Fristlose Kündigung Gewerbemietvertrag wegen Zahlungsverzug Muster

.) und eventuell um eine entsprechende Musterformulierung, da ich hier Druck auf die Mieter ausüben kann.

Das Portfolio des Vermieters - inkl. Online-Arbeitshilfen: Musteranschreiben, Formblätter.... - Martin Nöllke

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Merkblatt / Muster-Vertragstext: Gewerbeflächenmietvertrag - Industrie- und Handelskammer Nordschwarzwald

Es handelt sich um gewerblich genutzte Räumlichkeiten, d.h. um Räumlichkeiten, die für geschäftliche, vor allem aber für kommerzielle oder freiberufliche Zwecke entsprechend dem Vertragszweck gemietet werden. Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung zur Gründung eines Gewerbebetriebs kommt das Gewerbeflächenmietrecht zur Anwendung. Das Wohnungsmietrecht ist dagegen anwendbar, wenn in einer Wohneinheit nur eine Studie gewerblich genutzt wird.

Vor allem der Zweck des Mieters bzw. die eigentliche Raumnutzung bestimmt, ob Gewerbe- oder Wohnmietrecht anwendbar ist. Im Falle von gemischten Mietverhältnissen kommt das gewerbliche Mietrecht immer dann zur Geltung, wenn mehr als die Hälfe der gesamten Grundstücksfläche für gewerbliche Zwecke verwendet wird oder wenn der Hauptzweck des Vertrages auf einer gewerbsmäßigen Verwendung liegt.

Erfolgt der Vertragsschluss in Ausübung einer gewerbsmäßigen oder selbständigen Erwerbstätigkeit (Unternehmer), erfolgt nur eine gesetzliche Inhaltsprüfung, nach der unwirksame Regelungen getroffen werden, die den Leasingnehmer entgegen dem Gebot von Treu und Glauben unzumutbar benachteiligt. Bei Nichteinhaltung der Vereinbarung ist der Auftrag unter keinen Umständen nichtig, sondern wird als unbefristet betrachtet und kann erst nach Ablauf eines Jahres ab Nutzungsübergang gekündigt werden.

Zimmer gelten nur dann als vermietet, wenn sie in einem beiliegenden Grundriss exakt bezeichnet oder aufgelistet sind. Streitigkeiten über Räumlichkeiten mit nachgeordneter Bedeutung, wie z. B. Lagerhallen oder Lagerhallen, können verhindert werden, wenn sie explizit in den Auftrag miteinbezogen werden. Der Leasingnehmer ist prinzipiell nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Leasinggebers die Mietsache anstelle der vertragsgemäßen Wohnzwecke gewerblich zu nutzen.

Eine eingeschränkte kommerzielle Verwendung ist jedoch nicht auszuschließen, z.B. Vorbereitung von Schreib- oder Übersetzungstätigkeiten, Erstellung von Expertisen, Schreiben, Entwicklung von Software-Programmen auf einem Heimrechner, etc. Dabei sind nicht nur Maßnahmen zum Schutz der Umwelt vor Geräuschen, Erschütterungen und Luftverschmutzungen zu berücksichtigen, sondern auch der freie Zutritt und die statische Auslegung der angemieteten Räumlichkeiten müssen für geschäftliche Anwendungen ausgelegt sein.

Dafür ist in der Regel die Vermieterin verantwortlich, da sie aus den Mietvertragsverhandlungen die vorgesehene wirtschaftliche Verwendung des Vermieters erfährt. Der Anspruch auf Aussenwerbung sollte in den Auftrag aufgenommen und von den Behörden abgeklärt werden. Bei vertragswidriger Benutzung des Parkplatzes durch unbefugte Dritte oder durch den Leasinggeber liegt eine Wertminderung des Mietobjektes mit dem Recht auf Mietminderung vor.

Zu Beweiszwecken sollte ein Abnahmeprotokoll erstellt werden, besonders wenn die Räumlichkeiten in nicht vertragsgemässem Zustand überlassen werden. Die Vertragslaufzeit kann von den Vertragsparteien frei vereinbart werden. Der Mietvertrag hat unmittelbare Rechtswirkung auf die Kündigungsmöglichkeit und auf die mögliche Erhöhung der Mieten während der Vertragslaufzeit.

