Mietverzug Abmahnung

Die Vermieterin kann den Mietvertrag ohne Fristsetzung beenden, wenn der Mietvertrag mit der Bezahlung des Mietzinses in Zahlungsverzug gerät und ein nicht unerheblicher Mietrückstand vorliegt (Details siehe unten "Kündigung").

Die Vermieterin kann den Mietvertrag ohne Fristsetzung beenden, wenn der Mietvertrag mit der Bezahlung des Mietzinses in Zahlungsverzug gerät und ein nicht unerheblicher Mietrückstand vorliegt (Details siehe unten "Kündigung"). Der Mietzins ist zu Anfang, längstens bis zum dritten Arbeitstag eines jeden Monates zu zahlen (wenn der Mietzins z.B. einmal pro Monat zu zahlen ist, zählt die ganze Kalenderwoche als Zeitraum, die Bezahlung muss dann am dritten Arbeitstag jeder Kalenderwoche erfolgen) § 556 b Abs 1.BGB.

Eine anderweitige Regelung zum Schaden des Mieters im Rahmen des Mietvertrages ist ungültig. Maßgeblich für die Pünktlichkeit der Bezahlung ist der Zahlungseingang beim Anbieter! Daher kommt der Leasingnehmer mit jeder Nachzahlung gemäß der Rechtsvorschrift des 556 b BGB in Zahlungsrückstand. Der übliche Zahlungspflichtige kommt in der Regel erst nach einer Zahlungserinnerung in Zahlungsrückstand (es ist ein weit verbreiteter Irrtum, dass zumindest drei Zahlungserinnerungen vonnöten sind!

Weil der Pächter zu bestimmten, auch gesetzlichen Fixterminen bezahlen muss ( 556 b Abs 1 BGB), kommt er auch ohne Inverzugsetzung in Zahlungsverzug. Der Mietpreis beinhaltet alle an den Eigentümer zu leistenden Leistungen, z.B. Heizkostenvorauszahlungen (LG Berlin NJW-RR 86.236). Im Übrigen....... wenn das Sozialversicherungsamt die Pacht zu verspätet überträgt, erleidet der Pächter keine Benachteiligung, es sei denn, das Sozialversicherungsamt hat den Pächter darüber in Kenntnis gesetzt.

Dem Vermieter ist in einem solchen Falle das Kündigungsrecht zu versagen (Urteil des Landgerichts Mainz vom 18.06.2003 Az 3 S 57/03 - Landgericht Braunschweig WM 1987, 201,- Landgericht Köln WM 1990,549). Die Mieterin muss daher als ihre Erfüllungsgehilfe für eine verspätete oder nicht erfolgte Bezahlung durch das Sozialamt aufkommen.

Aus dieser Sicht sollte eine Beendigung durch den Vermieter gerechtfertigt sein. Laufende nicht fristgerechte Mieten können eine außerordentliche Beendigung des Mietverhältnisses begründen, wenn auch eine vorherige Abmahnung des Eigentümers nicht zum gewünschten Ergebnis geführt hat. Der Mieter muss nach einer Abmahnung in der Lage sein, das Vermietervertrauen in eine fristgerechte Zahlung der Miete wiederherzustellen.

Dies gilt vor allem dann nicht, wenn der Pächter nicht auf die Warnung eingeht und danach sein Benehmen beibehält. Die Mieterin muss klarstellen, dass sie zu einer ernsthaften und dauerhaften Einstellung ihrer zögerlichen Zahlungsmodalitäten gewillt ist (BGH, Entscheidung vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04). Allerdings kann es schon ausreichen, wenn der Vermieter die Pacht erst nach einer diesbezüglichen Mahnung des Mieters rechtzeitig wieder bezahlt.

Mit pünktlichen und vollständigen Mieten ist nach Abmahnung durch den Vermieter absolut sofort zu rechnen (BGH, WM 2006, 195). In diesen FÃ?llen ist neben der auÃ?erordentlichen KÃ?ndigung ohne Einhaltung einer KÃ?ndigungsfrist in der Regel noch die ordentliche KÃ?ndigung möglich, die auch gemeinsam (alternativ) dem Leasingnehmer erklÃ?rt werden kann. Vgl. auch >>>Pflichtverletzung, Gewöhnliche Aufhebung.

Tritt der Vermieter wegen einer Pflichtverletzung aus dem Mietverhältnis aus, ist eine fristlose Abmahnung nur nach vorheriger erfolgloser Abmahnung möglich (§ 543 Abs. 3 BGB). Abweichend von diesem Prinzip gibt es rechtliche Ausnahmeregelungen bei Rücktritt wegen Zahlungsverzuges: Alternativ: ohne Vorankündigung ( " 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB") ist die Beendigung des Mietverhältnisses möglich, wenn sich der Pächter mit der Bezahlung an zwei aufeinander folgenden Terminen im Verzug befindet.

Es ist aber auch bei nicht unerheblichen Mietrückständen (= Mieten + alle Nebenkosten) zulässige. Die Rückstände sollten jedoch mehr als eine Monatsgebühr für Wohnfläche ausmachen ( ( 569 Absatz 3 Nr. 1 BGB) "wenn der Pächter dann sagt, dass er in absehbarer Zeit nicht zahlen kann, oder wenn dies aus weiteren zweifelsfreien Gründen resultiert, kann vom Pächter nicht mehr erwartet werden, dass er wartet.

Der unmittelbare randlose Abbruch ist berechtigt. Im Regelfall wird dem Hauswirt jedoch empfohlen, die Zweimonatsfrist abzulegen. Alternativ: Eine fristlose Auflösung ist auch möglich, wenn der Pächter wiederholt Ratenzahlungen der Miet- oder Hausnebenkosten unterlassen hat und sich der Gesamtrückstand inzwischen auf einen Wert von mehr als zwei Monaten beläuft ( 543 Abs. 2 Ziff. 2 Satz 2 BGB).

