Wohnrecht Kündigung aus Wichtigem Grund

Beendigung des Mietvertrages wegen nicht geleisteter Kaution!

Ist es möglich, ein Aufenthaltsrecht zu beenden?

Die Nutzungsberechtigung einer Ferienwohnung kann unterschiedliche Sockel haben. Fristen und Abgabetermine sind zu beachten. Unterliegt der Mietvertrag dem Mietrecht, ist ein wichtiger, rechtlich geregelter Kündigungsgrund vorzusehen. Ein Aufenthaltsrecht weicht davon ab. Das Aufenthaltsrecht - oder besser gesagt das Recht, eine Immobilie zu nutzen - basiert auf einem Mietvertrag und wird oft auf die Dauer des Begünstigten geschlossen.

Die Nutzungsrechte an Wohneigentum können sehr verschieden sein. Zuerst das (!) im Kataster angemeldete (reale) Aufenthaltsrecht und dann das lediglich verbindliche, nicht im Kataster angemeldete Aufenthaltsrecht. Das Nutzungsrecht an einer Wohnung ist eine sogenannte Erleichterung. Genau durch die Grundbucheintragung und die damit verbundene Materialität hat das Recht, eine Wohnung zu nutzen, an Stärke und Haltbarkeit gewonnen.

Auf diese Weise weicht das im Kataster registrierte Aufenthaltsrecht von den (obligatorischen) dauerhaften Schuldverhältnissen ab. Das für Dauerverpflichtungen gültige Prinzip der ordentlichen Kündigung kann daher nicht auf Servitute übertragbar sein. Die Prinzipien der vorzeitigen Beendigung einer Fortführungsverpflichtung aus wichtigem Grund finden auch bei Grunddienstbarkeiten nur in begrenztem Umfang Anwendung. Ihr Auflösen kann nur ein "extremes Notventil zur Eliminierung einer durch die Materialbindung unerträglich werdenden Situation" sein.

Noch wichtiger müssen die Kündigungsgründe sein als diejenigen, die in der Regel für die Beendigung von Dauerverpflichtungen ausreichen. Es kann jedoch eine Kündigungsoption in der Dienstbarkeitsvereinbarung festgelegt werden. Eine unilaterale Kündigung ist in diesem Falle trotz der materiellen Natur der Grunddienstbarkeit zulässiger. Bereits bei der Anordnung des Aufenthaltsrechts sollte man sich überlegen, ob es wirklich und unwiderruflich für die Dauer des Begünstigten gewährt werden soll.

In jedem Fall sollte eine mögliche Kündigung diskutiert werden. Ist in der Dienstbarkeitsvereinbarung keine Kündigungsoption vorgesehen und das Aufenthaltsrecht im Kataster vermerkt, kann das Aufenthaltsrecht nur dann gekündigt werden, wenn dies der einzig mögliche Weg ist, eine unhaltbar werdende Situation zu beheben.

08.03.1966 - V ZR 32/64

Der Berufungsgerichtshof bestätigt, dass der Kläger das Recht hat, lebenslang unentgeltlich zu leben. Allerdings ist nicht nachgewiesen, dass das Recht als echtes Wohnrecht bezeichnet wurde ( 1093 BGB) oder dass eine Pflicht dazu besteht, sondern nur ein Aufenthaltsrecht nach dem Schuldrecht, das durch Kündigung aus wichtigem Grund längstens 1962 erlischt.

Es war fraglich, ob ein Partnerschaftsvertrag vorliegt; auf jeden Fall war auch er ohne Einhaltung einer Frist beendet worden. Der Angeklagte hatte ihr Recht auf Kündigung nicht aberkannt. Die Folge ist für den Beschwerdeführer schwer und drastisch, aber unvermeidlich. Der Rechtsbehelf kämpft sowohl gegen die Ablehnung eines echten Wohngesetzes (Hauptantrag der Klage) als auch gegen die Vermutung (zum Hilfsantrag), dass das Aufenthaltsrecht nach dem Schuldrecht durch Kündigung erlischt.