Temporäre Mietverträge laufen mit Ende der Laufzeit aus, wobei eine Verlängerung vorgesehen ist. Unbegrenzte Mietverträge werden mit der Kündigung beendet. Im Falle von zeitlich unbeschränkten Mietverträgen ist eine Kündigung des Mietverhältnisses längstens am dritten Arbeitstag eines Kalenderquartals zum Ende des folgenden Kalenderquartals, d.h. erst nach etwa sechs Monate, möglich (§ 580 a Abs. 2 BGB).

Vor allem können Sie abweichend von den Rechtsvorschriften verlängerte oder verkürzte Fristen einräumen. In Ausnahmefällen kann ein unbefristetes Mietverhältnis aus wichtigen Gründen ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist aufkündigt werden. Das ist ein wesentlicher Punkt, der in den Verträgen enthalten sein sollte. Gesetzlich geregelt sind gewisse Kündigungsgründe, z.B. vertragswidrige Nutzung, Zahlungsverzug, sonstiger erheblicher Vertragsbruch, aber auch für den Pächter die Nichterteilung der Nutzung oder die Gefährdung der Gesundheit (§§ 543, 569 BGB).

Eine Kündigung einer wirtschaftlichen Aktivität oder ökonomische Probleme sind jedoch prinzipiell kein wichtiger Kündigungsgrund. Zieht der Pächter vor Ablauf des Mietvertrages aus den Mieträumen aus, so ist er zur Zahlung der Miete nach wie vor gezwungen. Wurde ein befristeter Mietvertrag, beispielsweise mit einer Dauer von zehn Jahren, abgeschlossen, ist eine fristlose Kündigung nur während der Vertragslaufzeit aus wesentlichen Gründen möglich, sofern der Mietvertrag nichts anderes vorsieht.

Gibt es keinen triftigen Kündigungsgrund, gibt es andere Kündigungsmöglichkeiten. Zu diesem Zweck müssen beide Seiten vereinbaren, dass das Vertragsverhältnis gekündigt wird, was eine Entschädigung für den Mieter bedeuten kann, da er häufig auf der Erfüllung des Vertrages besteht.

Beide Seiten sind nicht dazu gezwungen, einer solchen Aufhebungsvereinbarung beizutreten. Wird kein Kündigungsvertrag abgeschlossen, hat der Pächter weiterhin die Option, einen persönlichen und wirtschaftlichen Folgemieter zu den gleichen Bedingungen zu vermitteln. Lediglich in Ausnahmefällen kann der Hausherr nach Treu und Glauben zur Aufnahme eines neuen Pächters gezwungen werden (der BGH hat dies 1995 bei Erwerbsunfähigkeit des Pächters entschieden).

Andernfalls hat der Vermieter das Recht, den Mietvertrag unter Wahrung der Kündigungsfrist zu kündigen. Lediglich die persönlichen Beziehungen des Untervermieters, die das Vermieten unterbrechen können (z.B. wenn er ein Störgeschäft betreiben will), können als stichhaltiger Anlass angesehen werden. TIPP: Es ist möglich und nützlich, im Mietvertrag anzugeben, ob und in welchem Umfang der Pächter das Recht haben soll, einen neuen Pächter zu untervermieten.

Die Untermietverhältnisse haben für den Generalmieter den Vorteil, dass er noch vertraglich verpflichtet ist und im Zweifelsfall vom Eigentümer in Anspruch genommen werden kann. Bei Verträgen mit Optionsrecht hat der Leasingnehmer das Recht, den Mietvertrag durch unilaterale Deklaration innerhalb einer bestimmten Periode zu erweitern. Bei Nichtausübung des Rechts läuft der Kontrakt mit der Zeit aus.

Mietinteressenten, die keine längeren Vertragslaufzeiten wünschen, können daher eine fixe Vertragslaufzeit von mehr als fünf Jahren mit einem Verlängerungsrecht für den selben oder einen kürzerfristigen Zeitraum einräumen. Dies gibt dem Nutzer die Gelegenheit, nach nur fünf Jahren "vom Mietvertrag zurückzutreten". Sofern nicht anders geregelt, ist der Verpächter an die längerfristige Nutzung des Optionsrechts des Vermieters geknüpft.

