wegen der längeren Toleranzperiode sein Recht, ein Reinigungsunternehmen zu beauftragen, erloschen ist. Es gäbe nur die Möglichkeit, und das sollten Sie mit dem Eigentümer besprechen, dass in der Regel die vertragsgemäß handelnden Pächter sich selbst säubern und die anderen Pächter das Reinigungsunternehmen aufbringen.