I. Hinsichtlich des Hauptanspruchs in der Klageschrift (echtes Wohnungsrecht) kritisiert die Beschwerde, dass die Klägerin den tatsächlichen Anspruch der Klägerin auf den rein fiduziarischen Erwerb des Eigentums durch die Beklagte, auf ihren kleinen Eigenanteil an der finanziellen Unterstützung in Bezug auf die Beiträge der Klägerin und der Klägerin L. K. und auf den allgemeinen Verwendungszweck der beiden Klägerinnen, der Klägerin und der Klägerin, einen Zufluchtsort zu errichten, nicht berücksichtigt hat.

Dass der Angeklagte das Vermögen ganz oder teilweise nur als Treuhänder von Sr. L. haben sollte, war für den gegenwärtigen Gerichtsstreit irrelevant, da sich daraus Rechte nur für Sr. Lina, aber nicht auch für die Klägerin direkt ableiten lassen könnten und die Klägerin das Aufenthaltsrecht nicht auf Anordnung von Sr. Lina geltend machen will.

Das Oberlandesgericht hat den kleinen Beitrag des Angeklagten zur Finanzierung seiner Schwägerin Lina und des Klägers aus eigenen Mitteln nicht falsch eingeschätzt. In den unbestreitbaren Tatsachen heißt es, dass die in Argentinien lebende Lina das Kerneigentum und etwa 8.000 Mark und die Angeklagte nur etwa 1.500 Mark Eigenkapital für den Bau des Hauses zur Verfügung gestellt hat (BU S. 3).

Gegenüber dem Kläger erklärt er explizit, dass er dem Angeklagten einen Weingarten hinterlassen, Geld zum Bau des Gebäudes beigetragen und sich aktiv am Bau des Gebäudes beteiligt habe (BU S. 9); er kommt gerade daraus zu dem Schluss, dass ein Wohnungsvertrag zwischen den Beteiligten geschlossen worden sei. Die Tatsache, dass dieses einvernehmliche Aufenthaltsrecht einen echten Wesenszug hatte, ist nicht notwendigerweise auf die erwähnten und von den Wirtschaftsprüfern ausführlich erläuterten Umstände zurückzuführen.

Das reale Wohnrecht im Sinne des 1093 BGB entstand auch dann nicht endgültig, wenn zwischen den Beteiligten - mit oder ohne die Geschwister Lina - ein Partnerschaftsvertrag mit dem durch die Überarbeitung akzeptierten Ziel abgeschlossen wurde. Es muss eingeräumt werden, dass die Partner in der Organisation ihrer Rechtsverhältnisse untereinander ungebunden sind und dass daher zur Verwirklichung des vorgenannten Zweckes eine Firma in der Weise möglich war, dass der Antragsgegner das Alleineigentum an dem Grund und Boden und der Antragsteller ein Recht an ihm haben sollte.

Die grundsätzliche Freiheit des Vertrages gab aber auch die Gelegenheit, zu akzeptieren, dass die gesetzliche Mitwirkung der Klägerin am Wohnhaus im Zentrum des Interesses auf ein rein vertragsrechtliches Nutzungsrecht beschränkt war. Der Berufungsgerichtshof hat nicht falsch beurteilt, dass der Beschwerdeführer nach dem Wunsch der Partner eine sichere Rechtsstellung in Bezug auf den von ihm zu besetzenden Raum haben sollte, sondern hat dies gerade dadurch bestätigt, dass er ihm die Rechtfertigung eines Aufenthaltsrechts, wenn auch nur nach dem Schuldrecht, zugestanden hat.

Diese Überlegungen zur gewünschten Stärke der Rechtsform stellen keinen zwingenden gesetzlichen Gestaltungswillen dar und behindern daher nicht die begründete Vermutung des Richters, dass ein solcher nicht bewiesen ist. Die Ansicht, dass das Recht des Beschwerdeführers dem des Angeklagten inhaltlich ähnlich ist, wird nicht nur durch die tatsächliche Entscheidung, sondern auch durch die eigene Tatsachenaussage, nach der der Angeklagte Eigentümer sein und nur ein (wenn auch dingliches) Aufenthaltsrecht haben soll, widerlegt.

Schließlich schütteln die aktienrechtlichen Aussagen der Berufung nicht die Ablehnung eines echten Wohngesetzes durch den Richter der Straftat. Hinsichtlich des Hilfsantrags der Klageschrift zweifelt die Beschwerde erneut an der Vermutung eines Gesellschaftsvertrages, dass der Anspruch auf Nutzung nach dem Schuldrecht des Beschwerdeführers durch die Kündigung des Antragsgegners verjährt ist. Entgegen der Auffassung der Beschwerde ist davon auszugehen, dass die Rechtsbeziehung zwischen den Beteiligten, die dem Antragsteller die Nutzung des Raumes ermöglicht hat, aus wichtigem Grund beendet werden kann, sei es ein einfaches Nutzungsrecht (Miete, Darlehen, eigener Vertrag) oder ein Unternehmensverhältnis.