Zukunftsorientierte Nutzer beharren auf einem Recht zur Untermiete oder zur Einbeziehung von weiteren Mietern in den Mietvertrag. Auf diese Weise hat der Nutzer die Chance, zukünftige Partner zu binden. Damit vermeidet er die unangenehme Lage, ein fester Vertragspartei des Eigentümers zu sein, wenn er vom Mietvertrag zurücktreten will. Prinzipiell werden alle anfallenden Kosten mit der Miete vergütet, sofern im Mietvertrag nichts anderes festgelegt ist.

Bemessungsgrundlage für die Anschaffungsnebenkosten ist der Flächenpreis (bei Mietverträgen kann die Miete auch nach der Rentabilität, d.h. nach dem erreichbaren Umsatzvolumen, errechnet werden. Besondere Aufmerksamkeit muss den anfallenden Kosten geschenkt werden. Anders als im Wohnungsmietrecht können im Gewerbemietrecht alle anfallenden Kosten einschließlich Verwaltungsaufwand und Erbbauzins auf den Pächter verteilt werden.

Nur wenn alle Nebenkosten und ein Verteilungsschlüssel für die Aufteilung auf die Einzelmieter des jeweiligen Gebäudes aufgelistet sind, kann eine Absicherung erlangt werden. Mehrkosten ( "Betriebskosten") sind alle Aufwendungen, die durch den fortlaufenden Objektbetrieb entstehen und regelmäßig auftauchen. Weil 2 der Betriebskostenverordnung - im Gegensatz zum Wohnungsmietrecht - nicht alle eventuellen betrieblichen Aufwendungen für Geschäftsräume aufführt, ist es ratsam, im Mietvertrag ausdrücklich andere Aufwendungen aufzuführen, damit klar wird, welche betrieblichen Aufwendungen vom Vermieter zu übernehmen sind.

Erst wenn der Vermieter eine ordentliche Rechnung ausgestellt hat, werden die Mehrkosten erstattet. Dazu gehört zumindest eine Liste aller angefallenen Aufwendungen mit Angaben zur Kostenursache, die Meldung der Verbrauchsmengen, falls verbrauchsbezogen in Rechnung gestellt, Angaben und Erläuterungen zum Verteilungsschlüssel, aus dem der Mieteranteil berechnet wird, sowie der Abschlag von der Mietvorauszahlung.

Eine Mietsteigerung ist im Gewerbemietrecht nur bei entsprechendem Vertrag möglich. Die Vermieterin ist daran gelegen, die Miete längerfristig an den monetären Wert anzupassen. Aus diesem Grund besteht das Risiko, dass der Pächter mit hohen Zuzahlungen konfrontiert wird. Beispiel: Steigt der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Konsumentenpreisindex für Deutschland auf 2000 = 100 gegenüber dem Niveau des Monats, in dem der Mietvertrag beginnt, kann der Hausherr eine Mietzinserhöhung zum 01.01. eines jeden Kalenderjahres einfordern.

Wird zwischen den Vertragsparteien innerhalb von zwei Wochen nach dem ursprünglichen Antrag des Leasinggebers auf Erhöhung keine Vereinbarung getroffen, wird der neue Mietpreis von einem öffentlichen und beeidigten Gutachter gemäß dem oben genannten Standard festgelegt. Der Schiedsspruch des Gutachters als Schiedsrichter ist für beide Seiten bindend; das Recht, die getroffene Wahl wegen offenkundiger Ungenauigkeit anzufechten, wird nicht berührt.

Der Sachverständige trägt jeweils die halbe Kostenübernahme. Der Vertrag kann von der Anzahlung abhängt. Die Verzinsung erfolgt mit dem für Sparguthaben gängigen Satz mit einer Frist von drei Monaten. Ebenso die Beschaffenheit der Zimmer, in denen die Bewohner sie während der Vertragslaufzeit behalten und nach Beendigung des Vertrags zurückgeben müssen, erfordert die Zustimmung.

Die Reparatur oder Wartung kann auch vertragsgemäß auf den Pächter umgelegt werden. Mangels vertraglicher Vereinbarung übernimmt der Leasinggeber die Mehrkosten. Nach gewerblichem Mietrecht kann der Eigentümer alle Reparatur- und Renovierungskosten auf den Pächter abwälzen. Die Kostenübernahme durch den Leasingnehmer wird in Bezug auf den Gegenstand und die Summe begrenzt.

