Abmahnung Fristlose Kündigung Mietvertrag

Verspätete Zahlung des Mieters: fristlose Kündigung des Mietverhältnisses| Rechtsanwältin Alsdorf| Mietkaufrecht

Mit einem zweitinstanzlichen Beschluss vom 13. Oktober 2017 hat die Bürgerliche Kammer 66 des Landgerichtes den Schutz der Mietinteressenten bei Zahlungsverzug verstärkt. Demnach kann ein Hauswirt seinen Pächter, der mit einer gewissen Miete im Verzug ist, ohne Einhaltung einer Frist auflösen. Kündigt der Mietvertrag jedoch zugleich vorbeugend fristgerecht, so ist diese alternativ erfolgende Kündigung ungültig, da der Mietvertrag unmittelbar nach Erhalt der Kündigung ohne Einhaltung einer Frist gekündigt wird.

Die Unterscheidung ist wichtig, wenn der Pächter den ausstehenden Geldbetrag innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Zeit zahlt. Die fristlose Kündigung wird nach dem Recht der Bundesrepublik Deutschland gegenstandslos. Aus Sicht der Bürgerlichen Kammer 66 ist der Verpächter in diesem Falle nicht berechtigt, sich gleichzeitig auf die fristgerechte Kündigung zu beziehen.

Die Räumungsklage der Eigentümer gegen den Generalmieter hat das LG daher abgetan. Der klagende Grundbesitzer und der Generalmieter des Rechtsstreites hatten im Juni 2004 einen Mietvertrag über eine 28 m große Einzimmerwohnung in Berlin-Wilhelmsruh geschlossen. Der Mietvertrag wurde mit Datum vom 12. August 2016, der dem Pächter drei Tage später zugeht, von den Vermietern ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist und alternativ zum Stichtag 30. September 2016 gekündigt, da der Pächter mit einem Gesamtbetrag von 500,30 Euro für die Monate Mai und September 2016 im Verzug war.

Der ausstehende Restbetrag wurde am 20. Juni 2016 an die Eigentümer ausgezahlt. Die Kündigung wurde dadurch gemäß den mietrechtlichen Bestimmungen ungültig. Anfangs Nov. 2016 haben die Hauswirte eine Klage auf Räumung eingereicht und sich auf die alternativ ausgesprochene Kündigung des Mietvertrages am 11. 07. 2016 berufen, die ihrer Meinung nach den Mietvertrag am 31. 10. 2016 beendete.

Die Bezirksgerichte Pankow/Weißensee haben im Grundsatz zugunsten der Eigentümer entschieden, das Ende des Mietverhältnisses aber erst am Stichtag 31. Dezember 2017 berechnet und den Bewohner und einen anderen Wohnungsnutzer zu diesem Termin zur Zwangsräumung verurteilt. Das Zivilgericht 66 argumentiert, dass zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung durch die Eigentümer das Mietverhältnis sofort gekündigt wurde.

Gleichzeitig würde die alternativ ausgesprochene fristgerechte Kündigung ins Leere laufen. Durch die nachträgliche Zahlung des ausstehenden Betrags waren die Wirkungen der Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist erloschen. Die alternativ ausgesprochene Kündigung innerhalb der Fristen bleibt somit wirkungslos und kann nicht "wiederbelebt" werden. Der Bundesgerichtshof hat sich nach Auffassung der Zivilen Kammer 66 auch in seinem Beschluss vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, Erwägungsgrund 21, angeführt nach Jura - nicht mit dem obigen Vorbringen befasst.