Fristgerechte Kündigung Vermieter

Alternativ zu gegebener Zeit

Im Falle einer Kündigung durch den Vermieter (Rechtsanwalt) ist eine fristlose Kündigung und alternativ eine "fristgerechte" Kündigung absolut üblich. Die BGB sichert den Leasingnehmer vor fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs, soweit § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dies regelt: Eine Kündigung wird auch dann ungültig, wenn der Vermieter hinsichtlich des geschuldeten Mietzinses und der nach 546a Abs. 1 geschuldeten Vergütung zufrieden ist oder wenn sich eine Körperschaft des öffentlichen Rechts dazu innerhalb von zwei Monate nach Erlöschen des Rechts auf Räumung hinsichtlich des geschuldeten Mietzinses und der nach 546a Abs. 1 geschuldeten Vergütung bereit erklärt.

Entsprechendes gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht mehr als zwei Jahren eine nach Absatz 1 unwirksame Kündigung vorlag. Früher war es jedoch durchaus möglich, dass der Bewohner trotz (vollständiger) Bezahlung der Rückstände zur Zwangsräumung gezwungen wurde - und zwar wegen der alternativ rechtzeitigen Kündigung.

Für eine rechtzeitige Kündigung im Verzugsfall reichen stets die Kündigungsgründe aus. Mit Urteil vom 30. März 2017 entschied das LG Berlin, dass eine fristgerechte Kündigung "ungültig" sei. Daran haben die Rechtswirkungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nichts geändert. Durch diese Regelung kommt es zu einer weiteren Änderung der durch die Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist geänderten Gesetzeslage nach Erhalt einer bedingten Nachzahlung.

Der Verfall der Kündigungsansprüche führt jedoch nicht zur Aufhebung der bisherigen rechtlichen Entwicklung, sondern zu deren Aktualisierung. Sollten daher die Auswirkungen der Kündigung durch die Nachfrist wegfallen, wird die Kündigung in der Vergangenheit nicht fristlos rückgängig gemacht. Auch nach Zahlung der Nachfrist gilt, dass zum entscheidenden Termin des rechtzeitigen Eingangs der Kündigung kein (mehr) Mietvertrag vorlag, der erst nach Fristablauf hätte beendet werden können.

Eine fristgerechte Kündigung kann daher keine Rechtswirkung haben. Die fristgerechte Bezahlung der Rückstände würde die Kündigung nicht "unwirksam" machen, sondern nur deren Auswirkungen. Folgerichtig ist die Konsequenz aus der Sicht des Landgerichtes zur Fortführung des Mietvertrages: Die Kündigung innerhalb der Kündigungsfrist hatte bei Erhalt keine Rechtswirkung, da das zu kündigende Mietverhältnis mit ihm " nur innerhalb der Frist " bereits "fristlos" gekündigt worden war.

Alternativ werden die Vermieter jedoch weiter rechtzeitig benachrichtigen. Andernfalls ist es nach wie vor sinnvoll, den Vertrag rechtzeitig zu kündigen: Handelt es sich nicht um einen Zahlungsverzug oder sind diese möglicherweise nicht hoch genug, kann eine fristlose Kündigung oft wenigstens rechtzeitig erfolgen. Eine Kündigungsoption sollte der Vermieter nicht festlegen.

Die Gefahr, dass der Pächter eine Erklärungsklage gegen die Kündigung fristlos einreicht, weil er der Ansicht ist, dass nur die Kündigung nach dem Gesetz wirksam wird, ist recht theoretisch.