Die Rückgabepflicht des Mieters besteht nach Kündigung des Mietobjektes. Es ist im Einzelnen zu klären, ob der Bewohner noch weitere Pflichten hinsichtlich des Zustands der gemieteten Räume haben soll. Das betrifft vor allem den Ausbau von Einrichtungsgegenständen oder deren Rest und die dafür vom Leasinggeber zu leistende Gegenleistung.

Je nachdem, ob der Bewohner die renovierten oder unrenovierten Zimmer beim Bezug übernimmt, kann die Abnutzungspflicht am Ende des Mietzeitraums unterschiedliche Auswirkungen haben. Der Leasinggeber ist neben der Rückgabepflicht auch verpflichtet, bei der Anmietung von Geschäftsräumlichkeiten im selben Mietobjekt oder auf dem angrenzenden Grundstück nicht mit dem Leasingnehmer zu konkurrieren.

Wer sich von dieser Pflicht entbinden will, muss mit seinem Vertrags-partner eine Vereinbarung treffen. Bei Mängeln, die zu Mietbeginn oder danach die vertragliche Verwendung aufheben oder beeinträchtigen, ist der Leasingnehmer zur Verweigerung der Mietzahlung oder zur Minderung des Mietpreises befugt.

Es spielt keine Rolle, ob der Eigentümer für das Auftreten des Mangels verantwortlich ist oder nicht. Ein nur unerheblicher Minderwert führt nicht zu einer Mietminderung. Ist dem Leasingnehmer der Fehler des Mietgegenstandes bei Vertragsabschluss bekannt oder ist ihm der Fehler durch grobe Fahrlässigkeit nicht bekannt, steht ihm das Minderungsrecht nur zu, wenn der Leasinggeber den Fehler arglistig verschwiegen hat.

Akzeptiert der Leasingnehmer eine fehlerhafte Sache, obwohl er den Fehler erkennt, kann er die Herabsetzung nur beanspruchen, wenn er sich seine Rechte bei der Abnahmebehält. Eine weitere Bedingung für eine Mietzinsminderung ist, dass der Leasingnehmer den Leasinggeber über den Defekt umgehend informiert. Kommt der Leasinggeber mit der Beseitigung des Mangels in Rückstand, kann der Leasingnehmer diesen selbst beheben und Ersatz der Aufwendungen fordern.

Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn der Leasinggeber das Mietobjekt nicht fristgerecht zur VerfÃ?gung gestellt, wieder zurÃ?ckgezogen und MÃ?ngel nicht innerhalb einer angemessenen Zeit behoben hat. Der Leasingnehmer kann also den Mietpreis nicht unilateral reduzieren, auch wenn seiner Meinung nach das Mietobjekt defekt ist. Die Vermieterin kann sich dann mit der Behebung eines Fehlers oder einer Verschlechterung des Mietobjektes Zeit nehmen, da der/die MieterIn zunächst die Mietzinsminderung gerichtlich geltend machen muss.

Neben einem etwaigen Recht auf Mietminderung kann der Leasingnehmer einer mangelfreien Sache auch Anspruch auf Schadenersatz wegen Nichtleistung haben. Neben den direkten Schäden, die durch einen Defekt verursacht werden, sind auch "Kollateralschäden" wie Gewinnausfall, Investitionskosten, Umzugs- und Gerichtskosten sowie ggf. krankheitsbedingte Kosten für die Mitarbeiter enthalten.

Zu den oben aufgeführten Räumlichkeiten bekommt der Bewohner folgende Schlüssel: Beschädigungen an diesen Räumlichkeiten sind sofort dem Verwalter zu melden. Die Mieterin ist dazu angehalten, auf eigene Rechnung eine ausreichende Versicherung für alle Fenster, Schaufenster und Fensterscheiben der gemieteten Räumlichkeiten (oder eine andere Versicherung nach Absprache, bei der eine doppelte Versicherung durch die Mieterin und den Eigentümer zu vermeiden ist) abzuschliessen und dem Eigentümer den Abschluß oder den Fortbestand nachweisen.

