Gewerbemietrecht Fristlose Kündigung

Stark>Leasing Out begrenzt oder unbegrenzt?

Die Kündigung eines Mietvertrages für Geschäftsräume ist oft mit erheblichen Zinsen verbunden. Die Mietinteressenten sind von den Mieterträgen abhängig und an einem störungsfreien Verlauf innerhalb der Wohngemeinschaft beteiligt, während für den Pächter die Fortführung seines Gewerbebetriebes im Vordergrund steht. Nachfolgende Informationen beziehen sich ausschliesslich auf die Vermietung von Geschäftsräumen.

Maßgebend sind immer die Bestimmungen des jeweiligen Mietvertrages. Temporäre oder permanente Vermietung? Die Kündigungsmöglichkeit hängt davon ab, ob der Vertrag zeitlich begrenzt oder unbegrenzt ist. Ein ordentliches Ende des Mietzeitraums ist nur bei unbeschränkter Mietdauer möglich. Allerdings werden Mietverträge für Geschäftsräume nahezu immer für einen bestimmten Zeitraum, d.h. für einen begrenzten Zeitraum, geschlossen.

Die Kündigung kann in diesem Falle nur ausserordentlich oder unangekündigt, aber nicht ordnungsgemäß erfolgen. Erfolgt der Abschluss eines Mietvertrages nicht schriftlich über einen Zeitraum von mehr als einem Jahr, so ist er auf unbegrenzte Zeit gültig. In diesem Falle können beide Vertragspartner den Pachtvertrag nach einem Jahr ab dem Zeitpunkt der Übergabe der gemieteten Räumlichkeiten beenden, auch wenn der Pachtvertrag für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen wurde und daher nicht ordnungsgemäß gekündigt werden konnte.

Der Vermietvertrag erhält die schriftliche Form auch ohne physische Verknüpfung der Einzelblätter, wenn die Dokumenteinheit unzweifelhaft aus einem fortlaufenden Seitenumbruch der Einzelblätter, einer fortlaufenden Numerierung der Einzelbestimmungen, einer einheitlichen grafischen Darstellung, dem inhaltlichen Kontext des Texts oder vergleichbarer Merkmale resultiert. Das Schriftformerfordernis ist jedoch nur gewährleistet, wenn alle wichtigen vertraglichen Bedingungen, vor allem der Mietsache, der Miete, der Mietdauer und deren Vertragspartner aus der Besitzurkunde resultieren.

Bei einer ordentlichen Kündigung muss eine gewisse Frist eingehalten werden. Maßgebend sind die im Vertrag vereinbarten Zeiträume. Sofern nicht anders geregelt, kann der gewerbliche Pachtvertrag zum Ende des folgenden Vierteljahres zum dritten Arbeitstag eines jeden Vierteljahres gekündigt werden. Für gewerbliche Mietverträge ist ein Sonderkündigungsgrund nicht notwendig und muss bei der Kündigung nicht mitangegeben werden.

Eine Kündigung sollte in schriftlicher Form ausgesprochen werden. In vielen Fällen bedürfen die Mietverhältnisse einer schriftlichen Kündigung. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann der Mieter den Mietvertrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist auflösen. Die fristlose Kündigung aus wichtigen Gründen ist auch bei begrenzten Mieten möglich. Eine wichtige Voraussetzung dafür ist, dass der Mieter den Mietvertrag erst dann fortsetzen kann, wenn er regelmäßig gekündigt wird.

Der häufigste Anlass für eine außerplanmäßige Kündigung durch den Leasinggeber ist der Zahlungsrückstand des Leasingnehmers, vor allem bei zwei aufeinanderfolgenden Leasingraten oder einem wesentlichen Teil davon. Als weitere Ursachen für eine ausserordentliche Kündigung gelten z.B. eine dauerhafte unvorhergesehene Miete des Mietmieters, wenn der Mietinteressent durch Unterlassung der ihm zukommenden Pflege (z.B. durch unbefugte Baumassnahmen) die gemieteten Räume in erheblichem Masse in Mitleidenschaft zieht, wenn der Mietinteressent bei einer dauerhaften Beeinträchtigung durch den Mietinteressenten (z.B. durch den Mieter) das Mietobjekt unberechtigt an Dritte weitergibt.

wenn die Mieterin eine Unterhaltspflicht aus dem Mietvertrag übernommen hat und die Mieterin dieser Verpflichtung nicht nachgekommen ist, wenn die Mieterin eine Betriebsverpflichtung aus dem Mietvertrag übernommen hat und die Mieterin ihre Tätigkeit nicht ausübt. Die Vermieterin muss den Pächter vor der Kündigung prinzipiell daran erinnern. Eine Kündigung muss dann innerhalb einer vertretbaren Zeit erfolgen.