In jedem Fall sind auch Betriebskostenzahlungen (Mietnebenkosten) in der Höhe einer Anzahlung oder einer Monatspauschale - je nach Mietvereinbarung - in den Mietpreis eingeschlossen. Im Falle einer Beendigung wegen Zahlungsverzugs wird dem Leasingnehmer in der Regel kein Aufschub der Räumung (durch das Gericht) gewährt, da es unzumutbar ist, dass der Leasinggeber angesichts des Zahlungsverzugs das Risiko eines weiteren finanziellen Schadens trägt.

Ein Rücktritt wegen Zahlungsverzuges ist nicht möglich, wenn der Mieter vor >>>Erhalt der Beendigung vollständig ausbezahlt ist. Das betrifft alle Mietverträge, einschließlich Geschäftsräume und Objekte ( 543 Abs. 2 S. 2 BGB). Auf die Wohnfläche findet eine verlängerte Nachfrist Anwendung ( 569 Abs. 3 Ziff. 2 BGB).

In diesem Falle kann der Pächter die Bezahlung noch bis zum Verfall von 2 Monate nach Auftreten der >>>Abhängigkeit des Räumungsanspruchs leisten. Das Gleiche trifft zu, wenn sich eine staatliche Einrichtung (in der Regel die Sozialversicherung ) zur Bezahlung bereit erklärt. Achtung: Der Gesamtbetrag muss innerhalb dieser Zeit vollständig ausbezahlt werden.

In der Karenzzeit muss also tatsächlich die ganze verbleibende Schuld abbezahlt werden. Die AG Dortmund ist in ihrem Wortlaut sehr deutlich: "Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäß 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wird erst ungültig, wenn der Pächter die ausstehenden Mietzahlungen in voller Höhe bis zum letzen Pfennig bezahlt hat.

Falls der Hauswirt bereits eine gerichtliche Zwangsräumungsklage erhoben hat, kann der Zahlungsrückstand noch beglichen werden. Selbst in diesem Fall gilt die Beendigung wegen vollständiger Bezahlung des Verzugs nicht, wenn der Mieter die Bezahlung innerhalb der Nachfrist von 2 Monate nach Lieferung der Reklamation erhält (siehe auch folgende Erklärung). In solchen FÃ?llen wird die Klageschrift abgelehnt, es sei denn, Sie werden vom Anbieter zurÃ?ckgezogen.

Generell übernimmt der Verpächter das komplette Verfahrensrisiko, d.h. er hat in einem solchen Falle die Prozesskosten allein zu übernehmen. Dabei werden die vom Richter für den Pächter gesetzten Termine (bzw. die ersten Verhandlungstermine) in der Weise festgelegt, dass sie in der Regel erst mit dem Ende der Nachfrist erlöschen. Infolgedessen ist zum Zeitpunkt der Gerichtsverhandlung oder Gerichtsentscheidung die Beseitigung des Kündigungsgrunds durch Bezahlung der Verzugszinsen nicht möglich.

Nichtsdestotrotz kann das Landgericht den Pächter auch nach Ablauf der Nachfrist oder nach Ablauf der Frist für das vorläufige Mahnverfahren zur Zwangsräumung auffordern. Bezahlt der Leasingnehmer dann innerhalb der (noch laufenden) Schönfirst, muss er gegen das Mahnbescheid Widerspruch oder eine Vollstreckungsklage einreichen. Das Landgericht Stuttgart hat am 17.10.2002 beschlossen, Aktenzeichen: 5 T 26/02/02/02 ) "Es gibt keine Rechtsgrundlage, um dem Eigentümer ein auf Zwangsräumung gerichtetes Urteil zu unterlassen.

Bezahlt der Leasingnehmer nach der fristlosen Beendigung wegen Zahlungsverzuges und nach Ausstellung des Verzugsurteils innerhalb der Nachfrist ( 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), kann er gegen das Verzugsurteil oder die Vollstreckungsklage einwenden. Kein Pächter sollte das Risiko eingehen. Bei Rechtsstreitigkeiten sollte sich der Pächter immer an das zuständige Amtsgericht wenden.

Diese werden vom Gesetzgeber sehr sorgfältig geprüft und eingehalten. Jedoch sind die Richter nicht dazu angehalten, den Pächter über die Nachfrist zu unterrichten. Das Kündigungsschreiben wird nachträglich ungültig, wenn der Pächter den Pächter innerhalb von zwei Monate nach der Klage erhebung voll zufrieden stellt.

Bei einer Überweisung muss die Überweisung innerhalb von 2 Monaten auf dem Vermieterkonto eingegangen sein, ansonsten ist die rechtliche Voraussetzung nicht gegeben. Diese Nachfrist entfällt, wenn der Nutzer Schönfirst bereits innerhalb der vergangenen 2 Jahre für eine Bezahlung in Anspruch genommen hat.

Anmerkung: Hat der Mieter einen Anwalt mit der Erklärung der Beendigung des Mietverhältnisses betraut, ist der Pächter ausnahmsweise nicht zur Erstattung der Rechtsanwaltskosten an den Pächter im Umfang des durch den Verzug entstandenen Schadens trotz Zahlungsverzuges gezwungen. In diesen Faellen muss der Hausherr die anfallenden Nebenkosten selbst uebernehmen. Das Gericht geht davon aus, dass das Kündigungsschreiben in einer so klaren rechtlichen Situation (Zahlungsverzug über 2 Monate) keine Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes erfordert.