Wenn die gemieteten Zimmer nicht fristgerecht vom Vormieter freigegeben werden, haftet der Eigentümer nicht dafür. Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß 543 Abs. 2 BGB ist in diesem Falle nicht auszuschließen.

Bei einer Stornierung weniger als 14 Tage vor Mietbeginn kann der/die VermieterIn eine Rückerstattung von maximal zwei Monaten Miete einfordern. Sie werden wie geprüft angemietet und sind nach Ablauf des Mietvertrages im gleichen bzw. renovierten Zustand wiederherzustellen. In den Mieträumen ist folgender Bestand enthalten: Wenn der Pächter strukturelle Änderungen am Mietobjekt vornimmt (Einbauten, Um- und Anbauten ), so ist er dazu bereit, diese nach Kündigung des Mietvertrages zu entfernen.

b) sich in Zahlungsverzug befindet und der Rückstand........................................................................................................................................................................................................ Die Kündigung ist im Falle einer Verrechnung durch den Leasingnehmer gemäß 556 b Abs. 2 BGB ungültig. b) Die Kündigung verstößt gegen seine Vertragspflichten und kommt ihnen nicht innerhalb einer zumutbaren Frist nach Erhalt einer Zahlungserinnerung nach. a) verstößt gegen seine Vertragspflichten derart, dass dem Leasingnehmer eine Fortführung des Vertrages nicht zumutbar ist. b) schränkt die Rechte des Leasingnehmers bei Vertragsverletzung ein.

Der Grundmietpreis beläuft sich monatlich auf EUR........................................................................................................................................................................................................ Die folgenden Nebenkosten[4] hat der Pächter innerhalb eines Monates nach Rechnungsstellung zu zahlen: Führen die vom Pächter auf eigene Rechnung durchgeführten strukturellen Änderungen zu einer Wertsteigerung der angemieteten Räumlichkeiten, so ist dies bei der Neubestimmung der Miete nicht zu berücksichtigen.

Die Mieterin bezahlt eine Anzahlung von drei Mieten. Das Depot muss vom Eigentümer auf einem separaten Depot geführt werden. Strukturelle Änderungen an den gemieteten Räumen dürfen vom Nutzer nur mit schriftlicher Genehmigung des Eigentümers vorgenommen werden. Die Vermieterin kann Reparaturen und Umbauten ohne Genehmigung des Leasingnehmers durchführen, um das Gebäude zu erhalten, drohende Gefährdungen abzuwenden oder Beschädigungen zu beheben.

Erfolgt diese Arbeit aus anderen GrÃ?nden, ist die Genehmigung des Leasingnehmers nicht erforderlich, wenn sie den Leasingnehmer nur unerheblich beeintrÃ?chtigt; SchadensersatzansprÃ?che und MietminderungsansprÃ?che erwachsen nicht. Die Vermieterin hat den/die MieterIn über geplante bauliche Maßnahmen am Objekt, die den/die MieterIn behindern können, frühzeitig zu informieren, damit der/die MieterIn für die Fortführung seines/ihres Betriebs Vorsorge trifft.

Unterlässt er diese Mitteilung, hat der Leasingnehmer das Recht auf Schadenersatz/Mietminderung. Die Vermieterin kann die Räumlichkeiten während der Öffnungszeiten, auch in Ermangelung des Vermieters, nach erfolgter Voranmeldung aufsuchen. In den Mieträumen übernimmt der Leasingnehmer die Pflege (Wartung) und Reparatur (Instandsetzung) des Mietobjektes bis zu einem Wert von EUR........... pro Einzellfall.

Sind mehrere Wartungs- und Instandsetzungsarbeiten erforderlich, trägt der Leasingnehmer die jährlichen Gesamtkosten nur bis zu einem Höchstbetrag von EUR.......Handelt es sich um die Wartung und Reparatur des Bauwerks (Dach und Fach), der zugehörigen Technik und Ausstattung sowie der Freianlagen, liegt diese Verpflichtung beim Leasinggeber.

