Kündigung wegen Fehlender Mietzahlung

Rechtzeitige Kündigung wegen verspäteter Zahlung - Reichen Rückstände bei voller monatlicher Miete aus? Rechtsanwaltskanzlei Prämie| Recht

Die §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB finden auf die Kündigung des Mietvertrages durch den Leasinggeber bei Zahlungsrückstand Anwendung. Eine Verspätung mit einer Monats-Miete reicht nicht aus, um den Vertrag sofort zu beenden. Es stellt sich jedoch die Frage, ob in einem solchen Falle der Leasinggeber gemäß 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristgerecht benachrichtigen kann, wodurch die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden müssen.

Die Verspätung mit einer ganzen Monatsprämie rechtfertige nach Auffassung des Landgerichtes Berlin eine ordnungsgemäße Kündigung. Die Kündigung des Vermieters ist zulässig, wenn der Mieter seine Vertragspflichten nicht unwesentlich verletzte (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Diese Bedingung muss für das Landgericht bestätigt werden, wenn der Pächter mit einer Vollmiete in Rückstand ist.

Der BGH hat noch nicht über die Höhe der Mietrückstände, oberhalb derer die Wesentlichkeitsschwelle überschritten wurde, und darüber entschieden, ob neben dem Versäumnis des Mietinteressenten weitere Anforderungen bestehen, z.B. im Hinblick auf die Mietzeit. In jedem Fall hat das Berliner Landesgericht in seiner Rechtsprechung die Berufung zum Bundesgerichtshof anerkannt.

Damit hat die Arbeitsgruppe Berlin-Mitte nach zwei erfolglosen Abmahnungen den Aufschub mit 52% einer Brutto-Warmmiete zur Kündigung gemäß 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (Arbeitsgruppe Berlin-Mitte, Beschluss vom 29. November 2006, 21 C 356/06, GE 2007 S. 155). Mit der Besonderheit, dass die jeweilige monatliche Miete bereits betitelt ist und der Pächter seiner Zahlungsverpflichtung noch nicht nachkommt, sieht das Landgericht Wiesbaden die ordnungsgemäße Kündigung als gerechtfertigt an.

Es handelt sich hierbei um eine Vertragsverletzung, die weit über einen bloßen Mietzinsverzug hinausgeht (LG Wiesbaden, Urteile vom 14.2. 2003, 3 S 94/02, NZM 2003 S. 713 = NJW-RR 2003 S. 1096). Daraus lässt sich ableiten, dass dieses Gericht noch keine Wesentlichkeit der Verletzung der Pflicht im Falle eines schlichten Zahlungsverzuges mit einer Pacht ohne Rechtsanspruch anerkennt.

Auch das Landgericht Berlin sieht die Verspätung mit einer Miete von einem Monatsgehalt nicht als hinreichend für eine ordnungsgemäße Kündigung an (LG Berlin, Urteile vom 30. Mai 1995, 64 S 79/95, ZMR 1996 S. 144).

Demgegenüber haben die Bedingungen der Kündigung nach 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine allgemeingültige Gültigkeit, die es rechtfertigen, die gewöhnliche Kündigung an die gleichen Bedingungen wie die nach 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu koppeln. 573 BGB Rn. 26 unter genauerer Berücksichtigung der ganz verschiedenen Auffassungen in der Rechtsprechung; wie Weidenkaff, in Palandt, BGB-Kommentar, 573 BGB Rn. 16: mind. 1 Monats-Miete und nicht weniger als 1 Verspätung ½).