Zahlungsverzug Miete Fristlose Kündigung

Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 13.7.2016, AZ: VIII ZR 296/15

Die Rechtssache: Im Nov. 2013 hat die Wirtin, eine der katholischen Kirchengemeinden, die Mietrückstände für die Monate Feb. und Apr. 2013 ohne Kündigung gekündigt. Bislang hatte sie den Mieter im Juli 2013 vergeblich daran erinnert. Nach dem Auszug des Mieters reichte die Hausherrin eine Ausweisung ein. Dies war zunächst gelungen, wurde aber vom Oberlandesgericht zurückgewiesen, weil die Kündigung nach Ansicht des Landgerichtes gemäß 314 Abs. 3 BGB ungültig war.

Er wurde erst mehr als sieben Monaten nach Eintritt des Kündigungsgrunds und damit nicht mehr in "angemessener Zeit" im Sinn dieser Bestimmung ausgegeben. Der Mieter war schützenswert, weil er angesichts des Ablaufs der Zeit davon ausgegangen werden konnte, dass die Wirtin von ihrem Widerrufsrecht keinen Gebrauch mehr machen würde. Das gilt um so mehr, als es für den Mieter als ehemaliger Sexton der Wirtin offensichtlich war, dass nach so langem Aufenthalt keine Kündigung mehr aus gesellschaftlichen und moralischen Gründen ausgesprochen werden würde.

Die Problematik: § 314 Abs. 3 BGB ist eine Bestimmung des allgemeinen Schuldrechts und keine besondere mietrechtliche Bestimmung. Eine Kündigung kann jedoch nur innerhalb einer "angemessenen" Zeit nach Kenntnis des Kündigungsgrundes stattfinden. Pachtverträge sind ebenfalls weiterhin Verpflichtungen, so dass das LG der Ansicht war, dass diese Bestimmung auf solche Verfahren angewendet werden sollte.

Eine solche Fristverlängerung ist dagegen im Gesetz in den §§ 543, 569 BGB nicht vorgesehen. Unter den Anwälten war daher strittig, ob der Hauswirt sein Kündigungsrecht innerhalb einer vertretbaren Zeit wahrnehmen musste oder nicht. Die Entscheidung: Der BGH hat festgestellt, dass 314 Abs. 3 BGB im Wohnungsmietrecht neben den besonders reglementierten Regelungen zur Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist keine Geltung hat.

Damit spricht der Text der §§ 543, 569 BGB bereits gegen eine Kündigungsfrist. Im Zusammenhang mit der Reform des Mietrechts im Jahr 2001 hat der Gesetzgeber ebenfalls bewußt auf eine solche Fristsetzung verzichtet, da das Recht zur Kündigung bereits nach allgemeinen Rechtsvorstellungen "verfallen" konnte ( 242 BGB, Treu und Glauben), so daß keine weitere gesetzliche Fristsetzung erforderlich ist.

Der BGH ist insoweit der Ansicht, dass die fristlose Kündigung in den 543, 569 BGB zwingend vorgeschrieben ist und der Anwendungsbereich des § 314 Abs. 3 BGB nicht gegeben ist. Die Kündigung ist im konkreten Falle ebenfalls nicht erloschen. Der Leasingnehmer hat keine begründeten Hinweise darauf, dass der Leasinggeber sein Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs nicht fristlos ausüben wird.

Vor allem die Tatsache, dass die Hausherrin eine Pfarrei ist und die Pächterin früher für sie als Sexton gearbeitet hat, stellt nicht bereits einen notwendigen "Umstand" dar. Neben den "sauberen" Gründen für das Urteil, nach denen 314 BGB nicht für das Vermietungsrecht gilt, würde die Anwendbarkeit dieser Bestimmung auch der oft nur gut gemeinten Praktik vieler Hauswirte widersprechen, nicht unverzüglich zu beenden, sondern geduldig zu sein und mit dem Pächter nach einer Beilegung der Zahlungsrückstände zu streben.

Die Güte würde geahndet, wenn ein Hauswirt von der ersten Möglichkeit der Kündigung unverzüglich Gebrauch machen müsse. Auch dies wäre nicht im Interesse der Mietenden. Offizieller Leitsatz: "§ 314 Abs. 3 BGB gilt nicht für die fristlose Kündigung eines (Wohn-)Mietverhältnisses gemäß §§ 543, 569 BGB".