Es bestand nämlich in jedem Falle ein Fortbestandsverhältnis, bei dem sich das Recht der Vertragsparteien zur Kündigung aus wichtigem Grund, wenn nicht bereits direkt aus einzelnen Rechtsvorschriften, aus einem allgemeinen Rechtsprinzip ergab (Senatsbeschluss vom 15. 06. 1951, V ZR 86/50, LM BGB § 243 (Ba) Nr. 2). Bei Vorliegen eines Gesellschaftsvertrages gilt bereits die zu Recht vom Oberlandesgericht geltend gemachte Rechtsvorschrift der §§ 723, 724 BGB.

Die Prüfung stellt zu Unrecht nicht fest, ob das Unternehmen auf unbegrenzte Zeit empfangen wurde. In diesem Falle bietet das Recht in der Regel auch die Möglichkeit der jederzeitigen Kündigung, 724 S. 1 in Verbindung mit § 723 Abs. 1 S. 1 BGB (auch zu einem unangemessenen Zeitpunkt, wenn ein wesentlicher Grund für die vorzeitige Kündigung besteht, § 723 Abs. 2 BGB).

Die Aktionäre können jedoch die Beendigung der Tätigkeit der Firma für einen bestimmten Zeitraum aussetzen (BGHZ 10, 91, 98)[BGH 17.06. 1953 - II ZR 205/52]; eine frühzeitige Beendigung der Firma ist jedoch auch dann möglich, wenn ein wesentlicher Grund dafür besteht, 723 Abs. 1 S. 2 BGB. Der Kündigungsgrund, sei es des Memorandums oder eines anderen das Nutzungsrecht übertragenden rechtlichen Verhältnisses, wurde angegeben, wenn die Fortführung des rechtlichen Verhältnisses für die kündigende Partei, in diesem Fall den Angeklagten, nicht zumutbar war (RGZ 142, 212, 215).

Diese Unvernunft für den Angeklagten wurde vom Richter aus dem von ihm bestimmten Benehmen des Beschwerdeführers abgeleitet (mangelnde Kontrolle; Aussehen als Hausbesitzer; Umherwerfen von Haushaltsgegenständen und Essen aus Zorn; Verschließen des Angeklagten aus seiner eigenen Wohnstätte durch ein Schloss; Drohung an den Angeklagten mit Schüssen); Versuche, sie mit einem Trockner zu treffen; Schauplatz in der offenen Strasse, in der sich der Zivilkläger alternierend vor und hinter das Auto der Angeklagten stürzte, um sie am Weiterfahren zu hindern; Herumtollen in der Ferienwohnung, so dass die Angeklagte es nicht mehr wagte, die Ferienwohnung zu betraten; Vermietung der Ferienwohnung im Obergeschoss an Fremde trotz einer gegenteiligen einstweiligen Verfügung).

Der Rechtsbehelf richtet sich nicht gegen diese Tatsachen, sondern nur gegen deren juristische Beurteilung. Im Sinne dieser Wertschätzung im Sinne eines wesentlichen Kündigungsgrundes der Firma oder des übrigen das Raumnutzungsrecht begründenden Rechtsverkehrs ist jedoch entgegen dem unbestimmten Prüfungsurteil das Beschwerdegericht einzuschalten. Schliesslich ist die Beschwerde der Ansicht, dass auch eine effektive Kündigung, wenn es sich um einen Gesellschaftervertrag handelt, das Recht des Antragstellers, den Raum zu nutzen, keinesfalls aufgehoben hat; im Gegenteil, eine Streitigkeit der Firma muss zunächst nach den 730 ff BGB erfolgen, bei der alle Betroffenen ihren Beitrag zurückerstattet bekommen müssen; ohne Rückerstattung der von ihm erbrachten wesentlichen Einlagen auf das Unternehmensvermögen wäre ein Wegfall seines Aufenthaltsrechts für den Antragsteller unangemessen.