Die schriftliche Form der Kündigung wird häufig im Vertrag festgelegt. Die Kündigung kann je nach Einzelfall außergewöhnlich und ordentlich zugleich sein. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann der Vermieter den Vertrag auch ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist auflösen. Eine wichtige Voraussetzung dafür ist, dass der Pächter das Haus bis zur ordentlichen Kündigung nicht weitervermieten kann.

Grund für eine ausserordentliche Kündigung sind zum Beispiel: wenn die angemieteten Räumlichkeiten so gestaltet sind, dass ihre Nutzung mit einem beträchtlichen Gesundheitsrisiko behaftet ist, wenn die angemieteten Räumlichkeiten Sach- oder Rechtsmängel wie Feuchte oder Versagen der Heizungsanlage zeigen, aber nur, wenn die Beeinträchtigung der Nutzung beträchtlich ist, wenn der Mieter gegen eine vertragsgemässe Wettbewerbsschutzklausel verstösst.

Vor der Kündigung muss der Leasingnehmer immer eine Verwarnung an den Leasinggeber aussprechen. Eine Kündigung muss dann innerhalb einer vertretbaren Zeit erfolgen. Die schriftliche Form der Kündigung wird häufig im Vertrag festgelegt. Die Kündigung des Mietverhältnisses gemäß 540 BGB ist für den Fall, dass der/die VermieterIn die Weitervermietung der gemieteten Räume ungerechtfertigterweise ablehnt, ausserordentlich mit der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfrist möglich.

Die Kündigung des Mietvertrages kann auch aus folgendem Grund in Erwägung gezogen werden: Bei einem gütlichen Kündigungsvertrag einigen sich die Vertragspartner oft auf eine sogen. Verlässt der Pächter die gemieteten Räume nicht auf freiwilliger Basis nach Ablauf des Pachtverhältnisses, kann der Pächter eine Räumungs- und Herausgabeklage einreichen. Mit dem Räumungsklageverfahren kann der/die VermieterIn auch weitere Forderungen wie Mietzahlungen oder Schadenersatz einfordern.

Bei unberechtigter Kündigung durch den Eigentümer muss der Pächter die gemieteten Räumlichkeiten nicht verlassen und kann den Abschluss des Räumungsstreits erwarten. Sollte der Pächter jedoch den Räumungsvorgang verlieren, muss er die kompletten Rechts- und Prozesskosten aufbringen. Ausschließlicher Gerichtsstand für eine Klage auf Räumung ist je nach Höhe des Streitwertes das Amtsgericht oder das Bezirksgericht, in dessen Zuständigkeitsbereich sich die gemieteten Räumlichkeiten erstrecken.

Zuerst wird das Schiedsgericht dem Leasingnehmer die Entscheidung übergeben. Der Leasingnehmer hat danach eine Nachfrist von zwei Wochen, in der er dem zuständigen Richter seine Bereitschaft zur Verteidigung mitteilen muss. Die Mieterin kann dann innerhalb einer weiteren vom Richter festgesetzten Zeit auf die Beschwerde in der Sache zugehen. Der Räumungsbefehl zugunsten des Eigentümers ist im Falle eines Sieges der Räumungsbefehl zugunsten des Eigentümers und erlaubt die Zwangsräumung durch den Vogt.

Eine richterliche Gewährung einer Zwangsräumung zugunsten des Pächters ist bei Geschäftsräumen in der Regel nicht vorgesehen. 2. Bei Eingang eines Räumungsbefehls kann der Hauswirt den Landvogt anweisen, das Grundstück zu räumen. Es findet entweder eine Zwangsräumung statt, bei der der Vogt neben einem Schlüsseldienst eine Umzugsfirma dabei hat. Alternativ erlässt der Hauswirt nur einen sogenannten eingeschränkten Vollstreckungstitel (sog. Berlinräumung ), bei dem der Verwalter nur die Schleusen ersetzen läßt und sich der Hauswirt selbst um die Entnahme und Aufbewahrung des Bestandes kümmern muß.

Für den Hauswirt hat die Berlinräumung den Vorzug, dass er den Landvogt nicht im Voraus für die Umzugskosten bezahlen muss. Falls der Pächter eine Räumungsperiode braucht, kann er beim Zwangsvollstreckungsgericht den Zwangsvollstreckungsschutz verlangen, wenn die Zwangsräumung für ihn eine bestimmte Art von persönlicher Not ist. Der Leasingnehmer muss diesen Auftrag mindestens zwei Wochen vor dem festgelegten Räumungsdatum beim zuständigen Richter einreichen.