Beauty-Reparaturen, wie das Bemalen der Wand und Decke, werden vom Vermieter durchgeführt. Eine anderweitige Nutzung der Räumlichkeiten durch den Leasingnehmer ist nur mit der schriftlichen Einwilligung des Leasinggebers zulässig. Dem Leasingnehmer steht das Recht zu, einen nachfolgenden Leasingnehmer, der den Leasingvertrag zu den selben Konditionen innerhalb der verbleibenden Vertragslaufzeit abschließt, zu benennen, sofern keine Einwände gegen die Kreditwürdigkeit des nachfolgenden Leasingnehmers, seiner Person und der Industrie (auch im Sinne des Schutzes vor Wettbewerb) vorgebracht werden.

Die Vermieterin ist dazu angehalten, mit diesem Vertragspartner einen Mietvertrag für die restliche Laufzeit zu gleichen Konditionen abzuschliessen. An der Außenfassade des Hauses darf der Leasingnehmer Unternehmensschilder, Neonschilder, Vitrinen und Verkaufsautomaten anbringen, sofern dadurch der Gesamterscheinungsbild der Fassade nicht gestört wird. Bewegt der Pächter seinen Standort nach Ablauf des Pachtverhältnisses, ist er befugt, für sechs Monate ein Schild an der Haustür zu anbringen.

In den gemieteten Räumen sichert der Leasingnehmer neben dem üblichen Eigentumsvorbehalt zu, dass die von ihm eingebrachten Gegenstände in seinem unentgeltlichen Besitz sind. Die Vermieterin wird während der Mietdauer keine Geschäftsräume an einen Wettbewerber des Vermieters auf dem Mietobjekt oder auf den ihm zugehörigen Nachbarobjekten (Straße, Hausnummer) anmieten. Es gibt keine mündlichen Nebenabreden zum vorliegenden Auftrag.

2] Diese Option ist ein befristeter Mietvertrag, der mit Ablauf der Laufzeit ausläuft. 4] Besondere Aufmerksamkeit ist den Neben- und Zusatzkosten sowie den operativen Kosten zu schenken. Anders als im Wohnungsmietrecht können im gewerblichen Mietrecht alle anfallenden Kosten auf den Pächter verteilt werden. 6] Eine Mietzinsanpassung durch eine Kapitalerhaltungsklausel ist nur möglich, wenn sich die Regelung auf einen Konsumentenpreisindex beruft und der/die VermieterIn auf das ordentliche Kündigungsrecht für einen Zeitraum von mind. 10 Jahren verzichten kann oder der/die MieterIn das Recht hat, die Vertragslaufzeit auf mind. 10 Jahre zu verlänger.

7] Es ist zu berücksichtigen, dass ein Untervermietungsverhältnis für den Generalmieter den Nachteil hat, dass er noch an den Mietvertrag geknüpft ist und im Zweifelsfall vom Eigentümer in Anspruch genommen werden kann. 8] Besonders bei befristeten Mietverhältnissen mit langer Vertragslaufzeit ist es hilfreich, im Mietvertrag anzugeben, ob und in welchem Umfang der Pächter das Recht haben soll, einen Folgemieter vorzuschlagen.

Erst wenn der Hausherr es loswerden will, ist eine Vereinbarung zwischen den Beteiligten vonnöten. Anmerkung zur Verwendung des Mustervertrags: Dieses Formular wurde mit größtmöglicher Vorsicht zusammengestellt, hat aber keinen Anspruch hierauf. Das Vertragsmuster ist nur ein Entwurf für eine eventuelle Verordnung. Wenn Sie einen massgeschneiderten Mietvertrag brauchen, sollten Sie sich an einen Anwalt Ihres Vertrauens wenden.

Darüber hinaus haben insbesondere Händler die Chance auf ein nicht-öffentliches Gerichtsverfahren - das sogen. a) Muster-Mediationsklausel: Bei Streitigkeiten aus diesem Auftrag sind die Vertragspartner verpflichtet, die Vermittlung nach der Mediationsvorschrift der Industrie- und Handelskammer Darmstadt vor einer Klage vor einem ordentlichem Gerichts- oder Schiedsgerichtsverfahren vorzunehmen.

Die Schlichtungsklausel: Alle Rechtsstreitigkeiten im Rahmen dieses Vertrages oder seiner Wirksamkeit werden nach der Schiedsordnung der Industrie- und Handelskammer Darmstadt unter Ausschluß des ordnungsgemäßen Verfahrens beigelegt.