Es ist jedoch richtig, dass eine Firma mit ihrer durch die Kündigung verursachten Liquidation in der Regel noch nicht vollständig abgeschlossen ist, sondern bis zum Ende der Streitigkeit als Streitgesellschaft behandelt werden muss und weiter besteht ( 730 Abs. 2 S. 1 BGB; vgl. RGZ 106, 63, 67). Für die Überarbeitung kann davon auszugehen sein, dass eine solche Streitigkeit auch in solchen Fälle eintritt, in denen entgegen der Rechtsvorschrift ( 718 BGB) das Gesamtvermögen nicht vorhanden ist - das Alleineigentum am Hauseigentum war und ist unbestritten allein dem Angeklagten vorbehalten, auch wenn es zu Gunsten von Sr. Lina hätte verpflichtet sein müssen - (BGH-Urteil vom 24.03.1961, - II ZR 256/59, WM 1961, 574).

Dies führt jedoch nur dann zum Fortbestehen der Rechte und Verpflichtungen der Partner, wenn sie dem aktuellen Unternehmenszweck der Streitigkeit entsprechen ( 730 Abs. 2 S. 1 BGB). Darüber hinaus verfallen sie in der Regel mit der Liquidation der Firma; dies betrifft vor allem auch den Beitragsanspruch, wenn sie für die Liquidation nicht mehr erforderlich sind (BGH-Urteil vom 30. Nov. 1959, - II RR 145/58, NJW 1960, 433; BGB RGRK-11 Aufl. 730 Note 9, 9, 10; s. RGZ 100, 165, 167; BGHZ 1, 324, 333)[BGH 04.04. 1951 - II RR 10/50].

Entspricht die Überlassung der Raumnutzung an den Antragsteller einer aktienrechtlichen Verpflichtung, so ist der Antragsgegner zur Mitwirkung im Sinne der §§ 705, 706 BGB verpflichtet. Durch die Prüfung wird weder festgestellt noch ist anderweitig erkennbar, inwieweit der Gegenstand des Gesellschaftsstreits die weitere Erfüllung dieser Verpflichtung erfordert. Die Art und Weise, wie der Rechtsstreit in einer solchen Firma stattfinden soll, die kein Unternehmensvermögen hat, nicht gesetzlich festgelegt ist und ggf. dem Gründungsvertrag zu entnehmen ist ( "BGH-Urteil vom 14. 7. 1960, - II ZR 188/58, WM 1960, 1121; siehe Urteile vom 28. 6. 1962, - VII ZR 31/61, WM 1962, 1086).

In solchen Faellen ist es offensichtlich, dass der Partner, der bereits alleiniger Besitzer des gemeinschaftlich genutzten Eigentums war, d.h. der Angeklagte, dieses Eigentumsrecht behaelt und der andere Partner, in diesem Fall der Klaeger, nur Schadensersatz in Hoehe des Werts seiner Teilnahme am Gesellschaftsvermoegen verlangen kann (siehe das vorgenannte Urteil in der Rechtssache vom 13. Juni 1960).

Geht man von der für den Antragsgegner ungünstigsten rechtlichen Option aus, müsste das Grund stück ersteigert und der Ertrag auf die Beteiligten aufgeteilt werden (vgl. 731 S. 2, § 753 BGB). Die Klägerin würde in keinem Fall einen Wohnanspruch auf dem Gelände behalten; denn dieser konnte sich nur auf den Gegenstand der ungelösten Firma stützen, und diese Basis war mit der Auflösung der Firma erloschen.

Es steht der Frage nicht zu, ob der Antragsgegner die Zwangsräumung vor Ende des Rechtsstreits fordern kann und ob der Antragsteller einer solchen Forderung zumindest mit einem Rückbehaltungsrecht ( 273 BGB) wegen seines Anspruches auf einen Streitfall oder auf ein Streitguthaben gegenüberstehen kann. Der positive Nutzungsanspruch, wie er ihn im gegenwärtigen Gerichtsverfahren als Alternative behauptet, steht ihm nach dem Ausscheiden aus diesem Unternehmen nicht mehr als Partner zu.

III. Da auch ein Rechtsfehler des streitigen Verfahrens zum Schaden des Beschwerdeführers nicht erkennbar ist, musste seine Beschwerde mit den Kostenfolgen des 97 Abs. 1 ZPO als unberechtigt zurückgewiesen werden.